Кооперативы на новый лад: ЖСК снизят стоимость жилья на треть
В России активно развиваются пилотные проекты по строительству жилья для льготных категорий граждан через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые позволяют получить недорогое жилье. Одновременно с этим в регионах развивается и местная нормативно-правовая база.
Что такое ЖСК
В Советском Союзе существовали жилищные кооперативы, которые позволяли гражданам приобрести жилье, правда, не в собственность. В новых кооперативах есть сходство с этой моделью, но тем не менее это принципиально другой механизм.
Схема строительства ЖСК существует в России уже давно, однако, по сути, она работает и обкатывается только в пилотных проектах, в основном на землях Фонда развития жилищного строительства (РЖС). Развитие ЖСК идет в соответствии с законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ЖСК, созданных в соответствии с законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Стоит отметить, что после принятия федерального закона 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве" схема ЖСК осталась одной из двух легитимных схем реализации недвижимого имущества физическим лицам, наряду с договором долевого участия (ДДУ). Поправки в 214-ФЗ от 30 ноября 2011 года существенно изменили статус кооперативов. Теперь ЖСК легитимен, является владельцем участка, где ведется строительство, либо создан до внесения поправок. Эти поправки фактически приравняли жилищные кооперативы по статусу к застройщикам и запретили юридическим лицам быть пайщиками кооператива.
Как рассказала "РБК-Недвижимости" генеральный директор ОАО "Главмосстрой-недвижимость" Наталья Козлова, главное отличие схемы ЖСК от ДДУ в том, что члены кооператива должны самостоятельно организоваться и выбрать правление, которое и будет привлекать строительные организации для возведения дома. За самостоятельность приходится платить ответственностью: члены кооператива берут на себя риски, связанные со строительством. По ДДУ застройщик несет ответственность перед покупателями, например, за несвоевременную передачу объекта, пояснила эксперт.
Реализация пилотных проектов
В России активно создаются ЖСК при господдержке, которая предполагает бесплатное предоставление земельного участка для строительства, содействие в обеспечении подключения к сетям, бесплатное предоставление типового проекта, специальные ипотечные программы и другую помощь (см. инфографику). По оценке экспертов, все это позволит снизить стоимость строительства на 30–35% от рыночных цен на жилье.
По сути, строительство жилья по схеме ЖСК позволит выключить из процесса главного выгодополучателя – инвестора или девелопера – и приблизить цены за "квадрат" к его себестоимости.
На конец 2012 года в России Фондом РЖС было создано четыре ЖСК, к августу этого года их уже 40. Сейчас создается уже 63 проекта в 38 субъектах. "Это говорит о том, что этот формат становится популярным", – считает руководитель дирекции социально ориентированных проектов Фонда РЖС Наталья Коротченкова.
Стоит отметить, что это реализуется не только в регионах России, но и в Москве и Подмосковье. Так, в Лефортове на землях фонда строится 17-этажный дом для ученых. В Подольске и Жуковском создаются подобные ЖСК.
"Госстрой определил стоимость строительства в Москве в 94 тыс. рублей за 1 кв. м, что намного ниже средних цен в столице. Думаю, что строительство жилья не выйдет за эти рамки, что в итоге для пайщика будет выгоднее, чем покупка квартиры на рынке", – говорит Наталья Коротченкова.
По ее словам, сейчас пай должен быть выплачен в процессе строительства здания (за два года и более), но, несмотря на такие сложности – в отличие от ипотеки, когда кредит дается на 20 и более лет, – желание у населения войти в ЖСК огромное.
В регионах также развивается местная нормативно-правовая база. По данным Госстроя, например, в Московской области в 34 ЖСК состоит 4771 человек. Напомним, что правительство Московской области одобрило законопроект "О предоставлении земельных участков жилищно-строительным кооперативам на территории Московской области", и он внесен в Мособлдуму. Закон предполагает бесплатное выделение земельных участков кооперативам для строительства жилья экономкласса. В ЖСК могут войти работники государственных и муниципальных учреждений образования, здравоохранения и культуры, а также многодетные семьи. Уполномоченный орган, определяемый правительством области, должен вести сводный реестр граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива. Уполномоченный орган отбирает и земельные участки для передачи их кооперативам, если земля находится в собственности региона, а если участок находится в ведении муниципалитета, этим занимается орган местного самоуправления. Участок будет предоставляться кооперативу после уплаты 20% всех паевых взносов. Сумму взносов предлагается рассчитывать исходя из общей площади жилых помещений и цены Минрегиона. Правительство области предполагает оказывать содействие в подключении участков к инфраструктуре, а также безвозмездно передавать кооперативу архитектурные проекты и проектную документацию повторного применения на объекты жилищного строительства. Реализация закона, как считают в правительстве области, позволит членам ЖСК приобретать жилье на 30% ниже рыночных цен.
Когда жилье через ЖСК будут доступно для простых россиян
Несмотря на то что уже накоплен достаточно большой опыт создания таких кооперативов, в первую очередь в рамках Фонда РЖС, для обычных граждан пока не принят законопроект для создания ЖСК. Как сообщила Наталья Коротченкова, в будущем эта программа должна выйти за рамки земель Фонда РЖС.
По словам президента Института экономики города Надежды Косаревой, проект закона пылится в Госдуме еще с 2007 года, но так и не принят. "Надеюсь, что в следующем году он будет принят, и такая популярная форма привлечения денег в строительство через кооперативы будет доступна для широких слоев населения, позволит им строить дешевое жилье", – заявила она.
При создании ЖСК идет поддержка граждан, а не застройщиков, которые и так получают прибыль. ЖСК по специальным программам будут предоставляться льготы, кредиты, субсидирование, земля, типовые проекты жилья, подключение к сетям и т.д. Это позволит снизить стоимость жилья и сделать его доступным для широкой массы граждан, считает Надежда Косарева.
"Основную прибыль от инвестиций в строительство жилья получает девелопер. Подрядчики же имеют небольшую маржу, и на этом рынке в России большая конкуренция. В ЖСК девелоперами и инвесторами является сами пайщики, поэтому и жилье по этой схеме получается дешевле", – поясняет она.
В соответствием с законопроектом, ЖСК предполагается создавать как для многоэтажного жилья, так и для малоэтажного и даже индивидуального.
По оценке Надежды Косаревой, целевая аудитория ЖСК – семьи со средним достатком. Вступление в такие кооперативы должно быть доступно для 40% и более домохозяйств в России. Только под них нужно выдавать долгосрочные кредиты, чтобы это было действительно доступно гражданам, добавляет она.
"Сейчас Фонд РЖС выдает землю в безвозмездное пользование, и пайщики не могут привлечь кредиты у банков под строительство в залог земли. Поэтому сейчас это не очень привлекательно для граждан", – отмечает президент Института экономики города.
По мнению эксперта, если выдавать длинные кредиты на 20 лет, то появится большая масса желающих строить по ценам ниже, чем у застройщиков.
Стоит отметить, что в Московской области было создано боле 500 кооперативов, так как ЖСК были приравнены к легальной схеме привлечения денежных средств у граждан для строительства жилья наряду с 214-ФЗ. Потом были введены поправки, которые запретили юрлицам становиться пайщиками кооператива. С этим явлением сейчас активно борются, ведь привлечение средств граждан подобными девелоперами-кооператорами признано незаконным. Раньше некоторые застройщики использовали схему ЖСК, чтобы снизить свою ответственность по 214-ФЗ. "Часто застройщиками применяется подложная схема ЖСК, когда кооператив не является застройщиком и, по сути, становится лишь денежным мешком для строительных компаний", – отмечает министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.
Часть застройщиков и сейчас обходят это правило. При принятии в кооператив пайщика у него берут доверенность, чтобы была возможность принимать за него решения без его присутствия, отмечает Наталья Козлова. По ее наблюдениям, доля ЖСК как схемы реализации недвижимого имущества физическим лицам в последнее время скорее снижается – ее постепенно вытесняет договор долевого участия.
Стоит отметить, что сейчас признать обманутыми дольщиками пайщиков кооператива невозможно, потому что ЖСК – это форма самоуправления людей, они должны выступать сами себе застройщиком (нанимая подрядчика), сами контролировать сроки, определять стоимость и т. д.
В целом инвесторы и девелоперы, опрошенные "РБК-Недвижимостью", скептически относятся к возможности строительства жилья пайщиками. По их мнению, они не могут управлять строительными процессами сами. Стоит вспомнить, как для принятия какого-либо решения по управлению многоквартирным домом сложно собрать всех жильцов. "В ЖСК обычно выше организационные издержки, связанные со спецификой этой схемы. Дело в том, что высшим органом, принимающим основные решения, например, о смене подрядной организации, является общее собрание пайщиков. Представляете, сколько нужно потратить сил и времени, чтобы собрать собственников четырехсот квартир? Это практически невозможно", – считает Наталья Козлова.
Президент Института экономики города более оптимистично смотрит на будущее ЖСК в России. По ее мнению, граждане смогут привлечь управляющую компанию по контролю за строительством за фиксированную плату. Также к подрядчикам должны быть установлены жесткие квалификационные требования, чтобы устранить недобросовестных застройщиков.
Сергей Велесевич