Элитные новостройки Москвы – исчезающий вид?

Рынку элитного жилья Москвы без дефицита предложения остается жить всего несколько лет. Уже сейчас в некоторых центральных районах столицы практически нет новых объектов строительства.

Сегмент элитных новостроек в Москве медленно исчезает, даже с учетом ввода новых объектов и тенденции укрупнения проектов в этом сегменте. Так, по оценкам компании Contact Real Estate, за прошлый год предложение сократилось на 9,8%. И это несмотря на то, что в прошлом году открылись продажи в ЖК Barkli Virgin House и Barkli Park. А в конце года на рынок вышло еще несколько крупных проектов: ЖК Smolensky de luxe (35,9 тыс. кв. м), Knightsbridge Private Park (49 тыс. кв. м) и ЖК "Литератор" (26 тыс. кв. м). В целом продажи велись в 40 новых жилых комплексах ЦАО.

Активный спрос на дорогое жилье

Эксперты объясняют постепенное вымывание предложения восстановлением рынка и увеличением покупательского спроса. Существенное отличие от 2009-2010 годов - рост инвестиционных сделок. Рынок элитной недвижимости, несмотря на последствия кризиса, экономические и политические волнения, по-прежнему сохраняет за собой право считаться наиболее выгодным инструментом для сохранения и, более того, увеличения дохода. По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в прошлом году московская элитная жилая недвижимость стала одним из тех редких активов, где инвесторы не только не потеряли, но и смогли заработать в валюте. «Максимальная доходность вложений - в динамично строящиеся комплексы премиум-класса - составила в среднем 25% годовых. Это сопоставимо с годовым ростом цен на традиционный антикризисный инструмент - золото. Таким образом, де-факто покупатели признали, что даже в кризис продолжают верить в московскую элитную недвижимость как в «тихую гавань», где можно сохранить и приумножить капитал», - отмечает он.

Благодаря активному спросу, по данным компании Contact Real Estate, в прошлом году было реализовано 87 тыс. элитных квадратных метров (657 квартир). В итоге к концу 2011 года общий объем предложения на первичном рынке жилья премиум-класса составил 180,7 тыс. кв. м. На начало прошлого года эта цифра составляла на 18% меньше 985 квартир (153,1 тыс. кв. м). Как уже говорилось выше, ситуацию выправили новые крупные проекты, вышедшие на рынок.

Элитные новостройки Москвы: проекты 2012

В этом году заявлено несколько проектов, но кто из них реально выйдет на стройплощадку, с точностью сказать не может никто. На этот фактор могут повлиять грядущие выборы и экономическая ситуация на западных рынках. По данным компании Contact Real Estate, ориентировочно в I квартале 2012 года начнется старт продаж апартаментов в МФК на Новом Арбате, 32 (общая площадь проекта 115 тыс. кв. м). В преддверии нового года компания "Дон-Строй" объявила об открытии продаж апартаментов в ЖК Smolensky de luxe (общая площадь проекта 35,9 тыс. кв. м). Компания KR-properties объявила о начале реализации loft-апартаментов в ЖК "Кадашевские Палаты" (общая площадь 5,5 тыс. кв. м), но официальные продажи планируют открыть в I квартале. Также компания "Дон-Строй" планирует запустить продажи в жилых комплексах на Погодинской и Малой Пироговской улицах (общая площадь проектов 35,5 тыс. кв. м и 94,2 тыс. кв. м соответственно). Совокупная общая площадь вышеназванных проектов составит 285,8 тыс. кв. м.
По данным компании Blackwood, также в этом году запланирован выход МФК "Яппи Таун", расположенного по адресу: ул. Сергея Макеева, 11, и Звенигородское шоссе, 9. Общая площадь первой очереди составит 200 тыс. кв. м. Застройщиком этого многофункционального комплекса выступает компания "Дектра". Компания Capital Group, займется строительством 122,5 тыс. кв. м жилья в ММДЦ "Москва-Сити" (участок 16). Кстати, во многих новых проектах на продажу выйдут не только квартиры, но и апартаменты. Такой тип недвижимости будет представлен в МФК на Новом Арбате, ЖК Smolensky de luxe, ЖК "Кадашевские Палаты" и МФК в ММДЦ "Москва-Сити" (участок 16).

Кроме того, новое предложение появится в уже строящихся объектах, к примеру в таких, как Barkli Park, комплекс элитных жилых особняков "Итальянский квартал", и в других элитных ЖК.

Дурное влияние

По оценкам аналитиков Blackwood, скорее всего, в 2012 году на рынок выйдет не более того объема квартир и апартаментов, которое будет продано (здесь стоит учитывать, что заявленные крупные проекты будут выходить на рынок постепенно). Впрочем, как отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, в сегменте дорогой недвижимости к вводу запланирован ряд достаточно крупных проектов, и говорить о дефиците "элитки" в 2012 году рано. "Однако в перспективе ближайших 3-5 лет город может столкнуться с дефицитом качественной «первички». Запрет на новое строительство в ЦАО, массовый пересмотр инвестконтрактов, уже притормозивший строительство порядка 15 жилых домов в Москве, приведут к тому, что нового предложения будет не хватать", - считает он.

В консалтинговой компании Welhome напоминают, что в декабре 2011 года президент России подписал закон, который предусматривает возможность одностороннего расторжения инвестконтрактов, заключенных до 1 января 2011 года. По мнению экспертов компании Welhome, в среднесрочной перспективе сложившаяся ситуация повлечет за собой сокращение объемов ввода новых объектов в центре Москвы, а также увеличение доли проектов реконструкции и редевелопмента.

В Penny Lane Realty уверены также, что на рынок в 2012 году повлияет то, как будет развиваться экономическая ситуация в мире, и президентские выборы в РФ. Если кризисные тенденции усилятся, это, бесспорно, отразится и на недвижимости. "При самом пессимистичном сценарии ряд новых проектов будет заморожен, но цены вряд ли пойдут вниз", - констатирует Александр Зиминский.

По данным компании Blackwood, в январе этого года объем предложения элитных новостроек снизился на 3%, а новыми проектами рынок не пополнился. Кроме того, как сообщает компания, в начале года стало известно об отмене строительства в Мещанском районе, где могли появиться новые элитные объекты, в частности речь шла о масштабном строительстве и реконструкции зданий в границах Садовой-Сухаревской ул., Сретенки, Трубной ул., Б. Сухаревского и Последнего пер, Рождественского б-ра, а также на пересечении Садовой-Самотечной ул. и Цветного б-ра.

Отмена строительства одних жилых проектов в ЦАО, а также долгое и мучительное согласование других все равно не приведут элитный рынок к острому дефициту предложения в ближайшее время. Так что в этом году элитных новостроек в Москве хватит на всех желающих. А вот через 3-5 лет картина на первичном рынке в центре может серьезно измениться...