Иностранцы снижают риски. За счет Москвы

Американский ипотечный кризис потянул за собой мировой кризис ликвидности и раскачал ведущие фондовые рынки, которые не первый месяц доводят до истерики держателей ценных бумаг в разных странах. Многие люди кинулись избавляться от своих акций. Но деньги все равно надо куда-то вкладывать. Стремление предельно снизить риски обеспечивает постоянный рост цен на золото - ценность осязаемую. Еще одним прибежищем «беглых» капиталов скорее всего станет недвижимость, причем не в последнюю очередь российская, а точнее - московская. Но только коммерческая.

За прошлый год на российский рынок коммерческой недвижимости из-за рубежа привлечено $5 млрд. Больше половины этих денег вложено в строительство и приобретение торговых объектов. Логично предположить, что катализатором активности заморских гостей служит потребительский бум в России. Населению все еще не хватает современных комфортных торговых центров - пока нужда в них не будет удовлетворена, отдача от вложений в соответствующий сегмент рынка останется высокой. Эксперты уверены, что статус-кво сохранится по меньшей мере в ближайшие три-четыре года. Впрочем, офисный и складской сегменты немногим уступают торговому.

Кстати, развивающийся рынок недвижимости в России куда убедительнее доказывает рост экономики, чем выкладки высокопоставленных чиновников. Срок окупаемости вложений в недвижимость достаточно большой - не менее семи-девяти лет. Готовность вкладывать деньги на столь длительные сроки свидетельствует о том, что иностранный капитал рассчитывает обосноваться в России всерьез и надолго.

Коммерческий директор холдинга «Капитал груп» Алексей Белоусов так иллюстрирует признание российского девелопмента западными финансовыми институтами: «К 2007 году объем прямых иностранных инвестиций в российскую недвижимость вырос с $8 млрд по состоянию на 2003 год до рекордной отметки $40 млрд. В России рынок коммерческой недвижимости работает по международным стандартам, используются передовые технологии строительства, приезжают работать великие иностранные архитекторы, рынок становится более прозрачным».

Не имей сто рублей, а имей сто инвесторов

«Приобретение готовых объектов по-прежнему остается наиболее приемлемой формой инвестирования в российскую недвижимость для иностранных инвесторов, - полагает ведущий аналитик инвестиционной группы AG Capital Игорь Маньков. - Этот вариант сочетает в себе приемлемую для них доходность и уровень рисков. Однако в последние годы наблюдается тенденция по легализации отечественных девелоперов и переходу на международные стандарты по ведению бизнеса. Это позволяет ожидать некоторых перемен».

В первую очередь об этом свидетельствует массовый выход на российский рынок международных инвестиционных фондов. Ширится список иностранных компаний-владельцев объектов недвижимости, а также фирм, действующих в этой сфере, - партнеров местных застройщиков и управляющих компаний. Среди них такие «акулы капитализма», как Morgan Stanley, Capital Partners, Deutsche Bank.

Осенью прошлого года американская компания Alfa Capital Partners к своей 50%-ной доле в «Русской логистической службе», которая строит и арендует склады, добавила пакет акций компании STS Logistics, владеющей дочерними компаниями в регионах РФ и странах СНГ. Сумма сделки, проведенной через фонд Great Circle Capital LP, составила $21,1 млн. Эти средства руководство компании собирается использовать на создание сети современных складов в России, Украине и Казахстане.

Инвестиционная компания Topland Group, которой принадлежат торговые центры Tesco и Marks&Spencer, вложила $20 млн в фонд Rutley Russia Property Fund. Он планирует потратить около $1 млрд на приобретение офисных, складских и торговых проектов в крупных городах России.

Компания RGI International, купившая 73% долей компании Sucreti Holdings Ltd., будет реализовывать проекты совместно с владельцем 23% акций Sucreti Holdings Ltd. - бывшим вице-президентом Главмосстроя Михаилом Бабелем. Стороны намерены инвестировать в покупку земельных участков под строительство элитного жилья и офисов в Московском регионе и Сочи. Общий объем инвестиций в проекты оценивается в $2-3 млрд.

Шведская компания IKEA намерена возвести четвертый торговый комплекс «МЕГА» в Москве. В настоящее время компания ищет подходящий участок. Ожидается, что четвертая «МЕГА» расположится на МКАД, в его северо-восточной части. Объем инвестиций в строительство комплекса составляет примерно $150 млн.

Качественно меняются сделки и на арендном рынке. В конце прошлого года был заключен один из наиболее долгосрочных договоров аренды торговых площадей: компания «Медиа-Маркт-Сатурн» (дочерняя структура крупного немецкого ритейлера электроники и бытовой техники Media Markt) по предварительному договору на 30 лет арендует у девелоперского подразделения группы РТМ торговые площади в подмосковном Одинцове, Петербурге и Самаре.

В этом году девелоперская компания «Открытие-Недвижимость» подписала соглашение о стратегическом партнерстве с австрийской строительной компанией Strabag AG. Де-факто партнерство уже состоялось. Весной российско-австрийский тандем должен сдать в эксплуатацию офисно-торговый центр на Баррикадной улице. Также ведется совместное строительство офисно-гостиничного комплекса в районе деловой зоны «Павелецкая», где «Открытие-Недвижимость» выступает девелопером, а Strabag AG выполняет функции генерального подрядчика. В проект будет вложено около $400 млн, срок его окончания - первый квартал 2009 года. Помимо этого в планах партнеров числится возведение в Москве бизнес-центра класса А (инвестиции - более $150 млн) и строительство офисно-жилого комплекса в Санкт-Петербурге (свыше $200 млн).

Если вкладываться - то по-крупному

Рынок высококлассных торговых площадей Москвы сегодня насчитывает около 4 млн кв. м площадей. Заявленные проекты позволяют предположить, что за 2008 год объем торговых помещений вырастет на 1 млн кв. м. Впрочем, в прошлом году было реально введено в строй всего 60% анонсированных площадей.

Учитывая резкую активизацию иностранцев на рынке российской коммерческой недвижимости, нет ничего удивительного, что знаковые сделки в 2007 году заключали именно они. Канадская инвестиционная компания Ivanhoe Cabrige приобрела московский торговый центр «Времена года» за $400 млн.

«Из крупных сделок также следует отметить предварительное соглашение об аренде площадей в строящемся торговом центре «Фили», заключенное компанией Carrefour, которая представляет одного из ведущих игроков мирового продуктового ритейла, - отмечает начальник департамента маркетинга проектов компании «Система-Галс» Елена Енарьева. - Это будет первый магазин Carrefour в Москве. Кроме того, французская сеть намерена арендовать площади в торговом центре «Ривер-молл», который строится на территории бывшего завода им. Лихачева. До конца года компания Carrefour намерена открыть в России полтора десятка гипермаркетов.

Рост импорта в Россию делает доходными и надежными инвестиции в складской сектор. На данный момент объем складских площадей класса А и В в столице составляет около 4 млн кв. м. По данным специалистов компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», к 2010 году только в Москве предполагается построить до 8 млн кв. м новых складских помещений. К 2015 году этот показатель может удвоиться, но и тогда спрос не будет полностью удовлетворен.

По-крупному вложились и планируют наращивать инвестиции в российскую складскую недвижимость норвежский фонд Eastern Property и британский фонд Aberdeen Property Investors. Норвежцы почти за $70 млн купили складской комплекс, который возводится на Симферопольском шоссе. В дальнейшем они рассчитывают направить еще $400 млн на приобретение складов в Московском регионе. Британцы же намерены потратить на складские постройки в российской столице и Подмосковье и того больше - около $1 млрд.

Бельгийская компания Ghelamco как инвестор готова вложить $170 млн, а как девелопер - возвести в Дмитровском районе многофункциональный комплекс «Белый Раст», включающий производственные и складские помещения. Из 1,5 млн кв. м общей площади 245 тыс. кв. м займет логистический комплекс класса А «Белый Раст-Логистика». Кроме того, Ghelamco хочет возвести в том же районе логистический комплекс «Ермолино». Реализация этого проекта предположительно потребует около $100 млн.

Совокупный объем высококлассных офисных площадей в столице пока не дотягивает до 2 млн кв. м. Руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова называет знаковыми для этого сегмента рынка коммерческой недвижимости следующие сделки. Инвестиционный фонд Quinn Group купил строящийся торгово-офисный центр «Каспий» на Кронштадтском бульваре. Площадь будущего объекта, расположенного на северо-западе Москвы, составит около 17 тыс. кв. м, торговые помещения займут около 10 тыс. кв. м. Сумма сделки оценивается примерно в $50 млн. Deutsche Bank вошел в число инвесторов офисно-гостиничного проекта «Открытие», расположенного в районе станции метро «Павелецкая».

Большинство экспертов сходятся на том, что в 2008 году не приходится ждать резкого колебания цен на рынке коммерческой недвижимости - ни в плане продаж, ни в отношении аренды. Будет повышаться качество объектов и набор предоставляемых услуг. К тому же в этом году наверняка усилится тенденция к переходу на мультиформатные проекты, поскольку они позволяют инвесторам минимизировать риски и расширить круг потенциальных потребителей.

«Тихая гавань» капиталов

Три четверти общего объема иностранных инвестиций в 2007 году осело в столице и ее окрестностях, отмечает аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Светлана Кара. Однако в нынешнем году может возобладать центробежная тенденция: средства иностранных инвесторов активно притягивает провинция. «За период с 2004 по 2007 год они вложили в российские регионы более $2 млрд», - сообщает эксперт.

Не секрет, что в периоды нестабильности в экономике такие консервативные способы вложения средств, как недвижимость, всегда пользуются повышенным спросом. Поэтому неразбериха на мировых фондовых площадках пока играет на руку нашей стране: она вполне может подстегнуть и без того повышенный интерес к российской коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов.

«Количество иностранных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в этом году предположительно вырастет на 17-19% по сравнению с прошлым годом, - сообщает президент компании RowGroup Марат Манасян. - Учитывая западный кризис в банковской сфере и кризис ликвидности активов, Россия становится местом «спасения инвестиций». Доходность у нас выше, чем на Западе. Правда, риски тоже выше, но стабильная политическая ситуация в стране в последние годы уменьшает опасения западных инвесторов».

Ольга Сенаторова