Жилищно-коммунальное хозяйство в России – это «черная дыра»

Жилищно-коммунальное хозяйство в России – это «черная дыра», где безвозвратно пропадают миллиарды рублей. Не является исключением и ЖКХ Самарской области. Даже в Тольятти, городской департамент ЖКХ которого в прошлом году выиграл федеральный конкурс «Золотой Ключ», хватает проблем c «квартирным вопросом». Жильцы и поставщики регулярно судятся с управляющими компаниями, конфликты постоянно муссируются региональными СМИ. С вопросами о том, как должна развиваться сфера жилищно-коммунальных услуг города, «Время» обратилось к директору департамента ЖКХ, депутату Тольяттинской городской Думы Виктору Попову.

– Как вы оцениваете реализацию реформы ЖКХ после вступления в силу нового Жилищного кодекса? – Я бы не увязывал Жилищный кодекс и реформу ЖКХ. Жилищный кодекс – это правовые документы, которые позволят реализовать ряд проектов, направленных на улучшение качества обслуживания жилого фонда и прилегающих территорий. С появлением нового Кодекса стало возможным изменить систему управления и систему работы с банками. В департаменте ЖКХ Тольятти мы строим работу так, чтобы у каждого дома был свой бюджет, расходы и доходы велись индивидуально, и была возможность создать по каждому дому накопительный счет, использовать финансовые банковские инструменты. Это позволит привлечь банковские кредиты для финансирования различных проектов модернизации и реконструкции рентабельных домов.

Чтобы двигаться вперед, нам нужны инвестиции, в первую очередь – долгосрочные кредиты, а для их получения необходим залог – собственное оборудование, земля и так далее. Это необходимо узаконить, чтобы можно было говорить о реформе. Пока департамент ЖКХ как муниципальная компания не может кредитоваться, и мы вынуждены привлекать финансирование через подрядные компании, которые нанимаем. – Какие задачи стоят перед ЖКХ Тольятти? – Сегодня стоят задачи взять жилищный фонд в управление не на год, а лет на пять, привлечь банковские кредиты и отремонтировать дома, изменить систему контроля оказания услуг. – Зачем увеличивать срок управления жилищным фондом? – По новым правилам дом дается компании в управление на один год, но этого времени слишком мало, чтобы реализовать любой мало-мальски грамотный проект. Я считаю, что дом должны давать в управление не менее чем на пять лет, так как только за этот срок можно реально чего-либо достичь, изменить структуру управления, показать качество работ, технически переоснастить дом. По каждому объекту необходимо готовить отчет о фактическом состоянии и составлять индивидуальный проект по модернизации, который в дальнейшем и будет реализовываться. Требуется время, чтобы взять кредит, поменять инженерное оборудование, рассчитаться с инвесторами. – Из каких средств будут производиться выплаты инвесторам? – Из денег, высвобождаемых при экономном пользовании услугами. Одна из основных задач управляющих компаний – минимизировать потери тепла и воды, которые появляются из-за того, что оборудование жилого фонда устарело и износилось. Жильцы оплачивают весь объем поставляемых услуг, а на практике 40-50% тепла утекает через плохую кровлю, окна, подвалы. Если отремонтировать и модернизировать здание с использованием современных технологий, эти потери можно значительно снизить. В результате получится экономия средств, которая позволит уменьшить затраты населения и со временем расплатиться за модернизацию дома. Я полагаю, что 50% сэкономленных средств должно оставаться у управляющей компании на выплату кредитов инвесторам, дальнейшую модернизацию здания, оказание дополнительных услуг. Но на пути реализации этого есть проблема – пока у нас нет технологии, чтобы учитывать тепловую энергию, и мы не можем дать населению возможность регулировать свои расходы по потреблению тепла. В идеале в каждой квартире должен стоять не только прибор учета тепла, но и устройство регулирования, позволяющее прибавить или убавить обогрев. Таких устройств пока нет.

Возникают проблемы и с учетом воды. Сейчас массово ставят приборы без кассационного выхода, проверить их показания управляющая компания не может, и остается лишь надеяться на порядочность жильцов, заполняющих платежные квитанции. На деле многие потребители намеренно или ненамеренно неправильно указывают расходы, в результате возникает несоответствие потраченной по квитанциям воды и реально поставленной. Необходимо установить во всех квартирах счетчики, показания которых мы можем проконтролировать. – Вы говорили, что собираетесь изменить систему контроля качества услуг? – Да, мы готовим правила, на основании которых можно будет проконтролировать оказание услуг, изменить систему договорных отношений – оплачивать услуги нужно будет только по факту их оказания. Если услуга оказана несвоевременно или не в полной мере, плата за нее будет уменьшаться. К примеру, если случилась авария, служба должна приехать за 15 минут; если ее через указанный промежуток времени нет, плата за вызов будет меньше. Следить за этим, скорее всего, будет кто-либо из жителей дома.

Если эта система сработает, то уже со следующего года качество услуг должно измениться в лучшую сторону. Например, будет разработана программа поставки воды с установленными стандартами качества в детские сады и школы, медицинские учреждения. – Кто, кроме муниципалитета, может оказать влияние на состояние жилищно-коммунального хозяйства города? – Что касается Тольятти, кроме департамента ЖКХ, жилищным фондом управляют и другие управляющие компании – муниципальные и частные, а также самостоятельные товарищества собственников жилья, которые создаются практически на всех вновь построенных домах. – Как разделен рынок между муниципальными структурами и частными? – На данный момент около 18% жилищного фонда города – частные. По моим подсчетам, в следующем году эта цифра увеличится на 6-10%. Все, что вновь строится, уходит частным компаниям, но отдавать старый жилой фонд в управление частникам департамент пока не будет. Это слишком большая ответственность и риск, не раз бывало так, что руководители управляющих компаний начинали строить свой бизнес, что-то не получалось, и часть домов на некоторое время оставалась совсем без управления, а все долги перед поставщиками «вешали» на жильцов. Этого допустить ни в коем случае нельзя. Однако необходимо отметить, что крупные частники весьма неплохо управляют жилищным фондом, именно поэтому жильцы почти всех новых домов выбирают их. Частные компании более свободны в расходовании своих средств и могут предложить населению практически любые услуги, например, услуги охраны, наемных нянь, курьеров, химчистки. Муниципальные управляющие компании действуют в ограниченных рамках – свои расходы они согласовывают с муниципалитетом, спектр предоставляемых услуг им тоже нужно согласовывать. – Если управление жилищным фондом – довольно выгодный бизнес, будут ли появляться новые частные управляющие компании? – Я не думаю, что их будет слишком много. Скорее всего, существующие лидеры рынка – «Жилстройэксплуатация», «Жилсервис», «Жилой дом», ПЖРТ и еще несколько – будут наращивать свои доли жилищного фонда. Экономическая конъюнктура рынка такова, что быть рентабельной управляющая компания сможет только в том случае, если будет контролировать 1-1,5 млн квадратных метров жилья. Общий фонд Тольятти – около 14 млн квадратных метров. Соответственно, рынок может вместить только 14 конкурентоспособных компаний. Я думаю, что реально места хватит только на 4-5 крупных игроков. Вообще, в бизнесе управляющих компаний больших денег нет. До этого года, когда был введен тариф на содержание квадратного метра жилья, многие компании вообще были нерентабельными. Получить прибыль, скорее всего, смогут те, кто минимизирует потери тепла и воды и сэкономит на этом. – В сфере ЖКХ актуальна проблема неплатежей населения. Правда ли, что частные компании лучше собирают деньги с населения? – Проблема действительно существует: есть дома, где собираемость составляет 100%, а есть – где 20%. В среднем по городу наш департамент собирает 96-97%. Оставшиеся 3% неплатежей накапливаются из года в год, и всего на сегодняшний день просроченная задолженность населения составляет около 190 млн рублей. Есть и текущая задолженность, которая возникает из-за несвоевременности оплаты услуг населением. Поставщики требуют выплаты средств каждые 15 дней, а население вносит деньги в лучшем случае раз в месяц. У управляющих компаний своих средств, чтобы покрыть образовавшуюся задолженность, не хватает, и поставщик отключает горячую воду, причем сразу во всем доме – отключить только квартиры неплательщиков технически невозможно. Решить эту проблему можно, если установить эффективную систему учета потребления услуг и перечисления средств. Будет это делать частная или муниципальная управляющая компания - не имеет значения, важнее то, насколько эффективно работают менеджеры и насколько сознательны жильцы домов, которые находятся в управлении.