Цены на жилье в Подмосковье расти не будут

[FL]- В[/FL] Подмосковье начали формироваться относительно прозрачные и понятные, хотя и жесткие, правила игры для строительных компаний на рынке новостроек. Перестали согласовываться проекты без инфраструктурной составляющей, так называемые каменные джунгли. Как сейчас, после избрания Андрея Воробьева на пост губернатора области, будет реализоваться градостроительная политика?

- Правительство Московской области не только поддерживает, но и усиливает ранее выбранное направление в работе с застройщиками. В новых региональных нормах градостроительного проектирования (вступают в действие с 1 января 2014 года. – Прим. "РБК-Недвижимости") мы еще жестче регламентируем высотность строительства, повышаем количество мест в детских садах и школах, парковочных мест, зеленых насаждений. Уже сегодня мы стараемся сделать жизнь людей комфортнее. В новых кварталах будет проектироваться достаточное количество социальных объектов, которые должны быть введены параллельно с заселением дома. Вы же помните то пренебрежительное отношение к новоселам, которое было в СССР. Редкий советский микрорайон-новостройка был благоустроен ко времени въезда жильцов. "Ну что ты хочешь, потерпи, радуйся, что дом построен, а все остальное со временем доделаем" - но это же неправильный подход, такого больше быть не должно.

Вот у нас Павшинская пойма под боком - жители уже пять лет живут в новых домах, а мы только застройщиков "раскачали" благоустройство закончить, нормальные детские площадки установить. Мы как раз от такого подхода хотим уйти. В Московской области невозможно будет построить жилой дом без того, чтобы в комплексе не было всей необходимой инфраструктуры. Как в каждой квартире должны быть двери, окна, смеситель, плита... точно так же в жилом комплексе должны быть детская площадка, парковочные места и т. д. Как только человек наклеил последний рулон обоев, он берет ребенка за ручку и отводит его в детский сад или школу по соседству.

- Так значит, цены на жилье в Подмосковье будут повышаться, ведь застройщикам придется взять на себя дополнительные затраты?

- Как раз нет, цены останутся на том же уровне. Сейчас прибыль у некоторых компаний сильно завышена, они извлекают максимальное количество средств при минимуме вложений в инфраструктуру. А мы хотим соотнести цену и качество. Девелоперы должны получать адекватную прибыль и при этом соблюдать все социальные обязательства. Да и недостатка в проектах в области нет, задел у нас громадный: только уже выданных разрешений на строительство на 25 млн кв. м, а это четыре годовых нормы сдачи жилья по Московской области. А еще на 53 млн кв. м комплексного освоения территорий лежит "бумажных проектов".

- А девелоперы с этим согласны?

- Девелоперы с этим согласны - это конкурентная среда. Если одна строительная компания строит 25 тыс. кв. м жилья на 1 га земли без школы и детского сада, а другая компания строит 15 тыс. кв. м жилья на 1 га, но с детским садом, поликлиникой, школой и спортивной площадкой и цены при этом у них одинаковые - 80 тыс. рублей, - должны ли мы в этом случае прислушиваться к желанию первого застройщика? У которого не нормальное для коммерсанта желание извлечь прибыль, а неуемная жажда наживы?

- Но как получается, что цены одинаковые?

- Из-за рынка. За сколько люди покупают, за столько девелоперы и продают. Просто у одних завышенная прибыль в ущерб жителям, а другие строят "по совести". Вот как раз вторых и будет поддерживать подмосковное правительство, а первые должны будут начать играть по установленным правилам (новым региональным нормам градостроительного проектирования), иначе на территории области строить будет нельзя. Да и жители должны внимательнее смотреть, в каком проекте они выбирают квартиру, сравнивать - и приносить свои деньги к ответственному застройщику.

- А из чего формируется себестоимость жилья сегодня в Подмосковье?

- Из четырех составляющих. Первая - стоимость строительства, у нас она равна 30-36 тыс. рублей за метр. Вторая - цена земли (в Талдоме и Красногорске она стоит разных денег). Третья - цена инженерной инфраструктуры. Четвертая - цена рынка (за сколько люди готовы покупать товар - квартиры). И вот все, что между третьей и четвертой составляющими, - это чистая прибыль компании. У многих застройщиков она доходит до 25–35%.

- В какой стадии находятся новые региональные нормы градостроительного проектирования?

- Мы их уже вынесли на общественное обсуждение, а с 1 января 2014 года они должны вступить в действие. Также мы уже разослали их всем крупным застройщикам для критики.

- Уже есть какая-то критика от застройщиков?

- Пока нет. К тому же для всех крупных застройщиков новые нормы - это не открытие. У нас состоялся круглый стол на форуме "Строительная неделя Московской области - 2013", на котором присутствовали все застройщики, они сказали: будут такие нормы - будем строить.

- Сколько сейчас возводится новостроек в Московской области?

- Все последние годы сдавали в районе 7 млн кв. м в год. По итогам 2012 года - 6,85 млн кв. м. Пик был в 2010 году - 8,2 млн кв. м.

- Нет такого ощущения, что Подмосковье уже перенасыщено новостройками?

- Есть, конечно. Когда заходишь на сайт любого агентства недвижимости и смотришь, какое невообразимое количество разнообразных квартир продается в Подмосковье… Выбор настолько огромен, что многие застройщики уже даже не выставляют на рынок новые квартиры – придерживают до "лучших" времен.

- Для властей Московской области ситуация со стройкой не окрашена в черно-белые тона. Несмотря на то что 13% жилья в России строится на территории Подмосковья, уровень налоговых поступлений из строительной отрасли у нас всего 6%. А в других регионах - 10-13%. Почему? Потому что большинство строительных компаний зарегистрированы на территории города Москвы. Мы, конечно, такое терпеть не можем и предлагаем всем компаниям: раз уж вы ведете реализацию проектов на нашей территории, вы и налоги у нас платите. Нам же нужно из своих средств и дороги строить, и школы, детские сады, физкультурные комплексы - это первое. Потом, строительство - это не только жилые дома, но также и весь огромный комплекс, который обеспечивает стройки: и транспорт, и производство стройматериалов. А все это формирует налоговую базу, обеспечивает население рабочими местами. Поэтому активное строительство Правительство Московской области будет поддерживать.

- Некоторые девелоперские компании говорят, что им интересно в Подмосковье заниматься не только строительством микрорайонов в "чистом поле", но и редевелопментом, реновацией городских районов постройки 1950-1960 годов - "хрущевок", а также ветхого жилья. Это то же самое, что и программа по сносу пятиэтажек в Москве?

- Хрущевские пятиэтажки ветхими не назовешь. Это кварталы с изначально невысокой плотностью застройки. И на этих квадратных метрах инвестиционно привлекательной земли в центрах подмосковных городов можно построить значительно больше жилья. Чистый бизнес. Наверное, многим компаниям было бы интересно снести 1 тыс. кв. м, жителям взамен предоставить 1,5 тыс. кв. м, а построить 15 тыс. кв. м.

- Но все-таки в Подмосковье есть планы по сносу пятиэтажек?

- По сносу пятиэтажек программы нет. Сейчас формируется программа сноса ветхого, аварийного жилья и жилья, исчерпавшего свой эксплуатационный ресурс. А это около 2,3 млн кв. м. 

Игнат Бушухин