Русские уже не покупают недвижимость не глядя

Каким странам профессионалы отдают инвестиционное предпочтение? Где приобретать второе жилье для себя? С какими юридическими проблемами связано приобретение зарубежной недвижимости? О ситуации на рынке и о том, как действовать покупателю, рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова.

Многие россияне приобрели недвижимость за границей. Еще больше тех, кто пока не обзавелся домиком на теплом побережье или в тихом европейском городке, но задумывается об этом: на фоне отечественного рынка зарубежная недвижимость выглядит все более привлекательно как по цене, так и по качеству.

В каких странах рынок недвижимости находится на подъеме?

Сейчас в лидерах развивающиеся страны - Болгария, Турция. Например, Стамбул, по мнению участников международной выставки недвижимости MIPIM-2008 в Каннах, занимает второе место в мире по привлекательности инвестиций в недвижимость. Город активно застраивается. Очень выгодно покупать квартиру для последующей сдачи в аренду. За последние полтора года в Стамбуле в четыре раза подорожала земля, повысились цены и на стройматериалы. Новостройки пока продаются по прежней цене, но это парадоксальное несоответствие продлится недолго.

Выгодное направление для инвестиций в коммерческую недвижимость - София. Болгария - лидер Евросоюза по приросту ВВП, многие европейские компании открывают в Софии представительства, поэтому сформировался огромный спрос на офисы. Пока цены держатся на уровне Є900-1100 за 1 кв. м. Минимальная площадь офиса - 44 кв. м, поэтому Є50 тыс. достаточно для вхождения на рынок.

Несколько лет назад на пике популярности находилась Черногория. Какова сейчас ситуация в этой стране?

Цены на жилье в Черногории очень выросли. Два года назад реально было приобрести квартиру по Є1,5-2 тыс. за 1 кв. м. Сейчас на побережье (Будванская Ривьера, Бока-Которская бухта) цены достигли Є4-5 тыс. за 1 кв. м. Речь идет о новостройках либо объектах, представляющих историческую ценность. Такой скачок стал следствием перегрева рынка в связи с большим интересом российских инвесторов. Поэтому большого роста цен на недвижимость в Черногории ожидать не следует. Зато теперь там выгодно покупать земельные участки и возводить отели.

Проявляют ли российские инвесторы интерес к американской недвижимости?

Да, недвижимость в США вызывает интерес со стороны российских покупателей. Спрашивают о Майами, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе. Из-за кризиса больше всего подешевела недвижимость в Майами. Но неясно, когда будет достигнута нижняя граница падения цен. Рынок развивается циклично, переживая взлеты и падения, «дно» рынка надо уметь просчитать.

Нью-Йорк и Лос-Анджелес пострадали от кризиса меньше. Но мне известны примеры жилья в элитных районах, которое тоже подешевело. Представьте себе: дом с пятью спальнями у океана, в Санта-Монике - престижном пригороде Лос-Анджелеса. Цена виллы упала с $2,7 млн до $2 млн. Возможно, это частный случай, связанный с индивидуальными обстоятельствами владельца. Но в то же время это факт, который способен повлечь возникновение тенденции на рынке.

Что происходит в старой Европе, например в Германии?

В этой стране сами по себе квадратные метры стоят недорого, но  содержание объекта из-за высоких налогов очень больно ударяет по карману.  К примеру, в Берлине (4,5 км от Рейхстага, до метро 5 мин пешком) в прекрасном отреставрированном доме начала прошлого века продаются за Є115 тыс. пакетом три небольшие квартиры под сдачу в долгосрочную аренду.  Однако доход от аренды не покрывает расходы.

Много ли среди покупающих недвижимость за границей россиян «чистых» инвесторов?

Примерно 20% клиентов покупают зарубежную недвижимость исключительно для инвестиций. Они не любят отдыхать в развивающихся странах, но понимают, что это выгодное вложение. Недвижимость сдают в аренду, а через год-другой продают.

Другая стратегия - приобретение на этапе строительства и продажа готового объекта. Прибыль составит 20% за счет готовности объекта, и еще столько же принесет общий рост рынка. К примеру, цены на побережье Болгарии растут на 25% в год. Комплекс строится полтора года. Считаем: 20% плюс 25% плюс 12%, итог - 70% роста.

Значит, пока наши соотечественники чаще приобретают жилье для себя, а не с инвестиционными целями?

Примерно половина покупателей рассуждает так: «Хорошо бы иметь жилье в привлекательной стране. Цены растут и есть возможность сдавать в аренду? Еще лучше!» Человек покупает квартиру и объявляет, что будет находиться в ней две недели в мае и две в сентябре, а остальное время - сдавать ее в аренду. Для этого с управляющей компанией  подписывается соглашение на гарантированную ренту, по которому раз в год на счет владельца перечисляют 5,5-7% цены квартиры независимо от того, жил в ней кто-то или она пустовала.

Кто следит за квартирой или домом, если владелец принципиально не хочет сдавать в аренду жилье, купленное для себя?

В таких случаях заключается договор с организацией, которая следит за домом. Это обслуживание стоит Є7-12 за 1 кв. м в год, то есть примерно Є1-1,2 тыс.; квартира обходится дешевле.

Послепродажное обслуживание (чистку бассейнов, стрижку газонов) обычно осуществляют местные организации. В новых комплексах, как правило, такая услуга уже предусмотрена. Но если человек покупает отдельно стоящий дом, ему придется обратиться в одну из фирм, которые предоставляют все эти услуги, а также оказывают помощь в экстренных ситуациях.

В каких городах - больших или маленьких - чаще приобретается жилье для себя?

Большими городами интересуются прежде всего инвесторы. Для отдыха наши соотечественники предпочитают жилье в небольших курортных городах. Получается своего рода удаленная дача. Петербуржцы скупают Финляндию, а москвичи любят более теплые страны. Порог вхождения таков: студию площадью 37 кв. м в Болгарии реально купить за Є50 тыс.

Есть ли у россиянина возможность купить недвижимость за рубежом в кредит?

Да, многие приобретают готовое жилье по ипотеке. В Испании кредиты на 70% стоимости объекта выдаются под 6% годовых, на Кипре можно взять кредит в швейцарских франках под 4% в год на 70-80% цены недвижимости.

С ипотекой связана интересная сделка, над которой мы сейчас работаем. Женщина берет кредит в Турции (70% стоимости жилья под 9% годовых) и покупает готовую квартиру площадью 110 кв. м с отделкой. Там потрясающий вид на море. Цена - Є700 за 1 кв. м. На первоначальный взнос (30%) она берет потребительский кредит в России.

Фактически покупательница не вкладывает собственных средств. Сейчас она оформляет документы, а с сентября сможет сдать квартиру. Аренда окупит турецкий кредит и налог на недвижимость. Через полтора года она продаст квартиру с приростом 45% (30% в год), что позволит погасить потребительский кредит и неплохо заработать.

С какими юридическими препонами сталкиваются покупатели зарубежной недвижимости?

Есть страны, где нужно получать разрешение от правительства на покупку недвижимости. Бывает, что иностранцу нельзя оформлять объекты на физическое лицо, приходится создавать фирму. Определенные сложности существуют в Греции и Турции: иностранец имеет право оформить недвижимость на себя, но до этого надо получить разрешение от Минобороны. Кроме этого проверяется личная анкета соискателя на предмет нарушений в странах Евросоюза. Но, например, парламент Турции 3 июля 2008 года принял закон, увеличивающий квоту иностранцев на приобретение земли с 5 до 10%. К тому же оформление ТАПУ (свидетельства о праве собственности для иностранцев) теперь будет занимать не три-шесть месяцев, как ранее, а две-три недели. Это заметно упростит процедуру.

Как воспринимают покупателей из России участники местных рынков?

Есть психологические моменты, связанные с имиджем россиян за рубежом. Стоит одному туристу потратить крупную сумму в магазине, как всю область облетают легенды, из-за которых местные жители взвинчивают цены на недвижимость. Во время переговоров с греческими застройщиками, зная себестоимость строительства, я объясняла им, что недвижимость не может стоить таких денег. На что мне отвечали: «Русские покупают не глядя». Но такое время уже прошло. Состоятельные люди не сорят деньгами: никто не станет приобретать дом за Є5 млн, зная, что он стоит Є2,5 млн. А люди с небольшими средствами выбирают недвижимость еще тщательнее.