Дорогое мое жилье
Строим много, но жилье дорогое и его хронически не хватает - так характеризуют ситуацию на рынке жилой недвижимости руководители строительной отрасли Кубани. В ближайшее время объемы строительства могут сократиться, а цены на квадратные метры поползут вверх - таков прогноз специалистов на текущий год.
Для начала - немного статистики. По общему объему введенного в стой жилья Краснодарский край занимает первое место в ЮФО и находится в списке российских лидеров. Строительными организациями всех форм собственности и населением края в 2004 году было введено жилья общей площадью 1719,7 тысячи квадратных метров (с учетом домов, построенных на дачных и садовых участках), что по сравнению с 2003 годом больше на 9 процентов. Для сравнения - в Ростовской области этот показатель составляет 1119,1 тыс. квадратных метров (рост за год 12%), в Ставропольском крае - 634,6 квадратных метров (рост 0,2%). В краевом центре за последние два года объем сданного в эксплуатацию жилья составляет около 900 тыс. квадратных метров.
Строительство жилья в Краснодаре осуществляют 26 организаций различных форм собственности. На долю десяти ведущих застройщиков жилья в Краснодаре приходится около 70% от общего объема сдаваемого в эксплуатацию жилья. Основными игроками на рынке строительства жилья являются ООО СИК "Девелопмент-Юг" - 19,7% объема строительства, СКФ "ДСК" - 18,4%, ООО МТ "ВПИК" - 15,8%. Самым востребованным жильем в Краснодаре являются квартиры в домах для среднего класса.
Несмотря на неплохие показатели в области жилищного строительства, власти края не скрывают, что темпы строительства жилья явно отстают от потребностей жителей Кубани. В улучшении жилищных условий в крае нуждается не менее 150 тысяч семей. Жилищный вопрос очень остро стоит в крупных городах края, особенно в Краснодаре. Как сообщили в комитете по учету и распределению жилья администрации города, по данным на конец 2004 года, в столице края не обеспечены жилплощадью 46 245 семей, стоящих на учете для улучшения жилищных условий. Некоторые краснодарцы ждут своей очереди на квартиру с 1962 года. Губернатор Александр Ткачев объявил о том, что стратегической задачей органов власти в ближайшие пять лет является обеспечить жильем всех остро нуждающихся. "Речь идет не о том, что государство будет строить и бесплатно раздавать жилье, - подчеркнул губернатор на одном из совещаний, посвященных проблемам развития ипотечного кредитования. - Государство вместе с банками и строительными организациями должно создать такой механизм ипотечного кредитования, который позволит приобрести жилье гражданам с любым уровнем дохода". Законодательное Собрание Краснодарского края утвердило краевую целевую программу развития жилищного ипотечного кредитования на 2005-2010 годы. По замыслу разработчиков программы, в результате ее реализации 95 тысяч семей кубанцев смогут взять ипотечный кредит. Предусмотренный объем финансирования программы составляет 103,9 млрд. рублей.
Однако сейчас количество жилья, приобретаемого по ипотечному кредиту, незначительно и не играет заметной роли на краевом жилищном рынке. В качестве главных причин сложного внедрения идеи ипотеки специалисты называют низкие доходы населения (по крайней мере, заявленные официально), а также высокие проценты по банковским кредитам - около 18% годовых.
Риэлтеры Краснодара считают, что доля жилья, реализуемого на вторичном рынке путем привлечения ипотечного кредита, пока не превышает 10% общего объема продаж. На рынке нового жилья Краснодарского края ипотека занимает еще более скромное место. Ирина Павленко, заместитель генерального директора ОАО "Кубанское ипотечное агентство" рассказала, что в Краснодаре завершено строительство 130-квартирного дома, 43 квартиры в котором предназначены для ипотечных заемщиков. На первом этапе финансирование затрат по строительству этих квартир осуществляется за счет краевого бюджета, в дальнейшем бюджетные средства будут возмещены кредитами заемщиков. Это первый в крае и пока уникальный опыт строительства жилья по схеме ипотечного кредитования.
Одним из существенных факторов, который в ближайшее время может повлиять на ситуацию в жилищном строительстве Краснодарского края, специалисты называют Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступивший в силу с 1 апреля этого года.
"Нет сомнений, что закон нужный, - утверждает Сергей Иванов, президент строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-Юг". - Жилищное строительство - сложная и важная отрасль экономики, до сих пор она не была достаточным образом регламентирована, в частности, вопрос долевого участия не был проработан. Но закон приняли очень быстро, и он очень жесткий. 90% фирм к нему не готовы. Я думаю, что в ближайшее время будут определенные сложности". Генеральный директор Союза строителей Кубани Александр Денисов высказался о новом законе еще более категорично: "Мы получили пакет документов - Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс, Закон о долевом строительстве - которые разработаны не для строителя, а против строителя. Закон "О долевом строительстве" - мина замедленного действия. Документ непродуманный, сырой, во многом сомнительный. И дольщик от этого закона тоже проиграет.
По новому закону строительство не может начаться, пока не будет опубликована проектная декларация, оформление земли через органы юстиции. Сроки оформления документов станут серьезным тормозом для начала строительства. В Союзе строителей Кубани подсчитали, что при наилучшем раскладе в Краснодаре на оформление документации уходит 515 дней, и все это время застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков.
"Раньше разрешительная документация оформлялась параллельно, - рассказал А. Денисов. - Например, в Юбилейном микрорайоне Краснодара половина домов построена таким образом. Сейчас это запрещено. Для дольщика был определенный риск, и в городе есть негативный пример, когда многоэтажный дом так и остался недостроенным, а люди потеряли свои деньги. Но вообще по России всего 0,75% строящегося жилья имеет какие-то проблемы с разрешением. Теперь получается, что во всем изначально виноват строитель".
В качестве ближайших последствий начала применения закона в Краснодаре прогнозируется падение объемов жилого строительства и рост цен на жилье.
"Многие игроки уйдут с рынка - они не готовы выполнить все требования закона. Кто-то будет сливаться с другими предприятиями, кто-то будет выступать как подрядчик. Часть проектов может быть заморожена, - считает С. Иванов, президент корпорации "Девелопмент-Юг". - Прогнозировать конкретные показатели сложно, но я думаю, объемы жилищного строительства в Краснодаре могут упасть в 2 раза. Мы следили за состоянием рынка жилья в городе - в прошлом году было задекларировано 48 строительных объектов. Сейчас, на конец апреля, у нас нет никаких данных о том, что что-то где-то начало строиться - новые объекты по новым правилам. Я предполагаю, что рынок просядет. На какое время это произойдет - пока трудно прогнозировать, я думаю, от 6 до 12 месяцев как минимум".
Глава "Девелопмент-Юг" полагает, что сокращение объемов строительства приведет к росту цен на новое жилье на 25-30% в течение этого года. С этой точкой зрения согласны многие риэлтеры. В агентстве "ДСК-Риэлтер" сообщили, что к осени этого года прогнозируется рост цен на новую жилую недвижимость на 30-40%, что, в свою очередь, потянет за собой цены на вторичном рынке жилья. Другие риэлтеры настроены не так пессимистично, но все сходятся в одном - в ближайшее время что-то будет. И, как всегда в России, это что-то будет бить по нашему с вами карману.
Анна Перова