Как "Х-Фактор" влияет на стоимость недвижимости
Эксперты предложили ввести "Х-фактор" в рейтинг мировых городов, чтобы определить их развитие и перспективы будущих инвестиций.
Традиционные показатели, влияющие на международное движение капитала на рынке недвижимости (например, рост населения и ВВП) уже мало говорят инвесторам о перспективах их вложений. Эксперты международной компании Savills предлагают взглянуть на крупнейшие города мира через "Х-фактор".
В отчете "12 городов" специалисты Savills предлагают так называемый "X-фактор", который характеризует города мирового значения с точки зрения глобальной конкурентоспособности, а также таких параметров, как связь с другими городами, количество людей, приезжающих из разных стран, и данные поисковых запросов в интернете. Согласно этой статистике, с традиционно лидирующими Нью-Йорком и Лондоном начинают соперничать Сингапур и Париж, тогда как Москва, Мумбаи и Рио-де-Жанейро еще не окончательно закрепились в числе двенадцати ведущих городов мира.
"Наше определение города мирового значения основывается не только на размере или экономическом благополучии, но и на менее осязаемых факторах. К ним относится известность, выдающееся местоположение, количество состоятельных людей из разных стран мира и инвестиционная привлекательность - факторы, которые не раскрываются только показателями, связанными с населением и объемами ВВП", - говорит директор исследовательского отдела Savills (Savills World Research) Иоланда Барнс.
|
Рейтинг городов по x-фактору |
Рейтинг по инвестициям в жилую недвижимость |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Общая характеристика городов мирового значения |
Рост капиталь ной стоимости жилой недвижимости, 2-е полугодие 2013 г.
|
Рост арендных ставок жилой недвижимости, 2-е полугодие 2013 г.
|
Валовая доходность жилой недвижимости |
Чистая валовая доходность жилой недвижимости за 10 лет ("за вычетом ценных бумаг") |
Рейтинг городов мирового значения для инвесторов в жилую недвижимость ("за вычетом ценных бумаг") |
|
|
1= |
Нью-Йорк |
3.7% |
1.0% |
6.1% |
3.1% |
2 |
|
1= |
Лондон |
7.1% |
2.3% |
4.5% |
1.5% |
4 |
|
3= |
Париж |
-0.8% |
0.4% |
5.0% |
2.4% |
3 |
|
3= |
Сингапур |
0.4% |
-0.3% |
3.8% |
1.2% |
5 |
|
5 |
Гонконг |
-3.6% |
-1.1% |
2.9% |
0.5% |
6 |
|
6 |
Токио |
2.8% |
0.4% |
4.6% |
3.9% |
1 |
|
7 |
Шанхай |
2.7% |
-1.1% |
2.3% |
-2.3% |
10 |
|
8 |
Дубай |
20.4% |
28.7% |
5.5% |
0.1% |
8 |
|
9 |
Сидней |
5.2% |
3.5% |
4.8% |
0.5% |
7 |
|
10 |
Мумбаи |
-5.0% |
-9.2% |
3.3% |
-5.5% |
11 |
|
11 |
Москва |
2.2% |
2.6% |
5.8% |
-2.0% |
9 |
|
12 |
Рио |
7.1% |
0.0% |
5.1% |
-9.6% |
12 |
Изменения на экономической карте мира оказывают весьма существенное воздействие на рынки недвижимости. Страны "нового света", прежде всего - Китай и Индия, в последнее время начали демонстрировать более медленные темпы экономического роста, тогда как традиционные индустриальные страны, такие как США, Великобритания и Япония, восстанавливают свои позиции даже более успешно, чем прогнозировалось.
В результате этого, характерный для городов "нового света" безудержный рост показателей, связанных с недвижимостью, замедлился, а в некоторых случаях (например, в Мумбаи и элитных районах Гонконга) даже повернулся вспять. При этом центр Дубая, демонстрирующий очень высокие показатели роста стоимости недвижимости, является своеобразным символом устойчивости инвестиционных рынков в странах "нового света". Его возрождение говорит о том, что рынок полностью оправился от обратного движения цен, которое наблюдалось после 2008 г, считают эксперты.
Москва в мировом рейтинге
Что касается Москвы, то в рейтинге "12 городов" по "Х-фактору" она находится на 11-м месте, а по инвестициям в жилую недвижимость на 9-м. Как уточняют эксперты, в Москве рост капитальной стоимости жилой недвижимости во 2-м полугодии 2013 г. составил 2,2%, рост арендных ставок жилой недвижимости в этот же период - 2,6%. Если брать показатели российской столицы по вложениям в коммерческую недвижимость, то в рейтинге городов мирового значения для инвесторов в офисную недвижимость Москва занимает 6 место (доходность от офисной недвижимости - 9,3%, доходность офисной недвижимости за 10 лет ("за вычетом ценных бумаг") - 1,4%. В рейтинге размещения бизнеса (по стоимости жилья и рабочего места) Москва занимает 8 место.
Доходы от вложений в недвижимость
Для того, чтобы понять истинную привлекательность жилой и коммерческой недвижимости как отдельной категории активов в каждом из городов, специалисты Savills вновь сравнили валовой доход от аренды недвижимости с доходом от государственных облигаций за 10 лет в каждой стране, на основании чего получили доходность "за вычетом ценных бумаг". Это, по мнению экспертов, дает истинное представление об эффективности недвижимости в локальных условиях.
|
|
Рейтинг по инвестициям в коммерческую недвижимость * |
Стоимость размещения бизнеса |
|||
|---|---|---|---|---|---|
|
Общая характеристика городов мирового значения |
Доходность от офисной недвижимости |
Доходность офисной недвижимости за 10 лет ("за вычетом ценных бумаг") |
Рейтинг городов мирового значения для инвесторов в офисную недвижимость ("за вычетом ценных бумаг") |
Стоимость жилья и рабочего места одного сотрудника в год |
Рейтинг по стоимости жилья и рабочего места |
|
Нью-Йорк |
4.8% |
1.8% |
4 |
$112,000 |
3 |
|
Лондон |
3.5% |
0.5% |
7 |
$115,000 |
2 |
|
Париж |
5.0% |
2.4% |
3 |
$107,000 |
4 |
|
Сингапур |
4.1% |
1.6% |
5 |
$76,000 |
5 |
|
Гонконг |
2.7% |
0.3% |
8 |
$123,000 |
1 |
|
Токио |
4.2% |
3.5% |
1 |
$74,000 |
6 |
|
Шанхай |
4.3% |
-0.2% |
9 |
$44,000 |
10 |
|
Дубай |
4.1% |
-1.3% |
11 |
$72,000 |
7 |
|
Сидней |
7.5% |
3.3% |
2 |
$60,000 |
9 |
|
Мумбаи |
8.5% |
-0.3% |
10 |
$28,000 |
12 |
|
Москва |
9.3% |
1.4% |
6 |
$70,000 |
8 |
|
Рио |
8.5% |
-6.2% |
12 |
$30,000 |
11 |
Источник: Savills World Research
С этой точки зрения, самые высокие прибыли в сравнении с облигациями демонстрирует токийская недвижимость, которая начала привлекать более рискованных инвесторов, понимающих исключительный характер и риски японских рынков недвижимости. Нью-Йорк также демонстрирует очень привлекательные валовые доходы, что способствует повышению интереса со стороны инвесторов.
"Горячие" и "холодные" города
В отчете "12 городов" специалисты Savills отмечают, что стоимость жилой недвижимости в таких городах, как Гонконг, Шанхай и, самое главное, Мумбаи, является наиболее уязвимой для ценовой коррекции. При этом Нью-Йорк и Сидней демонстрируют наибольшие перспективы роста, тогда как цены на жилую недвижимость в Лондоне и Дубае, судя по всему, немного превышают средний уровень, в частности - в элитных районах. Однако эти города еще не являются самыми "горячими".
"Основной, неэлитный фонд жилой недвижимости теперь является весьма привлекательным для инвесторов, - говорит Иоланда Барнс. - В глобальных масштабах стоимость неэлитной недвижимости в Лондоне представляется довольно привлекательной, а в Дубае и Гонконге - более полно оцененной. Сейчас мы ожидаем, что в течение следующих пяти лет рынки второго и даже третьего эшелона в наших городах мирового значения могут продемонстрировать более высокий рост, чем рынки элитной недвижимости".
По мере того, как ослабление, а затем и полное прекращение валютного стимулирования начнет оказывать влияние на экономику, глобальный рост цен на активы неизбежно замедлится. Согласно нашим прогнозам, рост арендной платы и капитальной стоимости в конечном итоге вновь выровняются.
Поскольку доходы от облигаций и процентные ставки скорее вырастут в Азии, чем на индустриальном Западе, именно перегруженные азиатские рынки, судя по всему, испытают наибольшее давление уже в ближайшем будущем.
Некоторые города "второго эшелона", которые еще не входят в число наших городов мирового значения, представляют собой неплохие альтернативы в плане стоимости и вполне могут набрать популярность среди инвесторов. Среди этих городов Барнс называет Стамбул, Ханой, Куала-Лумпур, Джакарту и Бангкок, а также много других крупных городов, расположенных в тех же странах.