Манхеттен на окраине. У самарских застройщиков появился шанс побороться за 200 га самарского Радиоцентра-3

На прошлой неделе стало известно, что областное правительство готово участвовать в финансировании масштабной жилой застройки в Самаре на территории Радиоцентра-3. Сейчас этот участок площадью 264 га находится в федеральной собственности, что может создать некоторые препятствия при его разработке и проектировании. Между тем расположение части площадки у главной магистрали Самары — Московского шоссе — делает его привлекательным для инвесторов, которые уже сейчас готовы вступить в борьбу за право его освоения.

Участок земли в границах улиц Московское шоссе, Ташкентской и Ново-Садовой, где в настоящее время располагается Радиоцентр-3, давно привлекал внимание самарских девелоперов. Сейчас, помимо производственного комплекса Радиоцентра, здесь располагаются дачные постройки, часть территории пустует. Сам земельный участок является собственностью РФ, а предприятие находится в ведомственном подчинении у министерства культуры. Согласно схеме современного использования территории городского округа, территория Радиоцентра отнесена в режимную зону. Однако принятый недавно и опубликованный 3 апреля генплан Самары "перепрофилировал" ее в проектируемую зону многоэтажной застройки.

Аналитики считают, что площадь территории в районе Радио­центра-3 позволяет сделать ее плацдармом для реализации федеральной программы "Доступное жилье - гражданам России", которая должна охватить самарский регион до 2009 года. Участок располагается недалеко от города, в зоне хорошей транспортной доступности. Ранее здесь планировалось строительство стадиона, но до реализации проекта дело не дошло.

Большая площадь застройки позволяет реализовать масштабные проекты по строительству жилья. Кроме того, это одно из немногих направлений, куда город может развиваться комплексно, а не посредством точечной застройки. Единственным недостатком площадки является расположение на ней Радиоцентра.

Как рассказал "Времени" Сергей Неудахин, исполнительный директор областного радиотелевизионного передающего центра (ОРТПЦ), в состав которого входит Радиоцентр-3, вся площадка занята сложным технологическим оборудованием, поскольку с этой радиостанции осуществляется вещание на территории нескольких десятков стран. Чтобы освободить участок под жилую застройку, понадобится, по крайней мере, два года. "Мы планируем перенести оборудование на несколько аналогичных объектов. Специально для этого в Петербурге, Хабаровске, Краснодаре и других городах будут построены дополнительные передатчики, компенсирующие прекращение деятельности Радиоцентра-3", - рассказывает Сергей Неудахин.

"Перед началом реализации проекта застройки любой категории придется проверять уровень радиации в этом районе", - говорит председатель комитета по строительству и земельным отношениям Александр Шатохин. Помимо негативного влияния на здоровье жителей близлежащих домов, Радиоцентр может перебивать работу бытовых приборов. "Расположение радиоцентра на Мехзаводе приводило к тому, что у жителей при включении утюга или плиты играла музыка", - рассказывает Александр Шатохин.

Директор архитектурно-проектного бюро "Рекон" Игорь Галахов предполагает, что перенос мощностей Радиоцентра обойдется области в миллиарды рублей. "При таких затратах на освобождение площадки под строительство не может быть и речи о возведении здесь доступного жилья", - делает вывод Игорь Галахов. 1 апреля газета "Волжская коммуна" опубликовала постановление №54, в котором среди прочих назван перечень объектов капитального строительства, находящихся в федеральной собственности. В их числе - и Радиоцентр-3. Остаток сметной стоимости на проектирование и строительство этой территории определен в размере 1,86 млрд рублей. Областные власти готовы потратить на эти цели из регионального бюджета 10 млн в этом году, 700 тысяч - в следующем.

"Производство будет перенесено за город, но когда это произойдет, пока неясно", - говорит председатель думы городского округа Самара Виталий Ильин. Согласно генплану, под жилую застройку будет отдано 200 гектаров, на остальных 60-ти, где сейчас располагается лесной массив, зеленая зона будет сохранена. Помимо сложностей с переносом производственных мощностей Радиоцентра-3, много времени займет перевод земли из федеральной собственности в частную. Решение об этом принимается специальной комиссией, которая составляет акт об изъятии земли из собственности РФ. Далее проводится подготовка к проведению торгов Фондом имущества РФ. На этой стадии идет наполнение пакета документов на землю, в том числе составляется кадастровый план, проводятся геодезические работы и т.д.

Несмотря на то, что конкретных планов по изменению месторасположения Радиоцентра-3 и передачи федеральной земли в частную собственность пока не существует, по информации "Времени", участком заинтересовались коммерческие структуры. По оценкам директора риэлторского агентства "Доходная недвижимость" Сергея Винтаева, стоимость сотки земли в этом районе составляет $20 тысяч. Таким образом, потенциальному покупателю участок обойдется не меньше, чем в $400 млн.

По мнению большинства аналитиков, эти инвестиции будут вполне оправданны. Все затраты по переносу радио-технического комплекса несопоставимы с отселением, например, из ветхого жилья, поэтому проекты по жилищной застройке на этой территории являются рентабельными. По данным Сергея Винтаева, стоимость квадратного метра готового жилья в этом районе составляет 40-50 тысяч рублей. "Всего на участке площадью 200 га можно возвести 8 млн кв. м жилья (при средней высоте зданий в десять этажей). В результате выручка потенциального покупателя площадки в целом по проекту может достигать 400 млрд рублей", - считает директор ООО "Стройконтракт" Виктор Рящин. Таким образом, по словам Рящина, участок является очень привлекательным для инвестирования.

С этим мнением соглашается заместитель торгово-офисного центра "Информатика" Игорь Рязанов. Он полагает, что участок очень перспективный для застройки и многие девелоперы хотели бы приобрести его. "Однако весь вопрос заключается в стоимости работ, необходимых для подготовки участка, поскольку перенос производственных мощностей Радиоцентра, скорее всего, станет обременением для потенциального собственника земли", - говорит Рязанов. Кроме того, потенциальный собственник должен будет согласовывать подключение дополнительных коммуникаций на территории застройки, поскольку инженерные мощности Радиоцентра не соответствуют современным нормам ведения строительства жилой недвижимости.

Эксперты считают, что крупные игроки строительного рынка Самары смогут самостоятельно реализовать проект жилищной застройки такого масштаба, если территорию выставят на тендер.