Элитный рынок: ожидание новой легенды

На сегодняшний день, пожалуй, лишь один район элитной застройки Москвы выделяется особо. Это Остоженка - московская «Золотая миля», самое престижное место, аналогов которому в столице пока нет. Между тем высококлассные предложения неуклонно растут в цене, на них среди состоятельных покупателей есть большой спрос, а Остоженка уже почти полностью застроена.

Значит, велика вероятность появления новых мест концентрации статусных новостроек. Какой из районов Москвы имеет шанс приблизиться к элитному пьедесталу?

Одни специалисты называют альтернативные районы - претенденты на почетное звание, другие полагают, что Остоженку, как и Рублевку, повторить невозможно. Так, по мнению исполнительного директора компании «РДР-Холдинг» Георгия Кузина, «top of the top может быть только одним. В этом и есть смысл Остоженки. Патриаршие пруды или Плющиха близки к ней по расположению, цене и качеству проектов. Но Остоженка стала за последние 10-15 лет неким фетишем, легендой, а легенды живучи, даже если возникают другие, не менее привлекательные места». Пять лет назад пытались раскрутить Чистые пруды, но они так и не стали альтернативой Остоженке, рынок их не принял. Патриаршие пруды, Плющиха, частично Хамовники тоже будут престижны, полагает эксперт, но Остоженка останется Остоженкой. Престиж - очень консервативная вещь. Неудивительно, что в рейтинге самых дорогих квартир, который опубликован в М2 № 10 (372) от 26 мая, девять из десяти мест занимают предложения на Остоженке, и лишь последнее, десятое место досталось квартире на Арбате.

Кого принимают в элиту?

Чтобы отвечать критериям «элитности» и подходить для строительства престижных объектов, район должен обладать определенными качествами. «Признаю лишь три критерия, по которым жилой объект может быть причислен к элитному классу: расположение, уровень строительства и качество управления, - говорит директор департамента развития агентства недвижимости Welhome Александр Дьяченко. - «Location, location and location» - эта формула по-прежнему работает, определяя первый из критериев «элиты»: район расположения обязан отличаться однородным социальным составом и считаться традиционно статусным. При строительстве самого здания необходимо использовать современные высококачественные материалы: в элитном сегменте нет мелочей, имеет значение любая деталь отделки. И крайне важно качество управления. По этому критерию всегда можно отличить действительно высококлассный проект».

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев добавляет к этому списку историческую ценность застройки, ее архитектурную привлекательность, наличие в районе зеленых зон и мест отдыха, водоемов, а также отсутствие поблизости вредных производств, оживленных трасс и т. п. В числе важных признаков элитности специалисты рынка называют также виды из окон, количество квартир в доме, состав инфраструктуры, наличие огороженной территории и профессиональной охраны, удобство подъезда к дому и количество машиномест в подземном паркинге из расчета не менее двух на одну квартиру.

В реальности даже Остоженка не вполне отвечает всем перечисленным требованиям, поскольку не отличается ни хорошей экологией, ни транспортной доступностью, ни большим количеством зелени (если подразумевать под этим словом деревья), ни развитой инфраструктурой, да и, откровенно говоря, красивые виды из окон доступны жильцам исключительно верхних этажей.

Золотник дорог, но мал

Впрочем, полным спектром достоинств сегодня не может похвастаться ни один район Москвы. Но значительными преимуществами, исключая разве что особую историческую значимость, обладают Болотный остров и Плющиха. Как полагают многие специалисты, именно здесь в скором времени стоит ожидать появления новых элитных кварталов. «Специалисты могут назвать несколько претендентов на роль «новой Остоженки» и будут правы почти с любым адресом в центре Москвы, но при одном условии - комплексном развитии территории», - уверена президент инвестиционной группы SeSe Gar Ирина Жарова-Райт. Остоженка заслужила особое место только потому, что развиваться, реконструироваться и заново обживаться она начала единовременно. Конечно, понятие «единовременно» в сфере девелопмента предполагает цикл длиной не менее пяти лет, но благодатная почва была предопределена исторически: Зачатьевский монастырь, храм Ильи Обыденного, рестораны и магазины, бассейн «Чайка», который многие помнят с детства и юности, создали особенный уголок Москвы. По словам Ирины Жаровой-Райт, подобную славу способны снискать себе и территория «Красного Октября», и Хамовники (участок, освобожденный из-под Бадаевского пивного завода в Хамовниках, а также прилегающие к нему перспективные улицы: Льва Толстого, Б. и М. Пироговские, Россолимо, Трубецкая и др.).

Создание новых кварталов предполагает образование пешеходных торгово-прогулочных улиц, на которых разместятся офисы, гостиницы, жилье. Действительно, условия для развития инфраструктуры Хамовников имеются. Вывод промзон сделает возможным последовательное освоение освободившихся участков.

В качестве примера потенциальной элитной зоны некоторые специалисты называют Гранатный переулок. Расположенный в тихом уютном месте между Садовым и Бульварным кольцом, переулок хорошо изолирован от шумных магистралей. Придомовые территории достаточно большие, плотность застройки низкая, а наличие зелени и близость к Патриаршим прудам делают проживание достаточно комфортным. Историческую составляющую обеспечивают особняки и «цековские» дома, в том числе один, построенный специально для Брежнева.

Как рассказал Константин Ковалев, среди новых домов, строительство которых в ближайшее время будет осуществлено в Гранатном переулке, стоит отметить два клубных малоквартирных дома: Гранатный, 6 (проект компании KFS group), и Гранатный, 8 («СТ-груп»). «Появление новостроек, цены на жилье в которых будут одними из самых высоких в Москве, положительно скажется на общем имидже улицы и завершит формирование новой элитной зоны». Немаловажно, что здесь нет возможностей для дальнейшего масштабного строительства. Это означает, что нынешним и будущим жителям переулка не придется жить на стройке.

Но всех этих предпосылок вряд ли достаточно для того, чтобы сделать Гранатный переулок «новой Остоженкой» - это скорее маленький оазис внутри большого, уже сложившегося района. А «модная» альтернатива должна быть сопоставимого масштаба.

Перспективный конкурент

По всем признакам на данный момент имеется лишь один сопоставимый по масштабу с «Золотой милей» квартал в исторической части Москвы. Он расположен на территории завода «Каучук» в центре Хамовников. Проект его реконструкции разработал известный архитектор Сергей Скуратов. Как рассказала директор департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерина Гурьева, главное преимущество проекта заключается в том, что возведение целого элитного квартала намечено вести планово, а не стихийно, как это произошло на Остоженке. Соответственно, новый район получит грамотно продуманную инфраструктуру и абсолютно однородное окружение.

Не последнюю роль в конкурентном преимуществе экс - «Каучука» играет наличие рядом парка-усадьбы Трубецких («Парк Мандельштама»), красивой набережной, Новодевичьего монастыря.

«Для проживания с семьей этот район подходит идеально, да и транспортная доступность тут гораздо лучше, чем на Остоженке», - уверена Екатерина Гурьева.

Если говорить о Хамовниках в целом, то на сегодняшний день это один из наиболее экологически благополучных районов московского центра, благодаря чему пользуется неизменной популярностью: Лужники и находящиеся на противоположной стороне Москвы-реки Нескучный сад, Андреевский монастырь и Академия наук, возможность гулять по живописной Фрунзенской набережной - все это создает особую ауру.

Район достаточно велик, он берет начало от Садового кольца в районе Зубовского бульвара и включает практически всю территорию, образованную излучиной Москвы-реки. Исключение составляет участок между Саввинской набережной и Погодинской и Б. Пироговской улицами, который принято относить к району Плющихи, хотя административно эта территория является частью Хамовников.

Хамовники развивались и на протяжении нескольких столетий, при этом сохраняя элементы исторической застройки. Положительную роль в формировании района сыграла близость к центру Москвы и наличие удобных путей сообщения. Именно поэтому тут вырастали дворянские усадьбы, где в разные годы жили представители знатных родов: Волконские, Голицыны, Гагарины, Долгорукие, Кропоткины, Оболенские, Трубецкие.

Постепенно главными магистралями, соединяющими район с центральной частью города, стали Комсомольский проспект и Большая Пироговская улица, по которым удобно добираться до Садового и третьего транспортного кольца. На территории района есть три станции метро: «Парк культуры», «Фрунзенская» и «Спортивная».

Хорошо развита и социальная инфраструктура района - на сегодняшний день она является одной из наиболее комфортных. Единственным негативным фактором района остается значительное число старых пяти-шестиэтажных кирпичных домов. Невысок и социальный статус людей, которые в них проживают. Эти дома пока не включены в программу реконструкции ветхого и аварийного жилого фонда, соответственно, их снос будет происходить крайне медленно, а это обстоятельство не способствует формированию элитного имиджа района в целом. Но не стоит забывать о том, что дома старой застройки - это проблема, которая актуальна для большинства центральных районов Москвы. По всей видимости, именно Хамовники сегодня являются самым перспективным районом и имеют все шансы сделаться «новой Остоженкой». Делаем ставки, господа.

Елена Вознесенская