К чему приведут новые правила застройки промзон в Москве
Сегодня промзоны - самый большой резерв для девелопмента в непосредственной близости к центру Москвы. Они занимают 15% всей городской земли и при этом, только половина, по данным НИиПИ Генплана, - около 7,5 тыс. га - используется предприятиями промышленности и науки, остальная территория или застроена старыми зданиями, которые сдаются как дешевые офисы и склады, или представляет собой пустырь.
Власти Москвы активно обсуждают возможности развития этих территорий совместно с бизнесом по принципу mixed-use, как это делается в развитых странах мира, - где присутствуют офисы с большим количеством рабочих мест, жилье, социальная и развлекательная инфраструктура, рекреационные зоны. Так, территория бывшего морского порта HafenCity к 2020г. превратится в благоустроенный район Гамбурга, рассчитанный на 12 тыс. жителей и 40 тыс. рабочих мест. Здесь возводят современные жилые и офисные здания в футуристическом стиле, обустраивают парковые зоны и набережную, а бывший промышленный комплекс Шпайхерштадт отдан под музеи и галереи современного искусства.
Воплощению в жизнь амбициозных планов московских властей и крупных инвесторов сегодня препятствует большое количество сконцентрированных в рамках одной промзоны мелких собственников. Для примера - в промзоне Южное и Северное Очаково - более 300 собственников, в Калошино - более 100. Они получают стабильный доход, сдавая объекты под низкокачественные офисы, склады, автомастерские, автомойки, и стимула инвестировать в реорганизацию своего объекта или территории у них нет. В результате, целые районы в центре города находятся в запущенном состоянии. Любые переговоры государства или бизнеса с такими собственниками о продаже объекта или соинвестировании в развитие территории безрезультатны.
Новые правила застройки промзон изменят расстановку сил. Большинство собственников зданий, требующих серьезного ремонта, будут не способны заниматься развитием объектов вследствие отсутствия финансовых средств, профессионального опыта или желания.
Однако не думаю, что владельцы такой недвижимости будут спокойно ждать, пока объекты перейдут государству в обмен на минимальный размер компенсаций. Скорее объекты будут выставлены на торги заранее и выкуплены крупными инвесторами, в планах которых - комплексное развитие территорий самостоятельно или совместно с государством. Ценность здесь скорее представляет земля, нежели сами постройки. Большинство зданий находятся в аварийном состоянии, их выгоднее снести, если они не имеют исторической ценности, и построить на их месте новые качественные объекты, чем инвестировать в существующие строения.
Владельцы зданий, находящихся в хорошем состоянии, скорее всего, захотят сохранить свои активы. В таком случае государству важно четко обозначить, какие объекты должны быть реконструированы, как именно будет оцениваться состояние здания и определяться степень необходимой реконструкции, чтобы, с одной стороны, у собственников здания не было возможности провести легкий косметический ремонт и оставить объект при себе, что помешает развитию целой территории, а с другой - чтобы исключить злоупотребления при проведении оценки.
"Побочным" эффектом процесса развития промзон станет оздоровление рынка офисной недвижимости. С рынка исчезнет большое количество низкокачественных площадей. Арендаторы из промзон либо переедут в более качественные, но удаленные от центра офисные здания, либо снимут помещения в переоборудованных НИИ и лабораториях.
Стоит отметить, что государство уже пыталось заставить собственников активов в промзонах развивать объекты и прилегающие территории. С 2014г. налог на коммерческую недвижимость стал рассчитываться по кадастровой стоимости, близкой к реальной стоимости объектов, а не к номинальной, отраженной в бухгалтерской балансовой отчетности. В результате, для владельцев старых зданий нагрузка выросла в 5-7 раз, что заставило многих собственников всерьез задуматься о продаже активов. Однако эта мера не достаточно эффективна, так как изменение налогообложения коснулось только объектов площадью свыше 5 тыс. кв. м в то время как на территории промзон размещено большое количество объектов меньшей площади. Сейчас власти намерены внести поправки в законодательство, которые обяжут с 2015г. платить налог по кадастровой стоимости собственников офисов и торговых помещений площадью от 3 тыс. кв. м.
Инициативы властей по избавлению промзон от собственников, которые относятся к территориям как к дойным коровам, достаточно логичны и своевременны. Однако таких механизмов явно недостаточно для их качественного развития. От города нужно четкое понимание, какие задачи он решает в той или иной промзоне, что хочет видеть на этих территориях, каким образом будут решаться вопросы привлечения туда трафика.
Чтобы понять, как эффективнее реновировать промзоны, что именно строить и что развивать, необходимо детально изучить сильные и слабые стороны не только этих зон, но смотреть стратегически – чего не хватает прилегающим территориям и всему городу в целом. Показательна в этом плане история бывшего портового района Kop van Zuid в голландском Роттердаме, где располагались доки, верфи и терминал для океанских лайнеров. Программа развития промзоны целью ставила не просто преобразование бывших портовых территорий, но и была направлена на решение серьезных социальных задач - снижение высокого уровня безработицы, социальной разобщенности, увеличение строительства жилья эконом-класса. В результате, проект оказался успешным в территориальном и экономическом отношениях – из заброшенного района, отрезанного от других частей города, Kop van Zuid был превращен в развитый культурный и деловой центр с высоким качеством архитектуры и хорошей транспортной доступностью. Однако социальные задачи полностью решены не были. Социальная разобщенность только усилилась: растущая популярность района вызвала спрос на премиальное жилье и девелоперы его удовлетворяли в ущерб строительству жилья для малообеспеченных слоев населения, под которое первоначально предназначалась большая часть территории. Не стал проект реорганизации и импульсом для развития прилегающих - более бедных районов - различия между премиальной средой Kop van Zuid и его неблагополучными окрестностями сегодня видны как никогда.
Управляющий директор в России и СНГ Valartis Group Александр Николаев специально для "РБК-Недвижимости"
Valartis Group - крупная швейцарская публичная финансовая компания, управляющая активами на 8,8 млрд долл.; в феврале 2014г. в прессе сообщалось, что структура Valartis Group создала новый фонд для инвестиций в недвижимость в РФ, который может потратить на девелоперские проекты в Москве и Санкт-Петербурге около 1 млрд долл.
