Каким будет московский стадион "Динамо" и территория вокруг него

Каким будет проект "ВТБ Арена парк", что ждет стадион "Динамо" - об этом в интервью "РБК-Недвижимости" рассказал старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта "ВТБ Арена парк" Андрей Перегудов:

- Мы говорим не о квадратных метрах, не об отдельных зданиях или функциональном назначении, а о глобальной идее - реализовать мечту москвичей о жизни в гармоничном мегаполисе, о здоровом городе, о возможности вести полноценный образ жизни в центре столицы. Именно эта идея легла в основу концепции единого городского ансамбля. Комплекс, который создается в рамках проекта "ВТБ Арена парк", состоит из формирующих городской ансамбль элементов. Они уникальны по набору функционала и сочетанию архитектурных решений. Городской квартал, исторический парк, офисные здания, гостиница, академия спорта, новая малая арена и восстановленный стадион (единственный в мире пример объединения таких объектов под одной крышей), все это соединено зонами ритейла, стрит-ритейла. Это цельный организм, который будет связан единой системой управления. Все коммуникации внутри этой территории замыкаются в одном инженерном узле, управление всей территорией и объектами осуществляется из единого центра. На базе этой системы будут разработаны и внедрены совершенно новые для Москвы стандарты - новые стандарты сервиса и безопасности жизни в современном мегаполисе.

- Это идея. Каким образом она реализуется?

- Для реализации этой задачи акционерами проекта, банком ВТБ и ВФСО "Динамо", была создана компания "Арена парк менеджмент" (АПМ) - стопроцентная "дочка" УК "Динамо". Это будет первый российский оператор, способный эффективно управлять проектом такого масштаба. Основная цель создания собственного оператора - эффективное управление процессами всего городского ансамбля: эксплуатация, безопасность, организация мероприятий на спортивных аренах, кейтеринг, билетные программы, создание и продвижение развлекательного, медийного и информационного контента. Фактически мы хотим стать российским аналогом компании AEG - крупнейшего оператора многофункциональных объектов, в состав которых входят спортивные арены, отели и апартаменты. AEG консультирует нас с начала проектирования.

- Речь идет об огромной территории с несколькими объектами. Какие сложные задачи удастся решить благодаря созданию единого оператора?

- В первую очередь это обеспечение комплексной безопасности всего объекта с учетом множества режимов его функционирования.

Во-вторых, из-за очень большого количества клиентских групп с различными запросами и индивидуальными траекториями важнейшей задачей является обеспечение высокого уровня сервиса и комфорта.

В-третьих, формирование новой урбанистической субкультуры, ведь мы создаем новую модель муниципальной гармонии, создаем среду, в которой современный москвич может и работать, и отдыхать, и заниматься спортом, и реализовывать себя.

Все это позволит решить основную задачу единого оператора - оптимизация эксплуатационных расходов и повышение коммерческих доходов от комплексного управления проектом. Уже сейчас идет строительство инженерно-технического комплекса, который станет единым центром управления всей инфраструктурой проекта. В нем расположатся служба управления всеми зданиями и объектами, служба безопасности и другие подразделения, которые будут обеспечивать высокий уровень эксплуатации всех объектов - от футбольного стадиона до отеля Hyatt.

Ярким примером централизованного сервиса, который будет реализовывать АПМ, является программа общественного питания. На территории всего проекта насчитывается более ста пятидесяти точек питания, которые включают в себя бары, рестораны, кафе, ВИП-ложи, - каждая из них должна предлагать качественный продукт, от фаст-фуда до блюд высокой кухни. В нашем проекте общественное питание - это не столько заработок денег, сколько элемент сервиса. Поэтому контроль качества и поддержание единого стандарта обслуживания становятся приоритетными задачами, решить которые можно только благодаря комплексному подходу к управлению.

Такой же единый подход будет к вопросам клининга, организации парковки. Ну и конечно, централизованным будет подход к вопросам продажи спонсорских прав.

- В соответствии с финансовой стратегической моделью, утвержденной ВТБ, основу доходной части проекта составят продажа апартаментов, аренда площадей, эксплуатация, управление объектами, в том числе спортивно-развлекательным комплексом.

- Ну, доходность от продажи апартаментов и от аренды - вопрос понятный. А вот каким образом вы собираетесь сделать доходной спортивную часть?

- Основу доходной части спортивного комплекса составляет его контентная программа. Чем она обширнее, чем больше разнообразных и интересных мероприятий мы проводим, тем выше будет доходность.

Например, как это работает в рамках взаимодействия с футбольным клубом "Динамо": совместно с консультантом IMG нами разработана концепция единой коммерческой программы Центрального стадиона "Динамо" и футбольного клуба "Динамо-Москва". В рамках данной концепции  все коммерческие активы футбольного клуба и стадиона продаются единым пулом. То есть создаются единые программы продвижения, которые касаются как футбольного контента, так и площадки. Чем лучше будет взаимодействие между стадионом и клубом, тем выше будет доход.

- Каков статус отношений футбольного клуба и стадиона?

- С одной стороны, принципиальным моментом для успеха нового стадиона является наличие главного пользователя в лице успешной и популярной футбольной команды. С другой стороны, появление нового стадиона создает основу для устойчивого развития клуба.

Центральный стадион "Динамо" - родной дом футбольной команды и ее болельщиков. Клуб обязательно будет участвовать в принятии решений по оборудованию и оформлению ключевых зон (раздевалки, фан-сектор, музей и т.д.).

- Сейчас за аренду стадиона в Химках клуб платит определенную сумму, когда команда начнет играть на "Динамо", сколько будет стоить аренда?

- Как таковой аренды не будет. Центральный стадион "Динамо" - домашняя арена одноименной футбольной команды. И доходы, и расходы здесь делятся в рамках единой программы profit sharing.

- Тогда каким образом будут распределяться доходы между клубом и стадионом?

- Акционерами и футбольного клуба, и стадиона являются банк ВТБ и ВФСО "Динамо". Соответственно, это решение еще будет приниматься акционерами с учетом интересов футбольного клуба, инвестиционного проекта "ВТБ Арена парк" и в соответствии с требованиями финансового fair-play. Наша же задача на данном этапе - обеспечить максимизацию будущих доходов.

- Но ведь речь идет не только о единой программе с футбольным клубом. Вы говорите о множестве других коммерческих возможностей?

- Конечно. С учетом многоплановости проекта формируется несколько статей дохода: спонсорская программа, программа гостеприимства, кейтеринговая программа, билетная программа, аренда площадки и прочие доходы.

Реализация титульных прав станет одной из основных статей дохода. Речь идет о правах на название всего проекта (принадлежат ВТБ) и правах на название новой многофункциональной арены. Как мы уже заявляли, футбольный стадион, академия спорта и парк физкультуры и спорта будут называться "Динамо".

- И все-таки вы оставили название "Динамо"?

- "ВТБ Арена парк" - название всего проекта, новое имя для современной Москвы. "Динамо" - исторически сильный бренд, и сохранить его чрезвычайно важно. Арена будет называться "Центральный стадион "Динамо", никто это название не менял и менять не собирается. Во-вторых, есть академия спорта "Динамо", все это находится на территории парка физкультуры и спорта "Динамо". На центральном входе на стадион останется название "Динамо". Есть метро "Динамо". Управляющая компания, которую я возглавляю, называется "Динамо", и она будет владельцем некоторых объектов. И я надеюсь, что люди, которые будут посещать парк или стадион, будут говорить: "Мы поехали на "Динамо".

- А какова стоимость титульных прав?

- Сейчас де-факто наш основной акционер использует название "ВТБ Арена парк".  Реальную стоимость прав на название новой многофункциональной арены покажет рынок, который в России только начинает формироваться. Могу сказать, что сейчас уже есть предварительный интерес к приобретению этих прав со стороны как российских, так и зарубежных компаний, если вдруг ВТБ примет решение о продаже.

Титульные права в таких проектах, как наш, в мировой практике являются драйвером дохода. В мире очень многие арены и стадионы, наполненные хорошими мероприятиями, продают права титульного спонсорства на здание, naming rights. И Barclays Center в Бруклине, и O2 Arena в Лондоне, проводящая свыше 200 мероприятий в год (что интересно - без домашней команды). Мы внимательно изучаем практику и опыт мирового лидера этой индустрии, компании AEG, которая управляет более чем сотней арен и стадионов по всему миру. Думаю, что с тремя домашними командами - футбольным и хоккейным "Динамо" и баскетбольным "ЦСКА" - стоимость naming rights будет не менее 10 млн в год.

- Вы сейчас говорите о доходной стороне, а во сколько будет обходиться управление такой сложной спортивной инфраструктурой?

- Как правило, обороты на таких объектах исчисляются десятками миллионов долларов в год. Обслуживание спортивной части нашего проекта - футбольного стадиона, многофункциональной арены - по предварительной оценке будет стоить около $30 млн в год. Подчеркиваю, что сюда включены расходы на организацию более 150 событий. При этом доля футбольных матчей в этом календаре мероприятий всего комплекса - менее 20%.

- Словосочетание "эффективная система управления" подразумевает возможность экономии затрат?

- Главный экономический эффект должен состоять в том, чтобы спортивная часть не тянула экономику всего проекта вниз, чтобы она была нейтральна к норме прибыльности всего проекта. Мы должны обеспечить ROE (Return On Equity) проекта на уровне 23,2%. Поэтому, когда мы рассчитываем стоимость строительства всего проекта, мы говорим, что спортивная часть не тянет проект вниз, как это часто случается при строительстве крупных многофункциональных объектов со спортивной составляющей. Самый доходный сегмент проекта - апартаменты, затем идет ритейл, чуть менее доходный - Hayatt и офисы. Спорт обычно идет как нагрузка, но в нашем проекте будет не так.

Кроме того, нам сейчас удалось усилить социальную функцию проекта, которая заключается в создании современной спортивной инфраструктуры. Рядом с академией спорта появится школа. Также планируем разместить в одном из офисных зданий поликлинику - и сейчас ищем правильную форму взаимодействия с медицинским сообществом.

- Какой статус работ по проекту сейчас?

- Подписаны все основные договоры со строительными компаниями, с фирмой Codeсt - на строительство коммерческой части. Как всегда на стройке приходится решать массу вопросов, но ходом и темпов работ я доволен. Идут последние работы по перекладке сетей, осталось доделать теплотрассу. Что касается строительства стадиона, компания Vinci приступила к мобилизации на площадке. Одновременно ведутся работы по укреплению фундаментов исторической стены, а это огромная работа - 365 свай глубиной до 15 м по ограждению котлована. Надеемся, когда Vinci мобилизуется, она примется за работы непосредственно по строительству. Документация по стадиону находится в экспертизе, скоро надеемся получить положительное заключение и разрешение на строительство. Сроки сдачи мы выдерживаем. Что касается отеля и трех офисных зданий, их мы должны открыть в 2016г., апартаментную часть планируем закончить к 2017г. Они будут вводиться поэтапно, там шесть зданий. Плюс одновременно мы надеемся закончить академию спорта. К концу 2017г. активная стройка на этой территории должна завершиться. Работа девелопера завершена, финансирование получено, дело за выполнением сроков и контролем качества строительства. Это хороший проект, но он действительно будет таковым, если выдержать качественный уровень строительства всех запланированных объектов.

Что касается текущих продаж апартаментов, мы перевыполнили план прошлого года на 35%. Продажи были открыты 2 ноября 2013г., и на 31 декабря было продано 234 квартиры из 1002. Эти цифры отражают накопившийся спрос, и начало года тоже прошло ударно. В ближайшее время начнем продавать квартиры с отделкой, пока продавали без отделки.

- Вы действительно снимаете фильм о Льве Яшине. Каким образом вы участвуете в этом проекте?

- Мы сформировали организационный совет по съемкам этого фильма, его согласился возглавить Сергей Вадимович Степашин, также в него вошли вдова великого футболиста, Валентина Тимофеевна Яшина, представители ВФСО "Динамо", ФК "Динамо", Колобков Павел Анатольевич, заместитель министра спорта РФ. Совет уже трижды собирался. У нас есть кинопродюсер - основатель компании Kremlin Films Олег Капанец, который вместе со своей командой снял фильм "Гагарин. Первый в космосе". Я сам дважды смотрел этот фильм, был на премьере вместе с Валентиной Яшиной, скажу честно - пробирает до слез.

- А зачем потребовался совет?

- Валентина Тимофеевна прочитала множество вариантов сценария к фильму о Яшине. Однако она не согласовала ни один из них. Тогда у нас и родилась идея предложить ей самой участвовать в разработке сценария и создать его на основе реальных событий, рассказанных Валентиной Тимофеевной Яшиной, самым близким человеком для Льва Ивановича. Мы подключили к работе известного сценариста Владимира Валуцкого, который написал сценарии к таким фильмам, как "Начальник Чукотки", "Приключения Шерлока Холмса и доктора Ватсона", "Мэри Поппинс, до свидания!", "Адмиралъ" и многим другим картинам. Это потрясающий человек с пониманием драматургии кино. Синопсис к фильму о Яшине уже согласован с Валентиной Тимофеевной. Это великое дело, фильм нужен, заслуги Льва Ивановича Яшина перед страной бесспорны. Премьерой этого фильма мы хотим открыть новый стадион "Динамо" в октябре 2017г., ведь дата открытия, 22 октября, - это день рождения Льва Яшина. Все символично.