Ипотека в платежах и ставках

На базаре любой из нас, прежде чем купить что-нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но быстро поймет: разнообразием они не блещут. Разве что ставки немного отличаются. Первоначальный взнос там побольше, тут поменьше. Вот и сиди - выискивай проценты.

Но есть возможность выгадать не только на низкой ставке. Существуют две особенности погашения кредита, которые позволяют сэкономить на уплате процентов в принципе. Это «плавающая» ставка и дифференцированные платежи.

Сыграем на ставках

«Плавающая» ставка отличается от привычной всем фиксированной своим непостоянным характером. По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент - тот, который он установит. Выбрав «плавающую» ставку, вы получаете шанс «переиграть» банк, потому что она будет опускаться и подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. «Плавать» туда-сюда ставке позволяет ее двойная природа: одна часть ставки - это фиксированный процент, а вторая равняется одному из единых общепринятых рыночных индексов. В России применяются два таких индекса: LIBOR и MosPrime.

Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate - лондонская межбанковская ставка предложения. «Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке», - поясняет вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова.

LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на различные виды кредитов - как правило, в долларах США. С апреля 2005 года российская Национальная валютная ассоциация (НВА) рассчитывает национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов - MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Он применяется для расчета «плавающей» ставки по рублевым кредитам.

В Европе для расчетов в евро предпочитают использовать индекс EURIBOR - европейскую межбанковскую ставку предложения (European Interbank Offered Rate). В России этот индекс не получил распространения, поскольку спрос на кредиты в евро практически отсутствует. Стабильно растущий курс европейской валюты по отношению к рублю делает их невыгодными.

Сейчас «плавающие» ставки складываются приблизительно так: фиксированные 4,5-6% + LIBOR или 6-7% + MosPrime. Например, в ДжиИ Мани банке «плавающая» ставка по кредитам на приобретение готового жилья составляет 7,24-9,74% в долларах (в зависимости от формы подтверждения доходов) или 11,16-14,31% в рублях. В ДельтаКредит банке «плавающая» ставка по таким кредитам в рублях колеблется от 12,42 до 13,42%.

Пример того, как выиграть на «плавающей» ставке, приводит директор по внешним связям ДжиИ Мани банка Екатерина Тутон: «Если заемщик возьмет в кредит $250 тыс. на 30 лет, то при фиксированной ставке ежемесячный платеж составит $2011, а с «плавающей» - всего $1703».

Колебания показателей могут быть весьма значительными. Пять лет назад показатель LIBOR равнялся 1,2%, в начале 2007 года он поднялся до 5,5%, сегодня установился на уровне 3,24%. MosPrime в 2005 году составлял меньше 3%, а теперь вырос уже до 6,24%.

На Западе «плавающая» ставка по кредитам нынче стала объектом негодования многих ипотечных заемщиков. Особенно тех, кто в результате ее роста перестал быть заемщиком и превратился в злостного неплательщика. Но совсем недавно кредиты с «плавающей» ставкой были чрезвычайно популярны в Европе и США. Разгоревшийся в прошлом году мировой финансовый кризис в одночасье превратил плюсы в минусы. LIBOR и EURIBOR росли невиданными темпами, и многим заемщикам стало не по карману возвращать кредит. Теоретически оградить заемщиков от непосильных выплат должен был защитный механизм в виде рефинансирования кредита для замены «плавающей» ставки на фиксированную. Но в условиях всеобщей паники вокруг ипотеки он не сработал. Банки отказывали заемщикам в рефинансировании, ссылаясь на их низкую платежеспособность и испорченную кредитную историю, либо повышали фиксированные ставки настолько, что рефинансирование теряло всякий смысл.

Только для избранных

Страдания иностранцев из-за роста ставок по ипотеке до 6-7% российскому заемщику чужды, как чужды бедуину жалобы москвича по поводу роста тарифов на коммунальные услуги. У нас немногие пока проявляют интерес к иностранной «фишке». В общей массе выданных ипотечных кредитов доля займов «для знатоков» выглядит скромно: например, в ДжиИ Мани банке это всего 5%.

Основная масса российских заемщиков, увидев среди тарифов по кредиту хитрые схемы с непонятными иностранными словами, сразу решает, что подобные «фокусы» - не для них. К тому же людей отталкивает необходимость постоянно запоминать новую сумму платежа, пусть даже она и уменьшается.

«Клиентов, выбирающих «плавающую» ставку, объединяет их высокая финансовая грамотность, - отмечает Екатерина Тутон. - Это экономически подкованные заемщики, которые не только не боятся колебаний ставок, но и способны прогнозировать их динамику, зависящую от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом или российском рынке».

Поэтому неудивительно, что список российских банков, которые предлагают заемщикам выбор между фиксированной и «плавающей» ставкой, пока невелик. Чаще всего это иностранные «дочки» - Сведбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, ОТП-банк.

Рискнем не глядя

Консультант помогает клиенту выбрать из программ банка наилучший вариант. «Но если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, даже если она на данный момент очень выгодна», - уверена Динара Юнусова. Любопытно, что нехватка финансовых знаний совершенно не мешает россиянам брать кредиты в иностранной валюте, хотя это несет практически те же самые риски, что кредиты с «плавающими» ставками.

Знающие люди предупреждают, что кредиты с «плавающими» ставками имеет смысл брать не дольше чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.

Индексы рассчитываются как среднее арифметическое всех значений - за год по LIBOR и за срок от одного до трех месяцев по MosPrime. Изменения производятся раз в полгода и раз в три месяца соответственно. Хотя значение MosPrime могут пересчитывать и каждый месяц.

Многие заемщики, выбравшие «плавающую» ставку, собираются досрочно погасить кредит. «Им это выгодно потому, что минимизирует стоимость кредитов, к тому же такие программы в нашем банке предлагаются без моратория - без штрафов за досрочное погашение», - комментирует Динара Юнусова.

Если рыночные индексы пойдут вверх и заемщик, имеющий кредит с «плавающей» ставкой, сочтет, что его платежи повысились всерьез и надолго, он вправе воспользоваться тем самым защитным механизмом, который не помог американцам и жителям Европы, - рефинансировать свой кредит и перейти на фиксированную ставку. Но только в том случае, если банк такую возможность предоставляет. Никаких правил на этот счет нет - каждый кредитор волен сам решать, надо ли ему это.

Директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков подчеркивает, что заемщик должен тщательно рассчитывать все риски, связанные с «плавающими» ставками: «В прошлом году «плавающая» ставка по кредитам была привлекательной: значение LIBOR понижалось. Но сейчас, похоже, тенденция меняется».

Трудный выбор

Ипотека - услуга не из дешевых. Поэтому стоит использовать любую возможность снизить расходы на нее. Эффективным способом экономии для некоторых способна стать дифференцированная схема погашения кредита.

Отнюдь не все заемщики знают, что такая схема вообще существует. Но и те, кто слышал про нее, как правило, лишь отдаленно представляют, чем она отличается от привычных всем аннуитетных платежей.

Так сложилось, что в России практически повсеместно используется аннуитетная схема. Ее смысл в том, что заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму в течение всего срока погашения кредита. Чтобы платежи распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно - первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, иначе рассчитать платежи не получится: если основной долг регулярно уменьшается, меньше становится и сумма процентов. Тогда платежи будут составлять уже не равные суммы, а станут снижаться по мере погашения кредита. Эта схема и называется дифференцированной. Сумма, которая уйдет на проценты за весь период погашения кредита по дифференцированной схеме, заметно ниже, чем при аннуитетной. Основной долг уменьшается быстрее, соответственно, и размер процентов по нему будет все меньше.

Не многие банки предлагают заемщику обе схемы на выбор, зато в их числе Сбербанк, на который приходится треть всех выданных в стране ипотечных кредитов. Среди других следует назвать Оргрэсбанк, банк Петрокоммерц, Солид-банк, Сведбанк.

Популярность дифференцированной схемы разительно меняется от банка к банку. К примеру, в Оргрэсбанке более 75% заемщиков выбирают дифференцированные платежи. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе Центра ипотечного кредитования Романа Слободяна, в своей массе это люди, консервативно управляющие своими финансами. А вот в Газпромбанке дифференцированной схемой погашения кредита воспользовалось всего 10% заемщиков.

Разорительная экономия

Заемщики, которые краем уха слышали, что аннуитетная схема погашения выгодна в первую очередь для банка, порой гордо сообщают окружающим, что уж их-то «не разведут», и отправляются туда, где можно взять кредит с дифференцированными платежами. Однако не многие выполняют свое намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке способны позволить себе только состоятельные люди. Особенность расчета ежемесячных платежей оборачивается тем, что на протяжении первых нескольких лет заемщику приходится платить значительно больше, чем если бы он ежемесячно вносил равные платежи при прочих равных условиях.

Надо сказать, что аннуитетная схема в силу ее особенностей действительно выгоднее банкам, чем дифференцированная. При таком способе расчета платежей общая сумма процентов за весь срок пользования кредитом оказывается больше. Одно дело, когда долг банку равномерно уменьшается каждый месяц: тогда сумма, на которую начисляются проценты за пользование кредитом, каждый месяц также пропорционально уменьшается. Совсем другой коленкор, когда сумма основного долга примерно до середины срока погашения почти не меняется. Волей-неволей по аннуитетной схеме заемщик отдает банку в виде процентов по кредиту значительно больше, чем по дифференцированной.

Но так ли уж значительна полученная экономия? Пока заемщик вносит свои аннуитетные платежи, их удельный вес при нашей инфляции становится все меньше, они составляют все менее значительную часть доходов семьи. С дифференцированной схемой уповать на то, что инфляция облегчит долговое бремя, не приходится, потому что главная процентная нагрузка приходится на первые годы погашения. И снижение долга в результате инфляции в дальнейшем уже не настолько ощутимо, как в предыдущем случае.

Особенно сильно преимущество дифференцированной схемы проявляется для тех, кто намеревается гасить кредит досрочно. «Сумма досрочного погашения зачитывается в счет плановых выплат по основному долгу, - разъясняет Роман Слободян. - Иными словами, заемщик на пропорциональное количество периодов освобождается от обязанности внесения платежей по «телу» кредита и в эти периоды платит только проценты. При аннуитетной схеме погашения кредита после досрочного внесения платежей происходит либо пересчет платежа, либо сокращение срока кредита. Это менее значительное уменьшение долговой нагрузки».

Кроме того, как правило, заемщик, выбравший дифференцированную схему, получает право на досрочное погашение кредита в любой момент - без мораториев и штрафных санкций.

Но аннуитетная схема таит в себе глобальное преимущество: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на 2 млн. руб. сроком на 15 лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по 20 тыс. руб., а по дифференцированной первые платежи составят около 35 тыс. руб. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше 70 тыс. руб. в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато другой вариант позволяет одолжить в банке 2 млн. при ежемесячных доходах всего 40 тыс. руб.

«С математической точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные схемы погашения кредита, - рассуждает начальник департамента по работе с физическими лицами, вице-президент Газпромбанка Анна Горячева. - Но заемщик зачастую оказывается перед дилеммой: если он воспользуется дифференцированным платежом, то сэкономит на сумме выплаченных процентов, но получит меньшую сумму, чем составил бы кредит с фиксированным платежом».

Денис Земан

Заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка:

Использование банками таких показателей, как LIBOR и MosPrime, для расчета «плавающих» ставок по кредитам для физических лиц обусловлено стремлением застраховать риски. Такие банки заимствуют денежные средства на лондонском и московском межбанковских рынках, поэтому, устанавливая «плавающую» процентную ставку по кредиту с такими индексами, банк получает возможность прогнозировать свои доходы на большой период. Для эффективного использования «плавающих» процентных ставок необходимо создавать внутри банка серьезные аналитические подразделения, что доступно далеко не каждой кредитной организации.

Роман Слободян

Начальник отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка:

В Оргрэсбанке нет никаких ограничений для заемщиков по выбору аннуитетной или дифференцированной формы платежа при погашении ипотечных кредитов. Каждый клиент может сравнить их достоинства и недостатки и выбирать наиболее удобный для себя вариант. Заметная доля заемщиков нашего банка целенаправленно приходит, чтобы воспользоваться дифференцированной схемой.

Аннуитетный платеж признан в Европе и США наиболее удобным инструментом выплаты по потребительским кредитам. Заемщик знает, что сумма, необходимая для уплаты по кредиту, всегда одна и та же. Но за удобство приходится дорого платить. Дело в том, что при аннуитетном платеже в начальные периоды (для ипотеки - в первые годы) погашения кредита заемщик выплачивает в основном проценты, само же «тело» кредита сокращается намного медленнее, чем при использовании дифференцированной схемы.

Ольга Сенаторова