Магазины в ТЦ Москвы в 2026 году закрывали чаще, чем открывали новые
По итогам первого полугодия 2026 года во всех торговых центрах Москвы ранее расположенные в них магазины закрывались чаще, чем открывались новые торговые точки. Ближе к равновесному данный показатель в ТЦ районного формата, а в наиболее уязвимом положении находятся окружные ТЦ. Такие данные содержатся в исследовании Tenant Health Index, выполненном консалтинговой компанией «Магазин Магазинов», которая специализируется на рынке торговой и коммерческой недвижимости (исследование есть в редакции).
Как считали
В исследование вошло более 150 торговых центров Москвы, включая объекты на внешней стороне МКАД, административно относящиеся к Подмосковью. При этом не учитывались объекты рыночного и устаревшего форматов, а также микрообъекты. Кроме того, из исследования были исключены специализированные центры (мебельные и др.), универмаги и пассажи премиального сегмента (ЦУМ, ГУМ и др.), а также аутлеты.
Изучили состав арендаторов ТЦ и ротацию в них. Сравнивались данные за первое полугодие 2026 года и первое полугодие 2025 года.
Использовалась классификация торговых центров по арендопригодной площади:
- районный ТЦ — до 20 тыс. кв. м;
- окружной ТЦ — 20–45 тыс. кв. м;
- региональный ТЦ— 45–80 тыс. кв. м;
- суперрегиональный ТЦ — от 80 тыс. кв. м.
Закрытия VS открытия
Согласно исследованию, наиболее устойчивые к снижению покупательской активности в столице оказались районные торговые центры. В них по итогам первого полугодия Tenant Health Index составляет 47,9. Более высокую устойчивость районных ТЦ аналитики объяснили их составом — низкая доля моды и опора на повседневный спрос.
Tenant Health Index оценивает, насколько открытия компенсируют закрытия, а занимаемые новыми арендаторами метры — освобождаемые площади. 50 — точка равновесия; ниже — рынок сжимается.
В наиболее уязвимом положении оказались окружные торговые центры, в них показатель составил 40,3. Это означает, что арендаторы активно освобождают занимаемые в таких ТЦ площади, и число закрытий существующих магазинов превышает число открытий. Сжатие происходит также в крупных торговых центрах — суперригиональных и региональных, где Tenant Health Index составляет 43,7 и 44,2 соответственно. «Для крупнейших объектов ключевое ограничение — дефицит арендаторов, способных абсорбировать освобождающиеся крупные блоки», — уточнили в «Магазин магазинов».
По данным экспертов, за последний год в торговых центрах Москвы закрылось более 2 тыс. точек. При этом открытия компенсировали закрытия лишь частично. «Порядка 80% по количеству точек и около 75% по занимаемым площадям — закрываются в среднем более крупные точки, чем открываются. Скорость обновления состава превышает скорость его восстановления», — пояснили эксперты.
Сегмент моды — основной источник сокращения ТЦ
Большинство закрытий в московских ТЦ приходится на сегмент «мода» — это магазины одежды, обуви и аксессуаров. Именно эта категория арендаторов по-прежнему является ключевой. По оценкам аналитиков, на одежду, обувь и аксессуары приходится 31% точек и 28% занимаемых площадей. За год мода потеряла 2,3 п.п. по точкам и 1,9 п.п. по площадям — крупнейший структурный сдвиг в составе московских ТЦ. Нарастили свои доли общепит, центры досуга и товары для дома, пояснили аналитики.
«Категория «мода» освободила почти вдвое больше площадей, чем заняла, и формирует порядка 60% чистых потерь площадей рынка», — отметили в «Магазин магазинов». «Возможности замещения ограничены: операторов досуга и общепита, способных занять сопоставимые объемы, существенно меньше, чем модных операторов, покидающих площади», — добавили там.
Зависимость от моды кардинально различается по форматам ТЦ: чем крупнее объект, тем выше в нем доля этой категории, отмечают аналитики. По их оценкам, в суперрегиональных ТЦ мода занимает 36% площадей — в 2,5 раза больше, чем в районных (14%).
По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года в России открылось девять объектов торговой недвижимости совокупной арендопригодной площадью 94 тыс. кв. м. Это в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Несмотря на заметное снижение за год, показатель по вводу ТЦ в первом полугодии оказался сопоставим с итогами первого полугодия 2023 года. Тогда рынок проходил этап адаптации к новым условиям и было открыто восемь объектов на 87 тыс. кв. м. Самые низкие показатели по вводу ТЦ за полгода наблюдались в первой половине 2004 года (86 тыс. кв. м), уточнили аналитики.
