Дом на продажу. Обзор загородной недвижимости

Загородная недвижимость в Тольятти пользуется высоким спросом. Однако развитие данного рынка сдерживает отсутствие необходимой инфраструктуры в большинстве окружающих наш город поселков. Что делать в этой ситуации? Своими мыслями на эту тему делится президент некоммерческого партнерства «Тольяттинская гильдия риелторов» Алексей Анатольевич Журавлев.

Основной вопрос

Сложно найти человека в нашей стране, кто за последние десять лет ни разу не соприкоснулся с рынком жилой недвижимости. Вопрос крыши над головой всегда являлся основным для людей. Обеспеченность собственным жильем — один из основных катализаторов удовлетворенности граждан. Иными словами, уровень нашей жизни напрямую зависит от наличия качественного жилья. Поэтому в наиболее приоритетные задачи, стоящие перед государственной властью, входит участие в решении жилищных проблем населения. Решение этих проблем поможет сгладить социальную напряженность в обществе и повысить эффективность экономики за счет увеличения производительности труда. В России насчитывается около 45 млн семей, из которых 61% нуждаются либо в новом жилье, либо в улучшении жилищных условий. При этом только 12,4% из них имеют достаточный уровень дохода, чтобы приобрести жилье самостоятельно или с помощью ипотеки. После многократного роста цен на недвижимость жилье становится практически недоступным даже среднему классу, не говоря о социально незащищенных слоях населения. Наиболее перспективным направлением в жилищном секторе в ближайшие годы станет малоэтажное загородное строительство. Согласно данным ВЦИОМ, 59% населения предпочли бы малоэтажный индивидуальный дом в пригороде городской квартире.

В этом аспекте индивидуальное строительство является важным шагом к формированию среднего класса в стране. Именно об этом в своей речи говорил избранный президент Дмитрий Медведев, а значит, можно ожидать, что строительство индивидуального жилья станет приоритетом на государственном уровне. И Тольятти тут не является исключением. Скорее наоборот, ситуация, которая исторически сложилась в нашем городе, способствует развитию рынка индивидуального жилья. Хотя для этого надо преодолеть несколько существенных препятствий.

Проблемы

Преодолевая переходный период, отечественная экономика столкнулась с дисбалансом в развитии отдельных отраслей, в том числе и строительной. Что в итоге стало причиной несоответствия предложения спросу. С одной стороны, высокий спрос населения на новое жилье, с другой — недостаточные объемы строительства для удовлетворения этого спроса и, как следствие, рост цен, который лишил многих граждан возможности улучшить свои жилищные условия. Причина данной ситуации не столько в плохой работе строительных компаний или же в неудовлетворительной работе отдельных госчиновников, проблемы носят системный характер, включая и пробелы в законодательной базе и, часто, объективную невозможность вести строительство в нужном объеме из-за нехватки городских земель и недостаточную развитость коммуникаций для подключения большого количества новых пользователей.

Ситуация в городе

Тольятти сравнительно молодой город, в котором большая часть жилья была построена с семидесятых по девяностые годы. Дома возводились массово, в максимально короткие сроки, с единственной целью — обеспечить жителей молодого, развивающегося промышленного города жильем. Поэтому облик нашего города не отличается разнообразием — преобладают однотипные многоэтажки. Но Тольятти продолжает развиваться, и актуальность жилищного вопроса усиливается.

Можно продолжать возводить однотипные многоэтажки, а можно обратить внимание на то, чего хотят сами жители. И, судя по активности горожан в строительстве коттеджей и дач, люди хотят более высокого уровня жизни, чем тот, который у них есть при проживании в типовых многоквартирных домах. При этом рост доходов и наличие свободных территорий под строительство в пригороде Тольятти этому способствуют. Несомненно, жизнь за городом, в собственном доме, с собственным участком, для многих гораздо привлекательнее жизни в многоквартирном доме, в городе по социальным и экологическим факторам. Однако чтобы жить в собственном доме (в данном случае речь идет о качественных индивидуальных домах), надо иметь достаточно высокий уровень дохода. Но и это зачастую не станет решением тех проблем, которые могут возникнуть у собственников домов. Основные две проблемы, которые не дают развиваться рынку загородной недвижимости: неразвитая инфраструктура и административная неопределенность. Земли вокруг города для активного строительства предостаточно, но кто станет строить дом там, где нет дороги, не подведены вода, электричество и газ. А если и существует возможность их подведения, то часто ответственные организации выставляют за это неоправданно высокую цену. Отсутствие поблизости школ, больниц и других инфраструктурных объектов также является негативным фактором при выборе между жизнью за городом и в городе.

Другая проблема — административная. В городе уже есть прецеденты, когда коттеджные поселки не относят ни к одному из административных образований, и, как результат, люди не могут прописаться в построенных для себя домах, пользоваться системой образования и здравоохранения.

Политический кризис, длившийся в городе более года, только усугубил ситуацию, и на сегодня решение всех проблем лежит в первую очередь на плечах самих граждан. Однако перемены, связанные с избранием нового мэра, позволяют рассчитывать на улучшение эффективности работы городской власти. При этом факт того, что АВТОВАЗ получил стратегического партнера, открывает перспективы создания в городе технологического парка, увеличение количества рабочих мест, а значит, и рост доходов населения, что сделает Тольятти еще более привлекательным местом для инвесторов, в том числе и в строительстве загородного жилья.

Что? Где? Почем?

С начала 90-х годов тольяттинцы активно осваивают участки в близлежащих к городу селах, застраивая их домами. Приморский, Подстепки, Ягодное, Луначарский, Федоровка, Портовый, Хрящевка, Висла, Тимофеевка стали не только местом летнего отдыха горожан, но и новым местом их проживания.

Основные факторы, влияющие на стоимость участков под коттеджную застройку: близость к городу, наличие поблизости леса и реки, освоенность участка и окружающей территории. Близость к городу влияет на количество людей, которые смогут рассматривать жилье в поселке как основное. Иными словами, чем дальше поселок расположен от города, тем меньше людей согласятся в нем жить и при этом продолжать работать в городе. Наличие леса и реки влияют на комфорт жителей поселка и являются эмоциональным стимулом для выбора участка. Также на комфорт влияет освоенность территории. По этим показателям наиболее привлекательной выглядит земля в поселке Портовый. Такая привлекательность вкупе с существенной ограниченностью предложений формирует столь высокие цены на участки в этом поселке. Земля в других, прилегающих к городу поселках, хоть и не является столь привлекательной по своим физическим характеристикам, но, благодаря более низкой цене, доступна для большего числа горожан.

Каждый из поселков имеет не только преимущества, такие как река, лес, чистый воздух, но зачастую и недостатки: плохие дороги, отсутствие газопровода, водопровода, электросетей или их нестабильная работа, плохая работа коммунальных организаций, отсутствие социальных служб, таких как детские сады, школы, больницы и т.д. При этом данные службы должны по качеству обслуживания соответствовать тому уровню, к которому люди привыкли, проживая в городе.

Перспективными в данном случае являются земли Луначарского, Подстепок и в районе трассы М5 между Тольятти и Самарой. Так как эти поселки находятся в хорошей транспортной доступности, но при этом не имеют существенных проблем с экологической обстановкой.

Что делать?

В сложившейся ситуации освоение загородных территорий под малоэтажное строительство сможет стать хорошим вариантом решения жилищного вопроса. Главное, чтобы действия носили комплексный характер. Инициатива должна исходить в первую очередь от городских властей. Властям города и области необходимо выступить инициаторами по созданию и реализации проекта по освоению загородных земель, всячески содействовать в решении вопросов, связанных с юридическим статусом земельных участков, на конкурсной основе привлечь крупных отечественных или иностранных инвесторов для реализации проекта, достигнуть договоренности с энергомонополистами в вопросе совместного строительства энергосетей и коммуникаций на осваиваемых территориях.

Что касается цен, то в ближайшее время стоит ожидать дальнейшего их роста, связанного с высоким спросом со стороны горожан. Помимо желания жить за городом, высокий спрос также связан с тем, что сегодня земельные участки стали объектом инвестиций, каким недавно были квартиры в городе. В 2008 году ожидается рост цен в пределах 20 — 40%. Прогнозы на более длительный период делать сейчас бессмысленно, так как на данный момент Тольятти находится на переломном этапе своего развития и то, как сложится обстановка в дальнейшем, в том числе и на рынке недвижимости, будет зависеть от действий властей и интереса инвесторов к нашему городу.