История рынка элитного жилья в Москве
Элитная недвижимость Москвы представляет собой достаточно узкий сегмент, однако он всегда притягивал и будет притягивать взгляды многих. Даже если человек и не собирается покупать элитное жилье, ему все равно интересно узнать, как живут достойные люди. Однако на вопрос, откуда берет исток современный рынок элитного жилья и как он развивался, не каждый может ответить. А ведь рынок элитного жилья в современном его понимании появился не так давно. Например, в царские времена существовали свои критерии элитных домов, где проживал высший свет общества того времени. В Санкт-Петербурге это были дворцы, в Москве - более традиционные особняки.
Элита в СССР
После революции считалось, что отделяться от народа - "не по-коммунистически", поэтому элитного жилья практически не было. Власть предержащие жили в основном за городом на дачах, люди попроще (но находящиеся в правительственных или партийных кругах) были расселены в гостиницах ("Националь", "Метрополь"), однако жилплощади для них не хватало. Поэтому в 1927 году было начато строительство Первого дома Советов, окончившееся в 1931 году. Позднее он стал известен как "Дом на набережной". Его можно назвать первым элитным жилым комплексом в Москве, поскольку дом изначально планировался с широко развитой инфраструктурой: клуб (ныне Театр эстрады), кинотеатр на полторы тысячи мест, спортивный зал, универмаг, прачечная и амбулатория, сберкасса и отделение связи, детский сад и ясли, столовая.
Однако это был, пожалуй, один из немногих проектов того времени, обладавших такой развитой инфраструктурой. Позднее некоторые идеи в этом отношении были применены при проектировании и строительстве сталинских высоток, имеющих в своем составе жилую часть.
В основном же в 30-50-е годы для советской элиты возводились дома, позднее названные "сталинками". В 60-80-е, с искоренением "культа личности", были пересмотрены и форматы жилья для партийной и правительственной элиты (поскольку в таких домах проживали и члены Центрального комитета КПСС, именовались они "цековскими").
Элитные дома в Москве в начале 90-х
С наступлением новой политической эпохи и распадом экономики в конце 80-х - начале 90-х годов строительство элитных домов приостановилось. Собственно, "старую" элиту к тому времени уже ни к чему не допускали, а "новая" еще не понимала, что ей нужно. Поэтому новым этапом в строительстве элитных домов можно назвать уже 1993-1998 годы, когда стали появляться зачатки той сегодняшней прослойки общества, которое сегодня причисляют к элитной. Таким людям нужно было свое жилье, не такое, как "цековские" дома, не только потому, что они не хотели, чтобы их отождествляли с жителями таких домов, но и более комфортное, индивидуальное и (что было крайне важно в те времена) безопасное. Основной целью покупки было проживание среди себе подобных, то есть в относительно однородной социальной среде.
"Агалоров Хаус" - пример одного из первых элитных домов в Москве в новой России. Фото из базы объявлений о продаже квартир на "РБК-Недвижимости"
Кроме того, данный этап характеризовался зарождением принципиально нового типа жилья - элитного (так раньше такие дома не называли), что подразумевало наличие парковки, более высокие потолки, чем в типовом жилье, наличие охраны, огороженной территории, а также, что удивительно, наружные стены из красного кирпича.
Однако в августе 1998 года произошел дефолт, в результате чего цены в долларах США практически не изменились, а вот в рублях произошел рост в 4-5 раз. Только что зародившийся рынок жилья (не только элитного), ведущий учет стоимости только в долларах (ввиду нестабильного в принципе тогда курса рубля), обвалился.
Примеры элитных домов первого этапа (1993-1998 годы): "Красная башня" (ул. Татарская, д. 18, стр. 1), "Замоскворецкая усадьба" (ул. Бахрушина, 19, стр. 2), "Агаларов Хаус" (ул. Климашкина, 19).
Элитные дома в Москве на рубеже веков
Второй этап развития современного элитного жилья пришелся на 1999-2002 годы. Это этап активного освоения района Остоженки, позднее из-за обилия элитных домов названного "Золотой милей". Освоению Остоженки предшествовала работа основанного в 1992 году архитектурного бюро "Остоженка" по разработке проекта реконструкции района. До 1990-х годов район представлял собой довольно печальное зрелище: старые разрушающиеся дома с общежитиями и коммунальными квартирами. В связи с этим здесь появляется много площадок под строительство на месте полуразрушенных, аварийных зданий. Дополнительным преимуществом жилья в этом районе является расположение в историческом центре Москвы - в двух шагах от Кремля - и хорошая транспортная доступность.
Дом №1 в Молочном перулке - один из образцов элитного домостроения в Мокве рубежа XX-XXI веков. Фото из базы объявлений о продаже квартир на "РБК-Недвижимости"
В это же время окончательно формируется понятие "клубный дом" (на 8-25 квартир), зачатки которого появились на первом этапе развития "элитки". Причем чем меньше квартир, тем более элитным считался дом. Имя архитектора начинает обретать смысл для покупателей элитного жилья.
Целями покупки, кроме собственного проживания, становятся инвестирование на этапе строительства с целью извлечения прибыли путем перепродажи после окончания строительства, и приобретение для сдачи в аренду, чему способствовало зарождение рынка аренды элитного жилья со стороны обеспеченных соотечественников и приезжающих в постперестроечную Россию экспатов, топ-менеджеров открывающихся российских представительств иностранных компаний.
Примеры домов второго этапа развития элитного жилья в Москве (1999-2002 годы): 1-й Зачатьевский переулок, д. 19 (MSD Group), "Молочный дом" (Молочный пер., д. 1) (Rose Group), Пожарский переулок, 11 ("Центр-2000").
Элитные дома в Москве: в 2003-2007 годы
Третий этап развития элитного жилья (2003-2007 годы) характеризовался активной точечной застройкой домами, не только на Остоженке, но и в районе Патриарших прудов, Плющихи, Арбата, Замоскворечья.
Покупатели стали обращать больше внимания на окружение, инфраструктуру, видовые характеристики, архитектуру (она становится одной из составляющих бренда дома), бренд застройщика, современность инженерии. Для большинства покупателей это уже не первая покупка элитной недвижимости.
"Римский дом" - расцвет элитного строиетльства в Москве в середине 2000-х. Фото "Мастерской Михаила Филиппова"
Обращу внимание на брендирование проектов - если на первом-втором этапе дома могли продаваться просто "по адресу" и не иметь своего фирменного стиля и названия, то на этом этапе девелоперам стало ясно, что экономить на этих «нематериальных» активах не стоит, и все новые проекты уже, как правило, обладают собственным именем.
Видовые характеристики стали играть важную роль - за виды на Кремль, храм Христа Спасителя или Москву-реку покупатели готовы платить на 20% больше по сравнению с аналогичной квартирой, не обладающей видами.
Появляется много домов, имеющих свои выразительные "лица", в самых разных архитектурных стилях. Наиболее выразительными домами той эпохи можно (2003-2007 годы) назвать "Дворянское гнездо" (Б. Левшинский, 11, девелопер "КВ-Инжиниринг", архитектор - Илья Уткин), Copper House (Бутиковский, 3, Rose Group, "Сергей Скуратов Architects"), "Римский дом" (2-й Казачий, 4-6, "Форум Пропертиз", "Мастерская Михаила Филиппова"), "Коперник" (Б. Якиманка, 22, "МИАН-Девелопмент", "Мастерская Ткаченко").
На этом же этапе пришло понимание, что элитное жилье может быть не только "клубным", но и многосекционным. Малое количество квартир перестает быть определяющим признаком «элитности» - на первый план выходят характеристики, перечисленные выше. Дело в том, что землю в городе, как сказал бы Марк Твен, "не производят", поэтому застройщики стремятся максимально использовать этот ресурс, попутно повышая класс жилья иными методами, чем сокращение количества квартир. Покупатели от этого только выиграли - содержание дома и инфраструктуры лучше разделить на большее количество людей и сделать ее более качественной, чем это было на предыдущем этапе.
Увы, этот этап ознаменовал собой завершение "точечной" застройки в городе. Площадок практически не осталось, новые проекты "точечной" застройки формально запрещаются городскими властями, и становится ясно, что перспектив у такого жилья уже нет.
Элитные дома в Москве: настоящее время
И вот наступило настоящее. Ответом на запрет "точечной" застройки становится комплексное освоение территорий. При этом девелоперам крайне важно найти баланс между приватностью домов (для соблюдения высокого класса) и развитостью территории, необходимо обеспечить безопасность проживания, при этом не ущемляя права жителей не только комплекса, но и окружающих домов, создать комфортные условия, избегая многолюдности, уйти от однообразия, но действовать в единой концепции. Эти задачи решаются разными способами. Так, в ЖК "Садовые кварталы" (УК "Уникор", "Архитектурное бюро Сергея Скуратова", 2013 - 1-я очередь) применен принцип нескольких уровней. Например, автомобили перемещаются исключительно под землей. А школьники, напротив, идут в школу своей дорожкой на втором уровне, что позволяет не бояться за их безопасность.
ЖК "Садовые кварталы" в Хамовниках - один из первых примеров элитной квартальной застройки в Москве
Проектами, в наибольшей степени отразившими последние тенденции элитного жилья, также станут "Итальянский квартал" ("Гута девелопмент", "Мастерская Михаила Филиппова", планируемый срок сдачи - 2012 год), Knightsbridge Private park ("Реставрация Н", "Ракурс Архитектс" - 2015).
Стоит отметить, что на протяжении истории развития рынка происходило не только изменение требований покупателей и характеристик элитных домов, но и существенное изменение ценовых показателей. За почти 15 лет развития рынка под воздействием различных факторов средняя цена на элитное жилье выросла в 4 раза: с 4400 до 17 700 долларов за 1 кв. м, при этом с развитием качественных и ценовых показателей происходит деградация количественных характеристик: так, в конце 2008 года на рынке элитных новостроек было представлено более 40 проектов, а сегодня данный показатель едва дотягивает до 30 (в настоящее время количество предложений элитных квартир составляет 16% от всего объема предложения квартир в новостройках Москвы всех классов). Справедливости ради надо отметить, что в ближайшей перспективе возможен выход на рынок еще 13 объектов жилой недвижимости общей площадью около 160 тыс. кв. м. Однако их судьба пока неизвестна. Власти Москвы разрабатывают новый проект, согласно которому в перспективе центр Москвы станет охранной зоной и до 2016 года, нового строительства на территории в пределах Третьего транспортного кольца вестись не будет. Приоритетными направлениями данной программы будет сохранение, регенерация и реставрация существующих зданий. Это может в перспективе привести к сокращению объема предложения на элитном рынке и, как следствие, к еще большему росту цен (самая высокая цена на сегодняшний день зафиксирована в ЖК Barkli Virgin House (1-й Зачатьевский пер., д. 8/9) и составляет 60 000 долларов за 1 кв. м). Спрос же не только не потеряет в уровне, но и будет расти. Так, после выборов президента России в марте 2012 года и его инаугурации (в мае) следует ожидать нового витка спроса на элитное жилье, связанного с естественной сменой команд в федеральных властях.
Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet
Денис Бобков, специально для "РБК-Недвижимости"