В России два перспективных сегмента для инвестиций: дома престарелых и арендное жилье для молодежи
♦ О том, что делать, если доллар будет стоить 50 руб., а нефть - 90 долл./барр. ♦
[FL]- О[/FL]стается ли тема инвестиций в недвижимость актуальной сегодня в России?
- На мой взгляд, эта тема становится доминирующей для российских инвесторов. Вложения в строительные проекты для них сегодня - это лучший способ извлечения выгоды с точки зрения приемлемого уровня риска. Это хорошая доходность в среднесрочной перспективе. Помимо доходности, инвестиции в недвижимость обеспечивают хорошее сохранение активов от инфляции. На сегодняшний день фондовый рынок практически и идеологически умер (сейчас это место для высокопрофессиональных спекулянтов). Вложения на фондовом рынке - слишком рискованная затея. Отдавать на фондовый рынок более 10-15% портфеля я бы точно не стал. Это такое венчурное инвестирование, даже если мы говорим о "голубых фишках".
Эпоха нестабильности сейчас налицо. По отношению к другим развитым экономикам мы входим в период некоторой затяжной рецессии. Скорее всего, мы отыграем потери через некоторое время, возможно, если все будет не так плохо, "догоним и перегоним" другие страны… Но сейчас лучшее место для вложения средств для консервативных и пассивных инвесторов, в том числе и крупных, среди которых есть пенсионные фонды, на мой взгляд, является недвижимость. Вложения на этом рынке подходят тем, для кого вопрос надежности и долгосрочности сохранения средств более важен, чем вопрос высокой доходности и высокого риска.
- Вопрос сложный. На самом деле здесь есть некий политический флер, который уляжется в ближайшие семь-восемь месяцев. Несколько затормозившийся сейчас интерес иностранных инвесторов, скорее всего, возобновится. Этот процесс, кстати, создает хорошие возможности для российских инвесторов, в первую очередь крупных. Через год с небольшим, может быть, через полтора года, когда вернется ощутимый интерес со стороны иностранцев, российские инвесторы смогут значительно увеличить стоимость оценочных портфелей, если начнут вкладывать сейчас.
- А нет ли угрозы того, что, например, через девять месяцев доллар будет стоить 50 руб., а стоимость нефти упадет ниже 90 долл. за баррель?
- Такие угрозы всегда существуют. На сегодняшний день мы живем в некой общей экономической ситуации, где есть рынок недвижимости, который разбит на несколько сегментов, которые развиваются с разными трендами. Естественно, если нефть будет стоить 60, 50 или даже 70 долл. за баррель, а доллар будет стоить 50 руб., это негативно отразится на всей экономике. Но когда мы смотрим на экономику как на кризисную зону, в этой экономике все равно останутся некие "островки спокойствия" в хорошем смысле слова. По сравнению с активами большинства отраслей экономики, как показывает опыт кризисов 1998-го и 2008г., активы, связанные с недвижимостью, падают в цене меньше, а возрастать начинают быстрее и больше. При таком раскладе можно говорить, что недвижимость - это хорошая защитная инвестиция.
Если мы говорим о каких-то кризисных прогнозах, то есть два постулата, на которые я опираюсь. Постулат номер один заключается в том, что при прочих равных условиях усредненная недвижимость медленнее и меньше всего упадет и быстрее всего вырастет.
Постулат номер два: если будет глобальный парадигматический кризис, то все будет настолько по-другому, что даже беспокоиться нет смысла, так как адекватный прогноз сформировать невозможно.
♦ Рекомендации частным инвесторам ♦
- Какие сегменты недвижимости могут быть особо перспективными для частных инвесторов?
- Для частных инвесторов есть три варианта.
Первый вариант: для небольших частных инвесторов, которые вкладывают в среднем от 3 до 15 млн руб., актуальны покупка квартир или отдельных апартаментов в апарт-отелях и последующая сдача этого объекта в аренду на долгосрочной основе. Если здесь присутствует еще и управляющая компания, то задача профессионального инвестора - сформировать такой продукт, который обеспечивал бы для частного вкладчика максимальную защиту, при этом снимал бы с него массу беспокойств, связанных с поиском арендатора, обслуживанием объекта и т.д. Это очень хорошая инвестиция, которая может приносить в долларовом эквиваленте 6-7% годовых. Это точно чуть больше, чем проценты по депозиту. Ежегодный рост поспевает за инфляцией, и к этому еще добавляется чистый арендный доход, и, соответственно, получается очень даже неплохая история. Это не самый ликвидный инструмент, т.к. вы не сможете в один момент продать квартиру без потерь, но это хорошее долгосрочное инвестирование.
Второй момент - это инструмент коллективных инвестиций, среди которых можно назвать ПИФы. Этот инструмент был особо популярен в 2007-2008гг., но через некоторое время мода на него прошла. Но тем не менее я думаю, что в течение ближайших двух-трех лет мы опять увидим, что этот механизм будет хорошо работать. Это возможность, объединив капиталы от 3 до 10 млн руб., покупать более профессиональные объекты с большим дисконтом и с большей доходностью.
Для частных инвесторов, которые обладают более широкими возможностями, есть вариант приобретения площадей в торговых центрах шаговой доступности и последующей сдачи их в аренду. Это подходит тем инвесторам, которые готовы вложить 30-50 млн руб.
Для тех, кто готов инвестировать от 50 млн руб., есть возможность приобретения земельных участков с последующей передачей их застройщикам, но уже с разделом площадей. Это очень хорошая возможность для инвестирования при правильном подходе. Если, например, на вашей земле строится торговый центр или дом для престарелых, можно через некоторое время получить долю выручки от этого проекта или получить долю в капитале компании, которая будет владеть этим объектом. Сейчас доходность недвижимости может быть сопоставима с тем, что было некоторое время назад, но риски увеличились во много раз. Не каждый объект, который вышел на рынок, найдет свой спрос. Так как покупательская способность населения почти не растет, люди продолжают покупать, но в объектах, которые почти идеальны с точки зрения представления о рынке, а здесь много факторов. Важную роль играет правильно подобранный земельный участок. Он должен соответствовать формату того, что на нем строится.
Вся мировая практика показывает, что в период экономического роста, как и в период экономического спада, увеличивается миграция населения, причем как глобальная миграция, так и миграция внутри какой-либо агломерации, и в этом смысле арендное жилье всегда начинает расти.
♦ Аренда для мигрантов, инженерные сети и дома престарелых ♦
- Вы относите себя к компаниям-инвесторам или девелоперам? Как именно вы инвестируете в недвижимость?
- Мы в большей степени стали инвесторами. Добавленную стоимость мы формируем именно на инвестиционных операциях. Девелопмент для нас - это способ снизить риски и повысить доходность инвестиций.
Есть три категории инвесторов: небольшие частные, крупные институциональные (ПИФы, пенсионные фонды и т.д.) и инвесторы, которые создают некий профессиональный продукт в зоне максимального риска. Эти профессиональные инвесторы, в число которых мы входим, понимают все риски и все возможности, доводят актив до какого-то стабилизированного состояния и потом перепродают часть активов в компаниях либо крупных инвесторам, либо через инструмент коллективных инвестиций, например через ПИФы.
Существует три варианта профессиональных инвестиций.
Во-первых, многие профессиональные инвесторы выросли из риэлторского бизнеса. Это компании, которые понимают застройщика, понимают рынок. Они также могут продавать квартиры и зарабатывать деньги на спекулятивной продаже, получая доход на марже между ценой оптовой покупки на старте и ценой оптовой продажи. Так отчасти делает и наша компания.
Во-вторых, мы как инвесторы покупаем у застройщиков квартиры, формируем арендный жилой фонд, сдаем дом отдельной компании, обеспечиваем механизм по управлению и по сдаче этих квартир в аренду конечным потребителям. Таким образом, у нас возникает бизнес, генерирующий арендный поток, и часть этого бизнеса мы потом продаем пассивным инвесторам. Это наш первый опыт, но мы надеемся, что он будет успешным.
В-третьих, мы покупаем у застройщика все инженерные сети. Для девелопера инженерные сети - это всегда головная боль, так как они ложатся на себестоимость квадратных метров, соответственно, они ухудшают ликвидность квартир. С другой стороны, это очень хороший арендный бизнес. Мы, являясь владельцами инженерных сетей, сдаем их в аренду поставщику, которые обеспечит их эксплуатацию, а управляющая компания соберет с жильцов тариф. И хотя доход для нас небольшой, 8-12% годовых, но за счет того, что это актив без строительных рисков и к тому же практически с монопольным сбытом (все, кто живет в том или ином районе, пользуются инженерными сетями и платят за это), у нас есть понятный механизм инвестирования. Есть риск, что не все жильцы будут своевременно оплачивать эти услуги, но это совсем небольшие детали.
- А какие инвестиции в недвижимость вы считаете перспективными?
- Мы для себя видим следующие важные сегменты. Первый - это инвестиции в инфраструктуру, то есть в инженерные сети небольших микрорайонов, о чем я говорил выше.
Второй, очень важный момент, - это инвестиции в дома престарелых и в объекты для молодежи. Мы сейчас начали программу инвестирования в первую категорию. Сегодня в России проживает более 33 млн человек старше 65 лет, из них порядка 30% - старше 85 лет. Последних насчитывается примерно 10 млн человек. По статистике, из этих 10 млн человек примерно четверть (2,5 млн человек) находится в деменции и требует постоянного патронажного ухода. Из этих 2,5 млн человек порядка 30% - это те люди, семьи которых могут позволить себе содержание пожилых людей за счет сиделок. Если бы у нас была такая услуга, то все эти люди оказались бы в специализированных пансионах, отвечающих всем их потребностям.
Помимо этого, в России есть очередь из людей, содержание которых готово оплачивать государство. Их число составляет примерно 500 тыс. А на сегодняшний день количество койко-мест всех домов престарелых в России составляет 250 тыс. К тому же, государственные дома престарелых морально и физически устарели. В основном они рассчитаны на 300-500 мест, и там невозможно обеспечить достойный уход.
Мировая практика говорит о том, что качественный уход можно обеспечить, если в пансионе живет от 50 до 150 человек. То, что меньше, становится нерентабельным. Если в пансионате будет больше 150 человек, им будет сложно управлять.
- То есть вы собираетесь строить частные дома престарелых?
- Мы уже начали строить. Мы потратили год с лишним на изучение всех нюансов того, что из себя должен представлять идеальный с точки зрения оператора пансионат для престарелых. У нас сформирован технический стандарт, на выходе сейчас находятся типовые проектные решения, которые можно компоновать в зависимости от места и т.д. По самому пессимистичному прогнозу, за ближайшие шесть-семь лет мы реализуем порядка 50 таких объектов в России площадью примерно 6 тыс. кв. м. Эти объекты мы сдадим в управление операторам, и по сути дела у нас получается арендный бизнес, который будет приносить нам прибыль в размере 8-11% годовых. Проинвестировать и построить 50 домов по 6-7 тыс. кв. м в несколько раз проще, чем объект площадью 450 тыс. кв. м.
Это прекрасное инвестиционное решение. Любой пенсионный фонд с удовольствием заходит в проект, который рассчитывается по формуле инфляция +2-3% годовых. Если все пойдет хорошо, то эти 50 домов могут превратиться в 150.
Также мы рассматриваем возможность инвестирования в жилье для молодых специалистов, которые находятся в процессе трудовой миграции. Сейчас мы входим в фазу наступающего кризиса, и это значит, что стоит ожидать миграции молодых специалистов, которые ищут лучшие места. В основном это три-четыре города-милионника, среди которых Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. Причем речь может идти и о молодых людях, которые живут в этих регионах, но хотят жить самостоятельно.
Сейчас в России нет продукта, который позволил бы обустроиться на новом месте в период взросления. Этот период составляет от 1 до 4 года. Мы почти год потратили на изучение этого вопроса. Наиболее показательным можно назвать опыт Германии, которая с точки зрения миграционных процессов очень похожа на Россию, особенно после объединения восточной и западной ее частей. В РФ сегодня молодые люди снимают однокомнатные квартиры не очень хорошего качества. Кроме того, они сталкиваются с проблемой того, что все это не очень легитимизировано с точки зрения документов. Непонятно, как решать вопрос технической эксплуатации, когда что-то ломается и т.д. Мы чувствуем спрос на апарт-отели, арендное жилье, когда оно заточено под такую категорию людей. Речь идет о жилье площадью 28-30 кв. м.
Сейчас мы находимся в фазе разработки стандартных проектных решений, а в следующем году выставим три таких объекта. Это объекты площадью 10-12 тыс. кв. м с 300-400 квартирами. Мы создаем для этого круга людей специфическую и рекреационную инфраструктуру, в том числе бары и коворкинг-центры. Мы вряд ли сможем повторить эффект "Красного Октября", но тем не менее мы можем повысить привлекательность объекта за счет соответствующей инфраструктуры. Если мы сформируем арендную плату на уровне 22-23 тыс. руб. в месяц за небольшую квартиру, то мы выйдем на уровень доходности в долларах 12-13% годовых.
- Вы будете сами строить все эти комплексы апартаментов или часть будете покупать?
- Вполне возможно, что мы будем покупать квартиры в строящихся комплексах, которые мы будем тестировать. Более того, мы видим перспективу создания апарт-отелей для молодых специалистов рядом с технопарками и рядом с производственно-логистическими центрами, которые сейчас формируются не только в Московской области, но и в Татарстане, в Калуге, в районе Коломны и т.д. Это места, где возникает новое производство и требуются места для размещения специалистов. Вопрос масштабов нам пока не совсем понятен, но это очень перспективные проекты, особенно если мы не боремся за большие доходы.
- Идея проекта апарт-отеля в чем-то выражается в ваших планах?
- Мы сейчас дорабатываем стандарт по пансионатам для престарелых, а также стандарт по апарт-отелям для молодых специалистов, который называется life rise. В скором времени мы полностью сформулируем этот стандарт, уже определены две площадки, на которых мы стартуем. Мы будем тестировать апарт-комплексы в привязке к производственно-логистическим центрам.
Игнат Бушухин, Вера Козубова
