"Галс-Девелопмент" сбалансирует портфель недвижимости

- В Москве активно развивается формат апартаментов, который занимает уже большой процент от общего объема новостроек. Депутаты Мосгордумы решили разобраться с этим новым явлением в столице. Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок апартаментов?

- Да, действительно, на данный момент статус апартаментов в России никак законодательно не прописан. Государство уже задумывается о том, как решить вопрос с налогообложением арендного бизнеса, о выводе его из тени. Как только этот вопрос будет решен, то, думаю, в перспективе 3-4 лет формат апартаментов будет очень востребован именно из-за минимальной необходимой инфраструктуры для реализации этих проектов, а также минимальных затрат на градостроительное обеспечение. Апартаменты, кроме того, смогут решить важную задачу создания мобильного фонда жилья в России. Мэр Москвы Сергей Собянин не раз говорил, что человек должен жить там, где работает. Апартаменты как раз призваны решить этот важный вопрос, в том числе и существующую в Москве и области проблему с маятниковым трафиком из дома на работу и обратно.

Аренда будет востребована, а когда законодательно будут прописаны контроль и налогообложение арендного бизнеса, такие проекты начнут активно развиваться и даже смогут занять до 10-15% от всего жилого фонда. Это нормальная ситуация, которая существует повсеместно в западных странах. При этом никто не строит ни школ, ни садиков рядом с апартаментными комплексами. Только представьте, что для обеспечения социнфраструктурой апартаментов в "Москве-Сити" нужно строить еще 30-этажную школу с детским садом и поликлиникой. Это нонсенс! У апартаментов нет функции постоянного жилья. Этот формат в первую очередь должен быть мобильным жилым фондом. Но без поддержки государства и Москвы этот рынок не появится.

Наши проекты находятся исключительно в пределах Садового кольца или в особом деловом кластере - "Москва-Сити".

- Что может погубить этот формат?

- Сейчас апартаменты продаются с дисконтом в 10-15%. Если же любой проект апартаментов в Москве обременить обязательством строительства социальной инфраструктуры, то его себестоимость вырастет на 30-40%. Это, безусловно, сделает строительство таких проектов нерентабельным для инвесторов и формат апартаментов отомрет как класс. Если у апартаментов будет такая же цена, как у и жилья, то покупатель, естественно, выберет привычный и понятный формат, а именно жилье.

- Кто покупает апартаменты в Москве?

- Мы реализуем проекты апартаментов в бизнес-классе и элитном классе в центре Москвы. У нас есть четкий портрет покупателей этого формата. Как правило, это мужчины от 30 до 40 лет, бизнес-леди, владельцы собственного бизнеса. Для них обычно это не первое жилье. Семьи наших клиентов обычно живут за городом либо в большой квартире, но при этом им нужно быть поближе к работе или центру или просто мобильнее.

- Ваша компания традиционно занималась девелопментом коммерческой недвижимости и жильем бизнес- и элитного класса. Планирует ли "Галс-Девелопмент" заняться и строительством жилья эконом-класса?

- Да, мы намерены до конца 2013 года приобрести два участка земли под строительство около 200 тыс. кв. метров жилья на каждом. Нас интересуют участки в "старой" Москве, Новой Москве либо Подмосковье недалеко от МКАД на западе, севере и северо-западе для строительства жилья эконом- и бизнес-класса. Скорее всего, мы будем реализовать малоэтажное монолитное и при этом недорогое жилье.

Сейчас ведутся активные переговоры по нескольким площадкам. Если собственникам удастся подготовить всю разрешительную документацию на строительство, то в ближайшие несколько месяцев мы уже сможем завершить сделки. Мы хотим сбалансировать наш портфель недвижимости. У нас есть проекты в коммерческой недвижимости, в жилой элитной и в бизнес-классе, но при этом у нас отсутствуют проекты эконом-класса, и мы хотим войти в этот сегмент. С точки зрения прибыли эти проекты менее интересны, но с точки зрения портфеля проектов это удешевит наши кредиты и позволит быстрее оборачивать деньги.

- То есть основная цель - сбалансировать портфель проектов?

- Да, в последнее время мы резко набрали большой портфель жилых проектов. Сейчас мы сдали в эксплуатацию SkyLight, у нас появился стабильный арендный доход, и мы купили проект "Искра" -около 200 тыс. кв. м площади коммерческой недвижимости. Через 3-4 года он будет в завершающей стадии, и тем самым мы сбалансируем портфель по годам сдачи. У нас ежегодно должен быть пул завершаемых и начинаемых проектов. К сожалению, в 2013 году у нас нет проектов, которые мы завершаем. Эта проблема еще посткризисных 2009 и 2010 годов. Чтобы подобная проблема не появилась в будущем, нам необходимо рассматривать горизонты планирования на 5-7 лет, таким образом, чтобы каждый год сдавались и запускались новые проекты.

У компании есть долгосрочное моделирование до 2025 года, и в нем четко видно, сколько нужно сделать ежегодно для наших акционеров.

Как я говорил ранее, в том числе мы готовимся к покупке проекта в экономклассе, что позволит в долгосрочной перспективе выстраивать финансовый результат. Мы и дальше будем покупать жилые и коммерческие проекты, которые будут работать как на тактику, так и на стратегию. Главное - не переборщить. Здесь нельзя собрать портфель, как в свое время, под сто проектов и при этом ничего не развивать. Я считаю, что максимальный уровень управляемости для любой большой девелоперской компании - это 15-20 проектов.

- В какие сегменты вы еще планируете выходить?

- Складская недвижимость пока не интересна нашей компании. Торгового сегмента у нас в портфеле пока достаточно. У нас сейчас довольно большие площади торговой недвижимости в "Москве-Сити". Возможно, если мы продадим в этом или следующем году торгово-развлекательный центр "Лето", то посмотрим на этот сегмент более внимательно. Скорее всего, после проектов в эконом-классе мы запустим еще один проект в бизнес-классе в Москве.

- Какие районы для развития вам интересны? Как вы смотрите на программу по редевелопменту промышленных территорий столицы и на Новую Москву?

- Мы постоянно ведем переговоры со столичными властями и с компаниями-инвесторами по разным площадкам. Так, например, нам интересен проект редевелопмента территории ЗИЛа. Это интересная и перспективная площадка, правда, рассчитанная на длительную перспективу. Возможно, мы войдем туда с проектом строительства жилья бизнес-класса. Другие промзоны нам пока не особо интересны.

Если говорить о Новой Москве, то перспективы развития этой территории будут видны не раньше чем через год, когда будет решены вопросы с Генпланом и территориальным планированием присоединенных территорий. Только после этого будет понятно, куда и какую транспортную и коммунальную инфраструктуру планируется подводить. Пока есть только "лоскутное" видение развития этой территории. На данный момент нет ясного понимания развития этих территорий, мы не можем купить тысячу гектаров и сказать, что здесь в перспективе будет город-сад, поэтому мы очень осторожно смотрим на Новую Москву.

- Как изменятся цены на жилую недвижимость Москвы в этом году?

- Я прогнозирую, что в течение 2013 года сохранится тренд последних лет - умеренный рост стоимости квадратного метра в пределах 12-15% в год, и в дальнейшей перспективе он также продолжится. Рост в первую очередь связан со стабильными доходами населения и узостью предложения на московском рынке.

- Каким вам видится развитие офисного рынка Москвы? По мнению многих аналитиков, рынок на данный момент затоварен...

- По коммерческой недвижимости в прошлом году ставки оставались на одном уровне, доходность объектов также не изменилась. Мы прогнозируем, что в этом году ситуация на рынке офисной недвижимости будет развиваться в этом же русле. Никаких драматических изменений на офисном рынке столице не предвидятся.
Мы видим, что в перспективе объем предложения на рынке офисной недвижимости еще может увеличиться на 30% в течение пяти лет. В то же время мне кажется, что ставки аренды в долгосрочной перспективе расти не будут и останутся на прежнем уровне. Они и так неплохие. При средней ставке аренды в 700 долл. за 1 кв. м в Москве вполне можно строить и держать рентабельность бизнеса. Просто нужно уметь работать с издержками: себестоимостью строительства, эксплуатацией и другими инструментами.

Сейчас нет бума роста в экономике, соответственно, нет и никаких предпосылок для какого-либо серьезного роста ставок в офисном сегменте.

Справка:

ОАО "Галс-Девелопмент" (прежнее название - "Система-Галс") учреждено в 1994г. для консолидации и управления активами АФК "Система" в сфере недвижимости и строительства. В настоящее время это диверсифицированная компания, работающая на рынке недвижимости России и СНГ. Бизнес-направления компании - девелопмент, управление проектами и строительством, управление активами и объектами недвижимости. Основными акционерами являются ОАО "Банк ВТБ" (51,24%) и АФК "Система" (27,6%); около 18% акций компании находится в свободном обращении.

Чистый убыток группы ОАО "Галс-Девелопмент" за 2012 год по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) уменьшился на 68% по сравнению с 2011 годом и составил 1 млрд 109 млн руб. Консолидированная выручка за отчетный период выросла почти в 14 раз - до 10 млрд 104 млн руб. Операционная прибыль в 2012 году составила 3 млрд 655 млн руб., увеличившись более чем в 6 раз по сравнению с показателем за 2011 год. Убыток до налогообложения составил 229 млн руб., сократившись в 13 раз против показателя в 2 млрд 962 млн руб. годом ранее.

Сергей Велесевич