Подмосковный рынок земли станет прозрачнее
Подмосковная земля - товар повышенного спроса. Поэтому когда речь идет о том, что такой товар попал в плохие руки, это задевает чувства многих - от простых обывателей до добропорядочных участников рынка, коих, надеемся, у нас немало. Места для возведения массового доступного жилья в области становится все меньше, особенно принимая во внимание то, что ставка сделана на малоэтажное домостроение. А есть еще вопросы возрождения агропромышленного комплекса, развития инфраструктуры, коммерческой и промышленной застройки.
В данных обстоятельствах рациональное отношение к освоению территорий становится все актуальнее. О том, что в земельных делах необходимо наводить порядок, еще в 2012г. на Госсовете, посвященном вопросам повышения эффективности управления земельными ресурсами, говорил президент РФ Владимир Путин. Действующую систему категорийности земель он назвал явно устаревшей, потребовав создать новую, прозрачную и удобную для бизнеса и граждан модель использования земли. "Закрытость и непрозрачность - главная причина коррупции, которая буквально пронизывает весь земельный рынок", - сказал Путин еще два года назад. Однако с тех пор мало что поменялось.
Но следует отметить, что попытки исправить сложившуюся ситуацию на уровне отдельных регионов предпринимаются. В конце прошлой недели заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков рассказал о мерах, в перспективе направленных на создание единой системы управления землей в регионе, которая будет отвечать потребностям экономики и общественным интересам.
Девелоперы - главные должники
Он, в частности, озвучил данные, согласно которым ежегодный доход (прежде всего в муниципальные и консолидированные бюджеты) от вовлечения подмосковных земель должен составлять более 55 млрд руб. "Мы имеем расчеты, сколько каждое поселение должно в период с 2015 по 2018г. оформить в собственность земли, сколько оно должно обеспечить поступление налогов, сколько земли продать на аукционах и каким образом погасить имеющуюся задолженность", - сказал он.
В целом сумма задолженности за аренду земли в консолидированный областной бюджет превысила 8 млрд руб. Помимо взыскания этих средств, в региональный бюджет планируется привлечь 4,2 млрд руб. за счет реализации земельных участков на торгах, 20 млрд руб. - от новых продаж прав аренды, а также 23,5 млрд руб. - обеспечив полноту сбора земельного налога. Впрочем, региональные власти винят в "недостаче" не только должников, но и своих муниципальных коллег, не контролирующих соблюдение условий арендных соглашений, - они не производили расторжение договоров аренды, не оспаривали случаи переуступки прав аренды, попустительствовали сознательному банкротству предприятий-должников и т. д.
По словам зампреда правительства МО, власти региона помогут муниципалитетам снизить долг за аренду госземли, наладив взаимодействие с фискальными органами, службой судебных приставов, инициировать обжалование неправомерных сделок и т. д. Также в муниципальные программы всех районов и округов внесен ключевой показатель - оформление прав области и муниципалитетов на неразграниченную землю.
"Разграничение земель позволит сделать земельный рынок более прозрачным и повысит инвестиционную привлекательность области", - разъяснил Александр Чупраков. Еще одна задача, стоящая сегодня перед правительством области и муниципальными образованиями, - установление границ всех земельных участков и их внесение в государственный кадастр недвижимости.
Приятнее, когда лучше видно
По словам земельного эксперта компании "Земэксперт" Салавата Даутова, беспорядок, который сейчас царит на земельном рынке аренды в области, это головная боль не только для властей, но и для участников рынка. "То, что сейчас власти решили заняться администрированием земельных вопросов, управлением налоговых норм и контролировать их исполнение, можно только приветствовать", - говорит специалист. Прозрачный рынок с понятными правилами игры всегда более привлекателен для инвесторов. Кроме того, это заставит нерадивых землепользователей начать как-то задействовать свои участки, в частности под строительство, в том числе жилищное, естественно, с проведением всех необходимых процедур.
Директор департамента по работе с земельными активами ОАО "ОПИН" Елена Филимонова также считает, что очень важно отслеживать целевое использование земли. "Земельные участки должны предоставляться в аренду исключительно в связи с потребностями для развития территорий районов", - говорит эксперт. То есть важно правильно определить и закрепить функциональное применение участка. На этом будет основываться сознательный выбор арендатора, что, в свою очередь, послужит для арендодателя определенной гарантией не только регулярного поступления арендных платежей, но и четкого выполнения установленных сроков строительства объекта. "Со стороны собственников земли подход к арендаторам должен быть более строгим, - считает Елена Филимонова. - Важное значение имеют существенные условия договора аренды. Например, если на период строительства действуют льготные ставки, то, дабы у арендатора не возникало "соблазна" затягивать стройку, в качестве контрмеры может применяться изъятие участка. Это будет способствовать более ответственному подходу со стороны арендаторов именно с точки зрения соблюдения сроков строительства".
Порядок бьет класс
Борьба с земельными спекулянтами, которые в свое время воспользовались административным ресурсом, несовершенством законодательства и иными путями, скупили землю за копейки и теперь перепродают с большой выгодой для себя, ведется не один год. Но пока она не принесла желаемых результатов. В 2011г., как известно, были приняты поправки к Земельному кодексу, на основании которых появилась возможность изымать землю у нерадивых собственников. Однако подзаконный акт с четкими критериями "заброшенности земли" и нарушениями условий РВИ при этом разработать забыли. Известно немало случаев, когда "инвестор", держащий землю "под парами" в ожидании удачного для перепродажи часа, создает на участке некие декорации сельхоздеятельности - например, ставит загон для коз или сажает несколько плодовых кустов, и придраться к нему становиться практически невозможно. "Загнать спекулянтов в расставленный законом капкан пока не удается", - сетуют эксперты рынка земли.
Определенно изменить ситуацию могли бы поправки в Земкодекс, предложенные Минэкономразвития и одобренные правительственной комиссией в начале этого года. По сути, они означают реформу системы деления земель. Напомним, что МЭР предлагает отказаться от существующего порядка установления правового режима земель, опирающегося на институты категорий земель и перевода земель из одной категории в другую. Вместо этого в правилах землепользования и застройки должны будут устанавливаться территориальные зоны.
Также в законе будут прописаны процедуры установления и изменения границ территориальных зон, определены их виды, состав, содержание, введен новый порядок определения видов разрешенного использования земельных участков и пр. Это даст возможность для концептуального развития территорий с разграничением функционала использования участков, в том числе под застройку. Однако для введения этих поправок необходимо завершить разработку документов территориального зонирования, определяющих разрешенное использование земельных участков на всей территории РФ. Директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян убежден, что новый поход сделает рынок земли, которая в Подмосковье нередко захватывается и застраивается без всякого плана, более цивилизованным. "Если земли начнут распределять упорядоченно, если будет заранее известно назначение объектов, которые можно строить на тех или иных участках, то от этого выиграют все. Застройщикам не придется сносить незаконно построенные объекты, города будут развиваться по генплану, а потребители получат жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой", - отметил он.
В необъятных просторах России многие умные головы видят самый главный источник ее богатства. Вопрос "сырьевой иглы" может стать гораздо менее болезненным, если соответствующий потенциал будет грамотно раскрыт, в частности - путем полноценного вовлечения в оборот государственных земель.
Владимир Миронов