Западные банки ужесточили требования к российским клиентам
Откуда деньги?
Опрошенные РБК российские и зарубежные риэлторы заметили сокращение числа сделок по покупке россиянами недвижимости за границей. "Начиная с мая спрос на зарубежную недвижимость снизился. Кроме сезонного фактора в этом году сыграл роль и политический. Очень многие иностранные банки ужесточили требования к российским клиентам, стали крайне неохотно открывать им счета, а тем более выдавать ипотечные кредиты - кредитование свелось к единичным случаям", - рассказывает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт, добавляя, что объем сделок в этом году в ее компании снизился в два раза по сравнению с прошлым годом.
Компания IntermarkSavills (продает элитную недвижимость за рубежом) отмечает, что число запросов на покупку недвижимости сейчас соответствует уровню прошлых лет в летний период, а вот количество реально заключенных сделок снизилось. Объяснение такое же - изменение кредитной политики западных банков в отношении российских граждан. "Некоторые британские банки практически полностью перестали работать с клиентами из России, другие предпочитают работать с теми, у кого доходы поступают из-за рубежа, а не из России", - говорит директор по зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. По ее словам, банки опасаются, что клиенты не смогут перевести деньги из России или что средства могут быть заморожены на долгое время в связи с проверкой их легальности либо в связи с проверкой клиентов и на их "причастность" к компаниям, попавшим в санкционные списки.
Управляющий директор London Relocation Consultancy Ltd. Оксана Салфали (консультант по покупке недвижимости в Великобритании) рассказывает, что если раньше открытие счета занимало три дня, а получение ответа банка на заявку о предоставлении ипотечного кредита от двух до шести недель, то сейчас рассмотрение некоторых кейсов растягивается на полгода. По ее словам, количество выданных россиянам ипотечных кредитов снизилось примерно на 20-30% с начала года, а английские брокеры даже стали отказываться работать с российскими клиентами. "Речь в первую очередь идет о крупнейших банках - HSBC, Barclays и т. д., которые при открытии счета просят клиентов предоставлять под управление не менее £3 млн. Россияне, естественно, не хотят оставлять такие деньги на счетах под 0,5% годовых", - добавляет она.
Открытие счета в банке во многих западных странах необходимо при покупке недвижимости нерезидентами. Западные банки и раньше тщательно проверяли источник происхождения средств при открытии счета. Но сейчас объем запрашиваемых документов стал больше, а изучение клиента из России более глубоким и доскональным. Ирина Жарова-Райт рассказывает, как для одного клиента, пожелавшего получить кредит в западном банке, ее компания готовила историю происхождения его средств и средств семьи со времен кооператива, который ему принадлежал еще в конце 1980-х. "Не все клиенты хотят доказывать свою платежеспособность, поэтому зачастую отказываются от покупки жилья", - говорит она.
Если раньше западные банки принимали имущество в России в качестве допобеспечения при выдаче кредита, то теперь это не работает. Западным банкам интересно только то, что находится на территории их стран: пусть это будет небольшой доход от сдачи магазина в аренду или небольшая прибыль, но обязательно по месту нахождения недвижимости. "Если покупатель показывает, что средства на покупку недвижимости у него появились после продажи ранее имеющегося жилья на территории России, то к нему вопросов гораздо меньше, чем если бы он показал деньги, полученные за какую-то услугу с Каймановых островов, - банк может не принять эти деньги, попросить справку об уплате налогов за каждый период", - поясняет Жарова-Райт.
HSBC, UniCredit Group, Intesa Sanpaolo, Banca Popolare, Societe Generale, Deutsche Bank не ответили на вопрос РБК о том, изменили ли они требования к российским клиентам. Испанский Santander отказался комментировать этот вопрос.
Татьяна Алешкина, Сирануш Шароян
Во сколько обходится покупка зарубежной недвижимости
Болгария
Стоимость: апартаменты у моря стоят 40-70 тыс. евро, на горнолыжных курортах - 30-70 тыс. евро. Зачастую продавцы назначают цену в соответствии со своими потребностями, поэтому объекты с одинаковыми характеристиками в одном месте могут отличаться в цене в два, а то и в четыре раза.
Дополнительные расходы: налог на передачу прав собственности - 2-3,5% от стоимости сделки. Расходы на регистрационный и гербовый сбор - 0,1-1,5%, нотариальный сбор - в среднем 0,4% от стоимости объекта. Плата за регистрацию недвижимости в государственных архивах - 0,01%. Услуги юриста оцениваются от 650 евро.
Особенности покупки для иностранцев: для заключения сделки достаточно предъявить паспорт или предоставить нотариально заверенные полномочия доверенному лицу, проживающему в Болгарии постоянно. Физлицо не может купить землю, участок можно приобрести только на фирму, которая действует в Болгарии. Важно учитывать, что жилая площадь квартиры рассчитывается по внешнему периметру стен, а общая площадь составляет жилую площадь квартиры и места общего пользования. Помимо регистрации собственности в Государственном реестре недвижимого имущества иностранные физические и юридические лица в течение недели должны зарегистрироваться в департаменте статистики и получить Единый идентификационный код (ЕИК), а в течение двух недель поставить жилье на учет в местную налоговую инспекцию.
Оплата и содержание: открывать счет в местном банке для покупки и дальнейших коммунальных платежей не требуется.
Испания
Стоимость: в разных регионах Испании цены существенно различаются. Если в Торревьехе (Коста-Бланка) можно купить небольшую квартиру за 50- 70 тыс. евро, то в Марбелье (Коста-дель-Соль) покупка обойдется в 200 тыс. евро и выше.
Дополнительные расходы: 12-15% от суммы сделки, включая оплату налогов, сборов, пошлин, услуг нотариуса. При покупке жилья в ипотеку сумма дополнительных расходов возрастает примерно на 2-3 %. Нерезиденты платят специальный налог на состояние - со ставкой от 0,2% для имущества стоимостью до 193 тыс. евро и до 2,5% для недвижимости дороже 12,3 млн евро.
Особенности покупки для иностранцев: кроме привлекательных цен спрос на испанскую недвижимость подстегнул принятый в 2013г. закон, позволяющий иностранным гражданам-нерезидентам оформить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости от 500 тыс. евро. Оформление недвижимости в собственность займет около трех месяцев.
Оплата и содержание: без испанского счета в стране нельзя купить недвижимость, оплачивать налоги и коммунальные услуги. В случае со сделками дороже 3 тыс. евро деньги должны переводиться через банк, то есть наличными расплачиваться нельзя. Содержание жилья ложится на плечи управляющей компании, которая занимается вопросами ухода за садом, бассейном, общими территориями. Стоимость обслуживания: 0,6-0,8 евро за квадратный метр в месяц. Владельцы вилл с бассейнами и садами платят управляющей компании по 2-3 тыс. евро в год.
Черногория
Стоимость: до 100 тыс. евро - такие квартиры пользуются здесь наибольшим спросом.
Дополнительные расходы: стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет 100-500 евро за сделку. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде - около 0,5% от стоимости имущества по договору. Услуги риэлтора обойдутся в 3-5%.
Особенности покупки для иностранцев: приобретать недвижимость можно без каких-либо существенных ограничений - как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов. Иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения. Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5 тыс. кв. м и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке.
Оплата и содержание: расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Перевод можно сделать как с российского счета, так и со счета в черногорском банке. Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму немногим больше 100 евро. При переводе денег из России в Черногорию необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом.
Латвия
Стоимость: 3-6 тыс. евро за кв. м.
Дополнительные расходы: нотариус, подготовка договора - 140-215 евро, подача прошения в Земельную книгу - 43 евро, госпошлина - 2% от суммы покупки, указанной в договоре, но не более 42 686 евро. Канцелярские сборы в Земельной книге - 21 евро, открытие банковского счета - до 200 евро (зависит от банка и условий договора).
Особенности покупки для иностранцев: российские граждане, предприятия, а также компании, зарегистрированные в Латвии, но принадлежащие российским физическим или юридическим лицам, не вправе приобретать сельскохозяйственные и лесные земли, а также участки на приграничных территориях, в природных заповедниках и на других охраняемых территориях. Однако для юридических лиц данные ограничения снимаются в том случае, если доля их акций, принадлежащая гражданам Латвии, составляет не менее 51%. Подать документы на получение вида на жительство можно после покупки недвижимости стоимостью от 143,3 тыс. евро в Риге и Юрмале и от 72 тыс. евро в регионах. С 1 сентября 2014г. цена "входного билета" вырастет до 250 тыс. евро. К тому же придется отчислить 5% от суммы сделки в фонд Программы покупки первого жилья для латвийцев.
Оплата и содержание: оплату можно произвести со специально открытого для этого счета сделки, а также наличными. Однако могут возникнуть сложности из-за вопроса о происхождении наличных, так как банк обязан сообщить о сделке наличными, если ее сумма составляет более 14 тыс. евро. Для оформления вида на жительство недвижимость должна быть оплачена безналичным способом.
Германия
Стоимость: согласно опросу Tranio.ru, Берлин, Мюнхен и Баден-Баден - самые популярные города в Германии, где покупают недвижимость россияне. В Берлине квартиры дешевле: многие сделки совершаются в диапазоне 150-200 тыс. евро. Для двух других городов средний бюджет - 250-300 тыс., иногда объекты покупают за 500 тыс. евро и выше.
Дополнительные расходы: налог на приобретение недвижимости равен 3,5-5% от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли. Услуги нотариуса - 0,7-3% в зависимости от цены объекта. Мелкие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги) - 0,3-1% от суммы сделки. Комиссия маклера составляет в среднем 3-6% от суммы сделки плюс НДС. По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5-5 тыс. евро.
Особенности покупки для иностранцев: как жилую, так и коммерческую недвижимость можно оформить на физическое либо юридическое лицо. Для покупки нужны лишь действующий заграничный паспорт и деньги. Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии. Если покупка оформляется на юридическое лицо, то нужен документ из Торговой палаты, подтверждающий законность деятельности компании.
Оплата и содержание: открывать счет не требуется. Оплачивать покупку и ежемесячные расходы на содержание можно с любого другого счета, включая российский. Как правило продавец и покупатель рассчитываются безналичным способом. Для оплаты с российского счета необходимо предоставить в банк пакет документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.
Италия
Стоимость: недвижимость в Тоскане обойдется покупателю в 7,9 тыс. евро за кв.м, Венеции - 10,8 тыс. евро, а в столице от 14,8 тыс. до 18,1 тыс. евро за кв. м. Островная недвижимость, например, на Сардинии будет стоить дороже - 19,2 тыс. за кв. м.
Дополнительные расходы: НДС при покупке первичного жилья нерезидентами составляет 10% от цены продажи. НДС при покупке вторичного жилья отсутствует. Регистрационный налог для первичной недвижимости - 168 евро, для вторичной - 7% от кадастровой стоимости объекта для нерезидентов. Гонорар нотариуса - от 1,5 тыс. евро. Ипотечный сбор для первичной недвижимости - 168 евро, для вторичной - 2% от кадастровой стоимости объекта (только для нерезидентов). Кадастровый сбор для первичной недвижимости - 168 евро, вторичной - 1% от кадастровой стоимости объекта (только для нерезидентов).
Особенности покупки для иностранцев: иностранные физические и юридические лица могут приобретать недвижимость свободно, существует лишь одно ограничение на покупку сельскохозяйственных земель. Потенциальный покупатель должен получить итальянский аналог ИНН (codice fiscale), без которого нельзя завести счет в банке и приобрести недвижимость. Для получения ИНН иностранцу требуется только заграничный паспорт.
Оплата и содержание: чаще всего покупатель открывает расчетный счет в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счет сразу нужно положить около 500 евро (сумма зависит от требований конкретного банка). При этом оплата с заграничных счетов также возможна.
Франция
Стоимость: квартира на Лазурном Берегу обойдется новому владельцу в 26-51 тыс. евро за кв. м, недвижимость в Провансе можно приобрести дешевле - по 7,5 тыс. за кв.м.
Дополнительные расходы: покупатель выплачивает их нотариусу единой суммой. В нее входит стоимость его услуг и государственные налоги. Купив недвижимость, придется заплатить 6-7% от суммы сделки, если объект относится к вторичному рынку, и 2-3%, если к первичному. Заниженный процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС, который входит в стоимость покупки. Услуги агента по недвижимости обойдутся в 4-5% от суммы сделки. Обязательно нужно застраховать недвижимость. Величина страховки зависит от площади, расположения и других параметров объекта. Например, базовая страховка дома площадью 100 кв. м обойдется в 350 евро.
Особенности покупки для иностранцев: иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также землю. Покупку можно совершать как на физическое, так и на юридическое лицо. Перед покупкой недвижимости необходимо получить индивидуальный налоговый номер (NIF).
Оплата и содержание: оплата по договору, перечисления за коммунальные и прочие платежи производятся только с местного счета.
Турция
Стоимость: небольшие апартаменты (1-2 спальни) в жилых комплексах рядом с морем обойдутся в 30-100 тыс. евро.
Дополнительные расходы: подача документов в Министерство обороны - около 130 евро. Налог на покупку недвижимости - 4% от кадастровой стоимости. Продавец оплачивает расходы на покупку (6% стоимости) и гербовый сбор (0,5%), покупатель - услуги нотариуса (1%), если он хочет его присутствия. Налог на получение свидетельства о праве собственности - 1,5% от суммы сделки. Расходы на получение свидетельства составляют в среднем 225 евро.
Особенности покупки для иностранцев: невозможно купить как недвижимые объекты, так и землю в сельской местности, запретных военных зонах и зонах безопасности. Обязательно получение разрешение на покупку недвижимости от Министерства обороны (занимает от месяца до трех). По всей стране общая площадь приобретаемой или арендуемой недвижимости не может превышать 25 тыс. кв. м. Иностранец может приобрести только тот объект, который зарегистрирован как жилье или рабочее место.
Оплата и содержание: не обязательно открывать счет в местном банке. Оплата производится наличными или банковским переводом на счет продавца. Иногда возможна частичная оплата сделки банковской картой. Для заключения сделки необходимо оформить налоговый номер.
Чехия
Стоимость: в среднем объекты на первичном рынке Праги в центральных районах стоят 2,5 тыс. евро за кв. м, цена увеличивается при покупке в пражских особняках. На вторичном рынке в отдаленных районах цены гораздо ниже - 1,6 тыс. евро за кв. м.
Дополнительные расходы: комиссия агентства недвижимости 3-5% от суммы сделки, пошлина при регистрации права собственности в кадастре 20 евро, нотариальные услуги - 1,5 евро за подпись (как правило, включены в комиссионные агентства). Продавец оплачивает налог на переход права собственности, равный 3% от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки, в зависимости от того, какая из них выше.
Особенности покупки для иностранцев: иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость как на физическое, так и на юридическое лицо. В Чехии есть две основные формы владения недвижимостью: частная и кооперативная собственность. Однако абсолютное большинство кооперативов не принимает иностранцев.
Оплата и содержание: чтобы купить недвижимость, счет открывать не обязательно. Однако принятый в стране способ расчетов по сделке в Чехии - банковский перевод. Для этого покупателю потребуется открыть личный счет в Чехии.
Финляндия
Стоимость: 3-7 тыс.евро за кв. м.
Дополнительные расходы: налог на движение капитала - 4% от стоимости дома и 2% от стоимости квартиры. Услуги риэлтора - 4-5% от суммы сделки, нотариуса - 105 евро.
Особенности покупки для иностранцев: запрет существует лишь на покупку недвижимости иностранцами в пятикилометровой приграничной зоне.
Оплата и содержание: наличие счета в местном банке обязательно, так как с него списываются деньги за жилищно-коммунальные услуги. Сейчас возникли трудности с открытием счетов россиянами.
В подготовке галереи использованы данные компаний Knight Frank, Tranio.ru и Kalinka Realty