Валерий Шумилин: Последние месяцы 2009 года не будут тихими для рынка розничных земельных участков

Валерий Шумилин, президент группы компаний «Партнеры Земли», рассказал в интервью М2 о рынке земельных участков без подряда в регионах России. По его словам, бум на свою землю в России только начинается...

- Считается, что с приходом осени спрос на земельные участки падает. Так ли это, учитывая сложные экономически условия этого года и рост спроса на подобные предложения?

- Нет, не так. Пока никакого снижения спроса на земельные участки мы не наблюдаем. На мой взгляд, тому есть две причины. Во-первых, это некая реакция на несостоявшееся второе дно кризиса. Многие предсказывали его, но наступила осень и второго дна не ощущается. Люди начинают успокаиваться и меньше боятся делать крупные покупки. Во-вторых, заканчивается отпускной сезон и возрастает активность.

Думаю, что и последние месяцы 2009 года не будут тихими для рынка розничных земельных участков. Пока ничего не предвещает снижения спроса на землю. А к концу года к тому же у многих появляются крупные суммы денег, которые они готовы вложить: это и накопления, и премии, и какие-то дивиденды за год.

- Наверное, уже сейчас можно подвести итоги года для продаж участков без подряда. О каких объемах в регионах ЦФО идет речь? Опишите в целом этот рынок в 2009 году.

- Во всех регионах спрос на такие участки есть, но спрос и уровень продаж в регионах различается. Здесь прослеживается одна любопытная тенденция: чем менее экономически развит регион, тем больше там спрос на участки без подряда. Например, у нас в поселке «Ново-Отрадное», примыкающем к Брянску, ежемесячно продается суммарно от 1 до 1,7 гектара. В проекте «Ново-Образцово», расположенном в двух километрах от Орла, ежемесячно продается от 0,8 до 1,3 гектара. В поселке «Клюквино», который находится в семи километрах от Курска, ежемесячные продажи находятся на уровне 0,2-0,45 гектара. В более развитых регионах, например в Воронежской области, объемы продаж пока несколько ниже. Правда, справедливости ради надо заметить, что проект запустился только в августе 2009 года.

Если говорить о региональном рынке земли в целом, то можно сказать следующее. Предложения розничных участков без подряда сейчас есть практически во всех регионах. Расположена эта земля обычно в пределах 10-15 км от крупных городов - более дальние участки в регионах будут просто не востребованы. Стоимость таких участков составляет от 20 тыс. до 50 тыс. руб. за сотку.

- Что нового в плане идей принес рынок загородных участков в 2009 году?

- Появилось понимание того, как будет развиваться рынок земли дальше, какие форматы сейчас более, а какие менее востребованы. Сегодня в регионах можно выделить три основных формата: участок без подряда и без коммуникаций, участок без подряда, но с подведенными коммуникациями и участок с подрядом и коммуникациями. Наибольший спрос сейчас существует на участки с коммуникациями и без подряда. Я бы это объяснил двумя причинами. Во-первых, это самый дешевый вариант. Почему они дешевле, чем, например, участки с подрядом, думаю, объяснять не надо.

Если же сравнить с формой, когда покупается участок без подряда и без инженерных коммуникаций, а потом потребитель заключает отдельный договор на подключение к ним, то формат покупки с коммуникациями дешевле примерно процентов на 20.

В пользу перспективности участков с коммуникациями и без подряда говорит еще и тот факт, что такой продукт позволяет гражданам самим полностью выбрать модель своего дома. Ведь, как показывает практика, крайне редко бывает так, чтобы дом, который покупает человек, точь-в-точь соответствовал его ожиданиям. Как правило, он пусть и близок к дому мечты, но всегда есть какие-то мелочи, которые не устраивают, - планировка, цвета внешней отделки, отдельные строительные материалы и т.д. С выбором же в пользу участка без подряда эта проблема снимается: выбор покупателя ограничен только количеством денег в его распоряжении.

- Существуют ли за рубежом рынки участков без подряда? Как эти предложения выглядят, например, в Европе?

- Могу вкратце описать, как выглядит процесс покупки участка, например, в Германии. Там предложения участков без подряда и с подведенными коммуникациями есть. Человек приобретает участок, далее обращается в муниципалитет, где ему говорят, по каким проектам дома разрешено строить на этом участке. Ограничения на проекты муниципалитет устанавливает, чтобы все новые дома гармонично вписывались в сложившуюся застройку района. Далее владелец участка выбирает понравившийся проект и возводит дом. В Европе сейчас особенно популярны каркасные технологии строительства домов, поскольку по ним строительство возможно в считаные месяцы.

На мой взгляд, мы тоже постепенно приходим к такому подходу к строительству собственного дома, как в Германии. Европейские каркасные технологии завоевывают популярность в России. А ограничения на проекты домов со стороны муниципалитетов, думаю, тоже со временем появятся - по мере развития рынка участков без подряда.

- Чем отличается рынок участков в регионах от рынка Подмосковья? Как вообще выглядит российский рынок?

- В регионах крайне редко предлагают землю сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. Дачи у большинства жителей регионов и так есть. Подавляющее большинство покупает там землю, чтобы строить дом для постоянного, а не сезонного проживания. Поэтому участки, на которых можно построить дом, но нельзя прописаться, спросом в регионах вообще не пользуются.

Еще одно различие - жители регионов более чувствительны к юридической стороне сделки. Там более тщательно изучают всю информацию, связанную с покупкой: рынок земельных участков, возможности использования земель в зависимости от того или иного статуса, - более тщательно проверяют договор. Это неудивительно: в регионах сложнее зарабатывать деньги и жителям сложнее с ними расстаться.

Региональные рынки в абсолютных цифрах меньше подмосковного: там ниже цены, меньше объемы предложения, не столь велика конкуренция. Однако по показателям динамики они, на мой взгляд, ближе к стабильным европейским рынкам: рынки в регионах не такие перегретые, как, например, в Подмосковье до кризиса. А вот инвестиционная привлекательность все же выше. Покупатели там более консервативны и осторожны, поэтому девелоперы изначально пытаются предложить более качественный и менее рисковый продукт.

- Как будет вести себя рынок участков без подряда в будущем - в следующем году и далее? Ваш прогноз.

- Ситуация в чистом виде будет зависеть от ситуации на российском потребительском рынке в целом. Если в экономике больше не случится форс-мажоров, стабилизируется ситуация с занятостью и доходами, то можно ожидать потребительского бума на розничные земельные участки. Уже сейчас начала развиваться программа Россельхозбанка «Сельская ипотека», включающая в том числе кредитование под залог таких участков на цели строительства дома. Эта тенденция подстегнет спрос на землю.

Если же ситуация будет ухудшаться - хотя признаков этого я не вижу - это, естественно, отразится низкой активностью и на рынке земли. Продажи, конечно, не прекратятся, но будут находиться на том же уровне, как и сейчас.

Беседовал Игнат Бушухин