На загородном рынке Подмосковья дефицит недорогих коттеджей
В будущем самое большое развитие получит формат коттеджей в Подмосковье. А спрос на участки без подряда, наоборот, будет снижаться, заявил на Российском форуме лидеров рынка недвижимости руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
На данный момент средняя площадь коттеджей, которые предлагаются на рынке, составляет 315 кв. м, говорит эксперт. Дома площадью менее 60 кв. м почти не пользуются спросом. "Сейчас на рынке очень много докризисных предложений коттеджей в элитных поселках, поселков бизнес-класса. Коттеджей в высших ценовых сегментах гораздо больше, чем в низших. Однако основной рост спроса все же будет наблюдаться в формате эконом-класса. К этому формату относятся коттеджи с земельными участками и коммуникациями стоимостью до 10 млн рублей. И чем дальше коттедж находится от Москвы, тем меньше должна быть цена", – говорит Дмитрий Таганов.
По его словам, сейчас на рынке наблюдается большая нехватка домов стоимостью до 3 млн рублей. А коттеджи с участком стоимостью выше 3 млн рублей найти нетрудно. Большинство игроков загородного рынка не могут попасть в самый дешевый сегмент, поскольку себестоимость большинства участков с домами превышает эту стоимость.
Рынок балансирует на грани между участками без подряда, которые постепенно становятся менее популярными, и коттеджами, пока еще не достигшим роста, продолжает Дмитрий Таганов. "Сейчас самое время стать одним из первых, кто создаст предложение, которое станет наиболее востребованным в будущем. Не стоит забывать, что большее число проектов не удастся продать за два года в любом формате. Скорее всего, их удастся продать за 5–6 лет", – указывает эксперт.
"В любом проекте есть доля наиболее ликвидных предложений, которые, можно сказать, сами себя продают. Их доля составляет 10–15% от всех объектов. Но большую часть рынка составляют объекты, требующие вложений. Это низколиквидные предложений, составляющие основную массу. Они в основном образуются в ходе реализации проектов, так как очень сложно предугадать, что будет с рынком лет через 5–6. Это означает, что пришло время создавать новые объекты, которых нет на рынке", – отмечает Таганов.
Всего, по данным корпорации "Инком", в Подмосковье предлагается к продаже 705 коттеджных поселков, из них 88 приходятся на Новую Москву. В основном это те предложения, которые вышли на рынок до того, как к столице было решено присоединить новые территории. Но нельзя сказать, что рынок коттеджей Новой Москвы привлекает всех покупателей. "Если покупатель слышит словосочетание "Новая Москва", то он в первую очередь думает о том, какая там цена на коттеджные участки и насколько она завышена. Многих людей отпугивает ценовая разница между проектами на территории Новой Москвы и за ее пределами. Однако присоединенные территории можно назвать очень перспективными для малоэтажного строительства. На мой взгляд, никаких участков без подряда там не должно остаться", – объясняет Таганов.
Покупатели становятся все более чувствительны к ценам, добавил эксперт. "Если прибавить к цене лишние 50 тыс. рублей, то новые объекты уже перестанут покупать. При этом многие девелоперы работают по прежним стандартам, ориентируясь на уровень готовности проекта и автоматически повышая цены.
Кроме того, сейчас наблюдается тенденция к затягиванию процесса покупки, добавляет аналитик. Если раньше покупатель принимал решение месяца за два, то сейчас это занимает более долгий период времени, иногда до года и больше. И за этот срок выходят новые проекты, которые начинают вступать в конкуренцию с теми, на которых остановился покупатель. Конкурировать становится все сложнее, количество сделок практически не растет, а в некоторых случаях даже падает. В этом случае необходимо выводить на рынок новые, уникальные предложения или назначать цену более низкую, чем у большинства конкурентов.
Дмитрий Таганов также отметил, что большую конкуренцию первичному загородному рынку Подмосковья сейчас оказывает "вторичка". "Очень большим спросом пользуется и СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества). В этом случае владельцы земельных участков ставят дом, вырывают колодец и проводят электричество. И этого им вполне хватает", – заключил эксперт.
"Основной тренд на рынке загородной недвижимости Подмосковья – малоэтажная застройка с разными типами жилья, – говорит директор по развитию ЖК "Мечта" Валерий Артемьев. – Главным для покупателя остается среда обитания. Они обращают особое внимание на инфраструктуру поселков (школы, детские сады, спортивные площадки и т.д.). Большинство покупателей домов в коттеджных поселках – москвичи".