Вера Сецкая: Пессимистичный вариант — кризис продлится год. Минимум
В декабре этого года компания GVA Sawyer отметила 15-летие работы на рынке недвижимости в России. Председатель совета директоров компании Камерон Сойер сказал на брифинге, посвященном этому событию: «Мы хорошо пережили кризис 1998 года и уверены, что знаем, как вести бизнес сейчас. Мы считаем, что сейчас будет правильным не бояться рисковать и инвестировать в новые проекты, конечно, правильные проекты». Его мысль в интервью М2 развивает президент GVA Sawyer Вера Сецкая.
- Вера Анатольевна, в чем, по-вашему, выражается кризис на рынке недвижимости? Только ли в том, что банки перестали выдавать кредиты девелоперам и ипотеку?
- То, что сейчас происходит на рынке, связано в том числе и с крайне ограниченным доступом к кредитному капиталу. Это так. Отсутствие кредитов сказалось на крупных девелоперских объектах, которые по определению не могут быть построены на долевом капитале. Такие проекты сейчас застопорились и будут стоять столько, сколько будет продолжаться кризис. Однако есть и иные кризисные факторы, существенно повлиявшие на сегмент недвижимости. Так, рынок торговых помещений связан, с одной стороны, с кредитами, с другой - очень сильно привязан к покупательной способности населения и возможности населения покупать товары определенных сегментов рынка. Хотя значительного падения покупательной способности пока не чувствуется, с развитием кризиса этот фактор, думаю, окажет влияние на ритейловский сегмент.
В целом кризис выражается в падении экономического роста во всех отраслях, в развитии всех бизнесов. А, соответственно, когда бизнес перестает развиваться, его потребности в недвижимости падают. В период кризиса снижаются доходы населения в связи с ростом безработицы и сокращением зарплат, в целом сжимаются и даже разваливаются бизнесы. Из-за этого падает спрос на определенные услуги и виды недвижимости, которые не продаются и не сдаются в аренду по запланированным ставкам... А, когда недвижимость не продается, страдаем мы - люди, которые работают в этом сегменте бизнеса.
- На ваш взгляд, какие услуги или отрасли на рынке недвижимости будут наиболее востребованы и перспективны для компаний в эти трудные времена?
- Сегодня уже понятно, что сильно страдают строительные компании, потому что падают заказы на генподряд. Меньше строится объектов, соответственно, падает спрос на их услуги. Компании, которые занимались только строительством, страдают и ищут заказы. Цены на строительные услуги падают, и, соответственно, таким компаниям трудно выживать.
Консалтинг продолжает быть востребованным, может быть, и в меньшем объеме, но тем не менее... Потому что ряд застройщиков все же планирует свои проекты - те, у кого проекты на ранней стадии и кто нуждается в услугах: в правильном, концептуальном планировании, в правильной технической оценке объекта и т.д.
- Вы сказали «на ранней стадии»?
- Да, на ранней. Потому что если я уже строю, то мне консалтинг не нужен. Мне нужен консалтинг, когда проект я только задумала. У меня есть земельный участок, и я не знаю, как грамотно спланировать, что строить, в каких объемах, как сделать грамотную архитектурную концепцию. На этом этапе я заказываю консалтинговые услуги. Как заказывала до кризиса, так и заказываю сейчас, потому что это небольшие объемы денег и не нужно выходить на площадку завтра, на начальной стадии проекта не нужны значительные ресурсы. Люди, у которых проекты на самых ранних стадиях, продолжают заказывать консалтинговые услуги, продолжают медленно развивать свои проекты. Поэтому консалтинг работает.
Можно говорить о диверсификации услуг в сфере консалтинга. Появились новые виды услуг: например, консультанты теперь получают больше заказов на экспресс-оценку, потому что есть покупатели, которые все же хотят купить объекты по более низким ценам в кризис. Им нужна экспресс-оценка, экспресс-мнение, быстрая техническая оценка объекта.
Очень много сейчас заказов на маркетинг. Потому что сейчас нет надежных прогнозов, люди не понимают динамики рынка: пойдут цены вверх или пойдут вниз. Люди продолжают заказывать экспресс-маркетинговые исследования. То есть консалтинг живет и в принципе нормально работает, просто меняются немного сами виды услуг. И падают цены на услуги. Крупную консалтинговую работу, которая стоит сотни тысяч долларов, сейчас трудно получить, а более мелкие заказывают.
Компании, которые занимаются продажей жилья... Цены не падают, но рынок встал. Объемы упали - это знают все, это есть в прессе. И такие компании - мы этим сами не занимаемся, - я думаю, что страдают.
Мне кажется, что сегодня выживут компании, которые не были сосредоточены на одном, узком сегменте услуг. У которых был некий портфель. Им легче будет выживать и в рамках этого портфеля пересматривать приоритеты, пересматривать клиентуру и, может быть, делать акцент на иных направлениях, нежели раньше. Мы, например, сейчас не занимаемся генподрядом, хотя ранее занимались. А занимаемся девелопментом на начальной стадии, занимаемся консалтингом более углубленно в эпоху кризиса.
- На китайском языке кризис обозначается двумя иероглифами. Один означает «опасность», а второй - «возможность». На ваш взгляд, какие возможности может принести существующее положение для российского рынка недвижимости в будущем?
- Возможность, безусловно, существует. Я вижу сегодня большую возможность для инвестиций. Потому что те негативные влияния, которые кризис оказал, а именно что заморозились определенные проекты, определенные проекты «не пошли», сыграли положительную роль. Потому что рынок очистился. Было очень
много мыльных пузырей. Было очень много объектов, которые не обладали настоящей инвестиционной привлекательностью, но успешно продавались на рынке под общий ажиотаж. Было очень много не очень профессиональных компаний, которые также пользовались ажиотажем на рынке.
Рынок очистился. И с рынка ушли и уйдут плохие игроки и плохие объекты. С другой стороны, обнажились определенные возможности для инвесторов, для тех, кто имеет все-таки ресурсы, кто не боится вкладывать в эпоху кризиса. Прежде всего более прозрачен стал процесс анализа проектов.
То есть после того, как пузыри лопнули, более чистые проекты остались с хорошей документальной базой - они видны. Их можно детально пощупать руками, с таким материалом интересно работать, интересно предлагать их инвесторам.
Мы видим возможности в торге с собственниками. Теми, кто свои проекты все же не держит, а хочет продать. Это и объекты, и проекты, и земельные участки. Хотя если смотреть на уровень заявленных цен, они остаются на докризисном уровне. Практически цены упали на какие-то минимальные проценты, что даже не релевантно маркетинговому анализу. Но! Практика показывает, что в ходе переговоров собственники идут на уступки в цене объекта. И, с моей точки зрения, сегодня можно купить очень интересные земельные участки, проекты и даже объекты на различных стадиях завершенности по достаточно доступным ценам - ниже, чем можно было обсуждать до начала кризиса. Вопрос только в самих инвесторах.
- Что будет после кризиса?
- После кризиса рынок заживет своей обычной жизнью. Будут отобраны и выживут крепкие застройщики и качественные проекты (при этом эти проекты могут перейти в руки других инвесторов). И с появлением кредитного капитала по нормальным ставкам эти проекты начнут быстро реализовываться. Более того, спрос вырастет.
То есть с оживлением рынка после вот этого спада спроса на объекты будет развитие бизнесов, снова появится потребность в офисных и торговых площадях. То есть те, кто в эту минуту выйдет на рынок с хорошим, качественным, подготовленным продуктом, те и выиграют. И цены пойдут снова вверх. Это обычный цикличный путь развития рынка.
Конечно, этот кризис очень глубокий - он мировой, ему присущи признаки, не характерные для обычных колебаний рынка. Тем не менее тренд понятен: падение, мы дойдем до дна, и дальше начнется подъем. А при любом экономическом подъеме возрастут потребности и спрос. Сначала будет ограничено предложение, вырастут цены, затем предложение начнет развиваться и рынок снова поднимется.
Вопрос сегодня, который задают все и на который нет ответа: как долго кризис продлится? Потому что здесь я могу сказать как управленец: самая главная задача - это планирование.
То есть ты не понимаешь, на что настраивать стратегически свой бизнес, ты не понимаешь динамики экономической ситуации. Даже та диверсификация услуг, о которой мы говорили, она же тоже планируется и осуществляется в каком-либо диапазоне времени. Нельзя сегодня принять одно управленческое решение, а завтра сменить это решение и сделать все наоборот.
Потому что изменения внутри компании требуют ресурсов, времени и определенных управленческих решений. И вот в этом сейчас главная проблема. Тот, кто стратегически угадает и правильно реструктурирует свою деятельность на период кризиса, который непонятно сколько будет длиться, вот тот и выиграет.
- Приведите оптимистичный и пессимистичный варианты развития ситуации на рынке недвижимости России.
- Оптимистичный вариант - это оживление рынка весной, чего мы все очень ждем и все к этому готовы. Потому что все бизнесы сейчас реструктурировались и решения внутрикорпоративные у всех игроков принимались из расчета на два-три месяца. То есть, в принципе, все эти краткосрочные планы рассчитаны до марта. И все готовы к тому, чтобы в марте снова выстрелить и начать работать нормально. Это очень оптимистичный прогноз, поскольку, судя по всему, так не будет. (Улыбается)
Пессимистичный - кризис продлится год. Минимум. А дальше я даже не загадываю. И это очень сильно ударит по бизнесам. И в нашем секторе, в частности. Очень сильно ударит...
Беседовал Игнат Бушухин
