Памятка ипотечному заемщику на черный день
В конце прошлого года стало известно, что государство намерено поддержать ипотечных заемщиков, которые лишились возможности выполнять свои обязательства перед банком из-за общего ухудшения экономической ситуации в стране. Главным действующим лицом по выполнению этой миссии стало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - госкомпания, отвечающая за развитие российского ипотечного рынка.
Принципиальным решением проблемы было признано предоставление длительной отсрочки по выплате большей части ежемесячного платежа за счет реструктуризации задолженности. Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов был разработан еще 31 декабря 2008 года, но за прошедшее с тех пор время в него несколько раз вносили изменения. На днях АИЖК вроде бы окончательно определилось, кто, на каких условиях и на что именно может претендовать, и это, кажется, обрело завершенный вид. Впрочем, не исключено, что принятый стандарт будет меняться и в дальнейшем - агентство оговаривает за собой такое право.
Пока реструктуризировать ипотеку по стандарту АИЖК начал только один банк - Московский банк реконструкции и развития (МБРР). Во многих крупных банках проблемы с ипотекой пока только начали проявляться, поэтому там не торопятся делить с АИЖК ответственность за судьбу теряющих платежеспособность заемщиков. Особенно если на это придется потратить собственные средства.
Если просрочки по ипотеке пойдут в рост, банкам волей-неволей придется что-то предпринимать, нравятся им разработки АИЖК или нет. Ряд банков уже по собственному почину так или иначе помогает решить проблему с погашением кредитов ипотечным заемщикам, чье финансовое положение пошатнулась. Реструктуризацию на стандартных условиях либо в индивидуальном порядке практикуют Сбербанк, банки «Дельта Кредит» и «Уралсиб», Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Русь-банк, Банк Москвы, Хоум Кредит энд Финанс Банк. Подобные программы готовятся внедрить и Городской ипотечный банк, Альфа-банк.
Например, в Сбербанке можно отложить на шесть месяцев выплату основного долга по кредиту, выплачивая только проценты. При этом процентная ставка сохраняется на прежнем уровне. Можно отсрочить погашение основного долга на целый год, но тогда ставка по кредиту повышается на 1%. Хотя такие условия можно назвать щадящими, стоит заметить, от такой реструктуризации мало что выиграют заемщики, выбравшие для погашения кредита аннуитетную схему - равными частями, а также недавно получившие кредит. Первую половину срока погашения кредита по такой схеме большую часть платежа составляют именно проценты, доля основного долга несущественна.
Хоум Кредит энд Финанс Банк пошел по другому пути: его заемщики могут на год рассрочить выплату ежемесячных взносов по ипотеке, выплачивая первые шесть месяцев 1/2 установленного платежа, а затем по 2/3 первоначального платежа.
Никакой благотворительности
Реструктуризация ипотечного кредита в интерпретации АИЖК означает временное изменение платежного графика таким образом, чтобы обязательства заемщика перед банком пришли в соответствие с его пошатнувшимся финансовым положением. На реставрацию прежней платежеспособности отводится максимум год.
Если доходы заемщика снизились, но совокупный доход семьи превышает лимит, установленный стандартом АИЖК, он не сможет реструктуризировать свой ипотечный кредит. Общий доход семьи должен снизиться настолько, что после уплаты взноса по ипотеке и обязательных платежей (оплаты коммунальных услуг, платы за детский сад и т.п.) на каждого члена семьи остается сумма, составляющая менее двух прожиточных минимумов, установленных для региона, где они живут. В Москве размер прожиточного минимума в данный момент составляет 5143 рубля.
Поскольку никакому кредитору нет резона терять доходы от поступлений в счет погашения кредитов, неплатежеспособный заемщик получит финансовую помощь, которая покроет недостачу в его платежах. Пока стандарт АИЖК предусматривает три варианта поддержки. Это смешанный договор, по которому банк совместно с АИЖК предоставляют заемщику средства на погашение кредита, стабилизационный заем и стабилизационный кредит.
Если выбран первый вариант, заемщик подписывает договор, по которому АИЖК и банк совместно предоставляют ему сумму, достаточную для полного погашения всех обязательств по кредиту вместе с оплатой сопутствующей страховки. При этом для заемщика устанавливается льготный период погашения нового кредита сроком до 12 месяцев. Механизм льготы может быть разным, но суть одна - уменьшение ежемесячного платежа до терпимой величины. Процентная ставка по новому кредиту должна быть не больше, чем по старому.
Стабилизационный заем и стабилизационный кредит выдаются на одинаковых условиях. Только заем предоставляет АИЖК, а кредит - банк. Заемщик получает сумму, достаточную для внесения платежей по кредиту в ближайшие 12 месяцев. Можно получить и больше, если у заемщика есть просроченная задолженность, штрафы и пени за нее, долг по страховке, но только в том случае, если долги возникли после того, как он потерял работу или часть своего дохода.
Средства предоставляются частями каждый месяц. Пока длится льготный период, заемщик выплачивает только проценты по займу или новому кредиту, причем их начисляют лишь на сумму фактически полученных средств. А процентная ставка не может быть выше, чем по ипотечному кредиту. Когда льготный период закончится, долг надо будет погашать по аннуитетной схеме вместе с остатком задолженности по ипотечному кредиту.
Разумеется, величина ежемесячных платежей станет больше, чем до реструктуризации, так как размер задолженности по кредиту вырастет, а срок останется неизменным. Правда, расходы заемщика вырастут не особенно сильно - расчеты показывают, что после окончания льготного периода ему придется платить на 10-12% больше, чем прежде.
Мерило нужды
Поддержка государства распространяется только на тех обедневших заемщиков, которые получили кредиты на приобретение жилья до 1 декабря 2008 года. Они не должны иметь ни одной просрочки по кредиту до того момента, когда наступили финансовые проблемы, ставшие поводом для обращения за рассрочкой платежей. Общая длительность просрочек по платежам, возникших после этого момента, не может суммарно составлять более 90 календарных дней. Отсчет начинается с начала месяца, следующего за тем, в котором у заемщика возникли проблемы.
Принимается во внимание ухудшение финансового положения как из-за потери работы и снижения зарплаты, так и в результате увеличения размера ежемесячных платежей. Последнее касается заемщиков, бравших кредиты в иностранной валюте или с плавающей ставкой. Сегодня удельный вес их платежей в рублях вырос приблизительно на 30%.
Стандарт АИЖК устанавливает, что такие заемщики должны перевести свою задолженность в рубли или на фиксированную ставку, прежде чем обратиться за реструктуризацией кредита. Обойтись без конвертации можно будет в том случае, если банк не согласен ее проводить. Кроме того, в АИЖК объяснили: если реструктуризация ипотечной задолженности проводится за счет выделения заемщику стабилизационного займа, все равно, в какой валюте у него будет кредит. Главное, чтобы специалисты агентства сочли возможным этот заем выдать.
Кстати, рассчитывать на отказ банка в конвертации кредита не приходится - все они согласны заниматься переводом кредитов в иностранной валюте в рублевые. Однако на тех условиях, которые предлагаются заемщикам, это лишено смысла. Даже с учетом того, что доллар подорожал на треть, после перевода в рубли размер ежемесячного платежа вырастет в среднем на 20%, потому что нынешние процентные ставки будут почти вдвое больше прежних. Кроме того, конвертация сама по себе потребует расходов, которые могут составить до 3% от суммы кредита. Поскольку этот процесс означает погашение имеющегося кредита в иностранной валюте за счет нового кредита в рублях, заемщику придется заново оценить свое жилье, переоформить страховку. Некоторые банки при этом берут еще и комиссию, например у ВТБ 24 она составляет 24 тыс. рублей.
Реструктуризировать кредит можно лишь в том случае, если размер первоначального взноса был не меньше 10%. Максимальный размер кредита на дату реструктуризации не должен превышать размеры, установленные для каждого региона. В Москве это 8 млн рублей. При этом на дату обращения за реструктуризацией основной долг заемщика по кредиту должен быть не меньше 200 тыс. рублей, а срок погашения - не меньше двух и не более 30 лет.
Только для бедных
Чтобы получить отсрочку, ипотечный заемщик должен испытывать не просто финансовые проблемы, а стоять на грани полного краха. Подавая заявку на реструктуризацию, он должен гарантировать, что ни у него, ни у членов его семьи нет никаких сбережений, которые можно пустить на погашение ипотечного кредита. Ясно, что речь идет о сбережениях, которые могут обнаружить: банковские депозиты, обезличенные металлические счета и т. п.
Для многих неприятным сюрпризом станет требование, по которому ни у заемщика, ни у членов его семьи не должно быть никакого ценного имущества. Считается, что сначала надо все продать, а вырученные деньги пустить на погашение долга по ипотеке.
Можно согласиться, что наличие самолета, вертолета или яхты действительно выглядит непозволительной роскошью для человека, который не может расплатиться по кредиту. Другое дело дача или автомобиль. Однако если нет другого способа решить проблему с выплатой ипотеки, кроме как реструктуризировать задолженность по кредиту, придется расстаться и с ними. Впрочем, в отношении машин излишеством считаются только дорогие модели. Заемщики, у которых автомобиль стоит меньше 500 тыс. рублей, могут оставить себе своего четырехколесного друга.
По той же логике жилье, купленное в кредит, должно быть единственным в семье. Получается, если жене заемщика принадлежит оставшаяся в наследство полуразвалившаяся избенка в соседней области, которую и продать не представляется возможным, это ставит крест на получении отсрочки по выплате ипотеки.
В АИЖК пояснили, что в ситуациях, подобных вышеописанной, заемщику пойдут навстречу и не станут учитывать формальное нарушение стандарта. Каждая заявка рассматривается индивидуально, материальное положение заемщика больше проверяется на соответствие духу, а не букве требований. Отсекать будут людей, покупавших в кредит квартиры или дома не для того, чтобы там поселиться, а с меркантильными целями: чтобы вложить деньги, для сдачи в аренду, дальнейшей перепродажи или детям в приданое. Для них проблемы с ипотекой - драма, но не трагедия, поэтому о государственной поддержке не может быть и речи.
Несовершеннолетним детям заемщика позволено иметь долю в жилом помещении. Это понятно: дети нередко владеют какой-то долей жилья, и продать ее можно только с разрешения органов опеки, которым надо доказать, что взамен ребенок станет собственником чего-то равноценного. Но когда родители приобретают в кредит квартиру или дом, ни один банк не позволит оформить сделку с тем, чтобы среди собственников числился ребенок.
Заемщик или кто-то из членов его семьи может быть прописан в другом жилом помещении, но только в том случае, если это чистая формальность, а на самом деле он живет в заложенном жилье. Еще один допустимый вариант - прописка на жилплощади родственников, которые пользуются ею на условиях найма.
Существуют ограничения по стоимости и площади жилья. Жильцы купленных в ипотеку роскошных особняков и апартаментов могут рассчитывать только на собственные силы. Стоимость одного квадратного метра общей площади на дату оценки не должна более чем на 50% превышать показатель, установленный АИЖК. Это средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в регионе по данным Росстата. При отсутствии данных Росстата используются сведения Минрегионразвития России, увеличенные на 120%. Можно использовать оценку, проведенную при выдаче кредита, а можно сделать оценку по новой - на день обращения за реструктуризацией кредита.
Если в квартире проживает один человек, ее общая площадь не должна превышать 50 кв. м. Жильцов двое - им положено по 35 кв. м на каждого, не больше. И только 30 кв. м общей площади может приходиться на каждого человека, если в квартире живут втроем. В сельских домах норматив по общей площади в пересчете на одного человека не может превышать 70 кв. м для одиноких, 60 кв. м - если жильцов двое, 50 кв. м - если обитателей трое или больше.
С чего начать?
Заемщик должен подавать заявление об отсрочке долга тому, кому принадлежит закладная по его кредиту, - залогодержателю. Это может быть банк, а может быть АИЖК, выкупившее закладную у банка, где был получен кредит. Представителями АИЖК выступают его региональные операторы. Их координаты можно найти на сайте АИЖК в разделе «Федеральная система ИЖК» - «Регионы» либо по телефону (495) 660-55-40. Если заемщиков по кредиту больше одного, заявление должно быть подписано всеми, кто подписал кредитный договор. К заявлению прикладывается пакет следующих документов на каждого заемщика:
- копии документов, удостоверяющих личности заемщика и членов его семьи (если у него есть семья);
- копия трудовой книжки;
- справка из территориального отделения Пенсионного фонда Российской Федерации о размере пенсионных выплат;
- копия кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями к нему, копия закладной (при наличии);
- копия договора об ипотеке (при наличии);
- справки от кредиторов, если у заемщика или кого-то из членов его семьи есть непогашенные обязательства по кредитам помимо ипотечного. Там должны указываться сумма остатка долга, срок погашения и имеющаяся задолженность;
- копия договора приобретения жилого помещения, который служит предметом ипотеки;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
- решение администрации о выделении земли для строительства жилого дома (для индивидуальных жилых домов);
- копии договоров страхования по ипотечному кредиту;
- документ, подтверждающие уплату страховых взносов за текущий период страхования;
- заключение оценщика о стоимости жилого помещения на момент выдачи ипотечного кредита;
- справка из ЕГРП по форме №3 «Об обобщенных правах отдельного лица» для заемщика и каждого члена семьи, подтверждающая, что в собственности семьи заемщика нет другого жилья;
- справка из бюро кредитных историй на имя заемщика;
- для подтверждения существенного снижения дохода заемщика справка по форме 2-НДФЛ за 2008 год, а также за все прошедшие полные календарные месяцы 2009 года, предшествующие дате подачи заявления;
- копия приказа об изменении условий труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда, заверенная работодателем (при наличии);
- при потере места работы документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения с указанием размера выплаты пособия по безработице;
Индивидуальные предприниматели предоставляют следующие документы:
- копия налоговой декларации;
- копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (при наличии);
- копия свидетельства о государственной регистрации;
- выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);
- копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.
Обращаясь за реструктуризацией ипотечного кредита, заемщик несет ответственность за достоверность представленных сведений и документов. Если в ходе рассмотрения заявки выяснится, что сведения были неполными или недостоверными, это полбеды - просто не будет реструктуризации. А вот если компрометирующие сведения всплывут уже после оформления льготы, потребуют сразу и полностью вернуть заем, полученный для реструктуризации.
Ольга Сенаторова