"Продажные" квартиры уходят в аренду

Рост цен на жилье вряд ли удастся остановить рыночным способом. Слишком уж благоприятна конъюнктура смежных рынков.

Двойной куш

За год арендные ставки на самарское жилье выросли в среднем на 42%: с 548 долл. в месяц в июне 2005­-го до 778 долл. в месяц в июне 2006­-го. Снять однокомнатную квартиру стало дороже на 45% (с 281 долл. до 407 долл.), двухкомнатную – на 38% (с 385 долл. до 530 долл.), трехкомнатную – в среднем на 28% (с 784 долл. до 1000 долл.), а аренда коттеджей выросла на 34% (с 1843 долл. до 2476 долл.). Для рынка аренды это огромные показатели при традиционном стабильном росте на 10­15%. Особенно показателен тот факт, что такое стремительное удорожание происходит на фоне роста предложения – за год число предлагаемых к аренде объектов увеличилось на 83%.

Аналитики полагают, что определенная доля предложений из сегмента продаж переходит в сегмент аренды. Что, в общем, неудивительно. Участники рынка умеют считать: во­-первых, все более выгодными становятся операции на рынке аренды жилья. Во-­вторых, сегодня просто очень выгодно оставаться владельцем недвижимости: те, кто вчера приобретал жилье с целью его последующей перепродажи, сегодня не могут решиться продать свой актив. Поскольку каждая новая неделя приносит собственнику все новые и новые прибыли. А потому инвестиционные квартиры вместо того, чтобы попадать в прайсы продаж, остаются в собственности. А о том, что деньги, пусть даже и превращенные в метры, должны работать, знают даже дети. Поэтому со временем "свежие объекты" выходят на рынок аренды.

Посмотрим на цифры: действительно ли в арендном предложении растет доля квартир в новых домах? Год назад этот показатель составлял 3,6%. Остальные 96,4% предложений по аренде жилья приходились на "брежневки", "хрущевки" и "сталинки". Сейчас доля новых квартир выросла до 8,6% от общего числа предложений по аренде (это средний показатель по рынку, но в разных компаниях он колеблется от 5% до 30%). В процентном соотношении рост не очень большой (поскольку росло и общее число предложений), зато в абсолютных цифрах увеличение ­в 4,6 раза.

На рынке продаж – обратная ситуация. За год в сегменте готового жилья предложение по квартирам в новых объектах сократилось на 13,3%. "Потребители отлично понимают, что на аренде жилья можно реально зарабатывать. На сегодняшний день этот рынок расширяется и за счет предложений, которые переходят из сегмента продаж, и за счет того, что жилье изначально приобретается именно с этой целью – дальнейшей сдачи в аренду, ­ отмечает директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов. ­Из каждой новостройки сразу после сдачи ее в эксплуатацию как минимум 1­2 квартиры попадают на рынок аренды". Среднестатистическая жилая новостройка – это 100 квартир, значит 1­2 квартиры – это 1­2%. И это статистика только одной компании. В целом же, по подсчетам экспертов, как минимум 10­15% квартир в долевках сразу после завершения строительных и ремонтных работ сдаются в аренду.

Условия созданы – участники активизируются

На сегодняшний день самарский рынок аренды жилья практически сформирован. Так считают представители региональных риэлторских агентств. "Правда, собственник все еще не всегда имеет четкое представление о том, какие факторы учитываются в процессе формирования арендных ставок, и, как следствие, не осознает, какой является реальная арендная ставка на его объект", -­ отмечает директор АН "Кредо" Эльвира Харисова. И тем не менее аренда жилья становится все более цивилизованным бизнесом: наем квартир через друзей, знакомых, родственников остался в прошлом. На сегодняшний день львиная доля арендных сделок с жильем совершается с участием риэлторов. По различным оценкам, этот показатель составляет 80­-90%.

"Со временем число компаний, работающих на рынке аренды, растет. Если 6­7 лет назад практически все сделки были стихийными, то сейчас ситуация изменилась: 80% собственников жилья предпочитают совершать арендные сделки с участием профессиональных риэлторов", -­ говорит Эльвира Харисова.

Оставшиеся 10-­20% -­ это мелкие сделки с комнатами в коммуналках, а также так называемая посуточная аренда, которая остается прерогативой маклеров, а не профессионалов рынка, ­ уточняет Никита Петухов. ­ Правда, из тех 80­-90% на объекты, которые находятся в управлении у профессиональных компаний, приходится не более 30­-40%. Остальные 60­70% – это хаотичное передвижение собственников жилья из одной компании в другую. Но нужно отметить, что со временем процент объектов с доверительным управлением растет".

Благодаря увеличению влияния риэлторских и управляющих компаний арендный рынок становится более структурированным. А значит, более понятным и предсказуемым и, соответственно, прогнозируемым и выгодным для бизнеса.

Сейчас рынок аренды можно разделить на три ценовых сектора: первый – объекты со ставками до 1000 долл., второй ­- от 1 тыс. долл. до 3­-4 тыс. долл. и, наконец, третий, наиболее обособленный сегмент ­ это элитные объекты, дорогостоящие коттеджи, усадебные дома, апартаменты в пентхаусах. Ценовая динамика в сегменте до 1 тыс. долл. очень активна: сегодня его основные характеристики ­ бешеный спрос плюс достаточно жесткая привязка арендных ставок к стоимости коммунальных услуг, которая постоянно растет. Здесь же играет роль фактор роста прожиточного минимума – поскольку зачастую арендодатели, сдавая внаем жилье, зарабатывают себе на жизнь (классический пример: пенсионеры сдают комнаты студентам). "Темпы роста арендных ставок на объекты второй категории (1-4 тыс. долл.) – ниже. Отчасти отсутствие интенсивного роста продиктовано снижением привлекательности объектов. Скажем, со временем ремонт становится не таким новым и современным, и если бы не общий ценовой фон, ставки могли бы снизиться, однако из­за благоприятной ценовой конъюнктуры рынка этого не происходит", -­ отмечает Никита Петухов.

"В отдельных сегментах спрос на аренду жилья существенно превышает предложение", -­ считает Эльвира Харисова. В частности, явный дефицит наблюдается в сегменте коттеджей – как загородных, так и расположенных на территории городских просек. Похожая ситуация складывается и в сегменте однокомнатных квартир, расположенных в престижных, комфортабельных жилых домах. Одним из наиболее востребованных продуктов на рынке аренды является по­настоящему элитное жилье. Не всегда то, что называется элитным, является таковым и в реальности – во многом дефицит обусловлен именно этим фактором. Потребители готовы платить большие деньги за аренду при условии, что объект обладает всеми атрибутами комфорта – есть охрана, стоянка, ремонт, отделка, мебель, техника и так далее. "Во многом арендные ставки растут вслед за продажными ценами на объекты недвижимости, -­ подчеркивает Эльвира Харисова. -­ Плюс инфляция, фактор которой, разумеется, также учитывается".

"На сегодняшний день на региональном рынке аренды жилья практически не осталось предложений за 6 тыс. руб. в месяц. Предложения по 1­2­комнатным квартирам стартуют с отметки в 10­-12 тысяч рублей, в среднем же это 12­-15 тысяч рублей, -­ комментирует ситуацию начальник отдела недвижимости компании "СКФ" Елена Архипова. ­ При этом конкуренция очень высока и продолжает расти, так что увеличение ставок обусловлено не спекуляциями, а объективной конъюнктурой рынка. Наиболее востребовано новое жилье. Сейчас в прайсах нашей компании его не более 30%".

"Общий ценовой порог ставок аренды повышается, -­ констатирует Никита Петухов. -­ Если не так давно максимальная цена аренды самарского жилья составляла 3 тыс. долл. в месяц, то сейчас на рынке есть предложения по 5 тыс. долл. – и они востребованы, а максимум достиг отметки в 8 тыс. долл.".

Посчитаем...

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в долевке равна 970 долл. На стадии котлована квартиру можно приобрести в среднем за 700 долл. за кв. метр. Итого за квартиру площадью 70 квадратных метров ("двушка" или небольшая "трешка") – около 50 тыс. долл. Прибавим 100 долл. (средний минимум) на кв. метр на ремонт. Таким образом, квартира в 70 "квадратов" вам встанет в 57 тыс. долл. С учетом того, что дом новый, в зависимости от месторасположения объекта и его наполнения, на сегодняшний день, по мнению риэлторов, арендная ставка составит в среднем от 600 до 1000 долл.. Таким образом, период средней окупаемости составит от 5 до 8 лет.

Если инвестор хочет заработать разово, логичнее вложиться в долевки на этапе котлована и заработать в среднем 200 долл. с каждого метра. Средний доход от перепродажи двух "двушек" или одной большой трех­ или четырехкомнатной квартиры общей площадью примерно 150 "квадратов" составит примерно 30 тыс. долл. "Если инвестор ориентирован на "длинные" деньги и имеет возможность вложить в долевку от 50 тыс. долл. и 20 тыс. долл. в ремонт, его путь лежит на рынок аренды", -­ утверждает Никита Петухов.

В идеале порог вхождения на рынок доходной жилой недвижимости равен 150 тыс. долл. А если рассчитывать на ежемесячный доход в 3­4 тыс. долл., нужно ориентироваться на вложения от 250­-300 тыс. долл. Впрочем, достаточно распространенным является и такой инвестиционный вариант: на стадии котлована приобретаются две квартиры в долевке. Одна из них реализуется на середине строительного цикла – вырученные средства вкладываются в ремонт второй квартиры, которая впоследствии выводится на рынок аренды. Иногда второй объект приобретается в ипотеку. Тогда вырученные от аренды средства могут частично направляться на погашение кредитных взносов. Выгода – по всем статьям.

По мнению экспертов, у рынка аренды, пока еще вполне молодого, есть довольно солидный потенциал. Этот факт неминуемо будет формировать дополнительный спрос на новое жилье, который, скорее всего, будет сосредоточен в сегменте комфортабельного жилья. Поскольку именно такие квартиры могут приносить хороший доход, причем в квадрате: цена продажи таких объектов также интенсивно растет, как и арендные ставки на них.

Оксана Евдокимова