И. Гончаров: "Мы видим существенное оживление рынка загородной недвижимости"
Генеральный директор "АЛЛТЕК Девелопмент" Игорь Гончаров в интервью "РБК-Недвижимости" рассказывает о современных тенденциях на рынке загородной недвижимости. По словам эксперта, рост цен на качественные новые объекты составит до 10% уже во втором квартале текущего года.
- Рынок загородной недвижимости Подмосковья очень большой. Из почти 8 млн кв. м построенного еще в 2008 году жилья около 50% - это коттеджи и индивидуальные жилые дома. Но этот сегмент рынка очень неоднороден. В чем секрет успешности продаж того или иного коттеджного поселка на сегодняшний день?
- Что касается элитного сегмента, то главные факторы успешности коттеджного поселка - концепция, местоположение, соотношение цены и качества. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными современными коммуникациями и однородной социальной средой. При этом важно, чтобы поселок еще имел свое неповторимое лицо и оригинальность. Именно такие объекты являются сегодня наиболее ликвидными.
Помимо этого можно отметить, что обычные инструменты продаж, к которым все привыкли, сегодня перестали работать. Поэтому успешность продаж поселка во многом определяет способность девелоперской или риэлторской компании найти нестандартные механизмы продаж. Например, мы попробовали использовать достаточно инновационный инструмент продаж - "живые" онлайн-аукционы. Как показали два проведенных нами совместно с BidOnTheCity онлайн-аукциона элитной недвижимости, это очень успешный механизм, позволяющий формировать справедливую рыночную цену на объекты и максимально быстро их реализовывать. Поэтому, на мой взгляд, секрет успешности продаж того или иного поселка кроется еще и в выборе необычных инновационных инструментов, и в этом направлении сегодня стали двигаться многие компании. Но, безусловно, это работает лишь в том случае, если поселок соответствует всем критериям, предъявляемым сегодня потребителями к элитному сегменту.
- Какого плана проекты сегодня пользуются наибольшим спросом? Если говорить про элитный сегмент - Рублевка и Новая Рига по-прежнему наиболее популярны или их теснят какие-то другие направления? С чем это связано?
- Сегодня наибольшим спросом пользуются либо проекты с большой степенью готовности и минимальным риском, которые, соответственно, стоят дорого, либо, наоборот, очень дешевые предложения - участки без подряда, дальние дачи и т. д. Что касается элитного сегмента, то Рублевка и Новая Рига по-прежнему популярны, так как имеют развитую инфраструктуру и исторически пользовались вниманием у нескольких поколений нашей элиты. Но сегодня становятся не менее востребованными и другие направления - то же Киевское шоссе: отличная экология, неплохая инфраструктура и главное преимущество - пятиполосная скоростная трасса, которая позволяет миновать пробки. Еще одно преимущество, что дорогу там не перекрывают, чтобы пропустить чиновников на работу и с работы, что значительно облегчает жизнь жителям поселков данного направления.
- Изменился ли портрет современного покупателя элитной загородной недвижимости?
- Да, изменения есть, и можно сказать, что во многом - благодаря последнему финансовому кризису: столкнувшись с рядом проблем, покупатели стали юридически более подкованными, при осмотре недвижимости задают "правильные" вопросы, знают, чего именно хотят.
- Приходят ли клиенты, выбирающие загородный дом, на осмотр вместе с юристами или строителями? Считаете ли вы это необходимостью при покупке дома?
- Да, такие случаи стали нередки, и это очень правильная тенденция. К сожалению, в нашей стране, несмотря на договорные отношения, люди зачастую вынуждены покупать обещания строителей, а будут они выполнены в срок или нет - остается на совести девелоперов. Поэтому, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, сопровождение покупки недвижимости следует поручать профессионалам.
- На что вы посоветовали бы обратить внимание потенциальному покупателю загородного дома? Какие документы необходимо запросить у застройщика, чтобы обезопасить себя на этапе выбора поселка, дома?
- Важна положительная репутация девелопера, наличие реализованных проектов. Стоит также поинтересоваться, кто уже купил дома, по возможности познакомиться с ними, пообщаться, узнать остались ли они довольны покупкой. Не лишним будет почитать, что пишут о застройщике и поселке в СМИ, какие отзывы в Интернете. Что касается документов - это достаточно широкий перечень, в который входят свидетельство о собственности на участок, кадастровый паспорт и выписка на участок, оригиналы технических условий и договоров о присоединении к сетям ОАО "МОЭСК", оригиналы технических условий на газификацию территории, утвержденный проект планировки территории, градостроительный план на участок, который вы покупаете и на котором должен быть построен дом, разрешение на строительство дома с указанием правильных площадей, разрешение на имя застройщика, по которому строятся инженерные коммуникации, заключение государственной экспертизы на инженерные сети внутри поселка и т. д.
- Каким образом выгоднее покупать загородный дом: непосредственно у застройщика или в агентстве недвижимости? Цены различаются? Какие преимущества у клиентов при взаимодействии с застройщиками напрямую, без посредников?
- Застройщик может сделать более привлекательную скидку для клиента. При этом клиент сможет познакомиться с сотрудниками компании, которая реализует проект, увидеть, какой у них подход к клиентам и т.д. Это уже позволит сделать определенные выводы. Если у вас есть проверенный риэлтор, репутации которого вы доверяете, тогда можно смело обращаться и к его помощи - он сможет подобрать сразу несколько подходящих предложений. Чтобы сравнить цены, можно обратиться в компанию застройщика, чей поселок вам понравился, и сравнить, через кого в данном случае выгоднее приобретать недвижимость.
- Сегодня загородная недвижимость оживает после затяжного простоя. Это связано в том числе с сезонным увеличением интереса к этому сегменту рынка. Вы замечаете на примере своих проектов сезонное оживление?
- Да, мы видим существенное оживление рынка загородной недвижимости - по приездам клиентов и совершенным сделкам относительно аналогичного периода прошлого года и относительно последних шести месяцев. По количеству приездов мы зафиксировали рост на 45%, относительно аналогичного периода прошлого года. Что касается продаж, то мы пока не готовы озвучить точную статистику, так как переговорный процесс продолжается, но динамика, безусловно, положительная.
- Какие новые тенденции на рынке загородной недвижимости Подмосковья вы бы отметили?
- Одна из наиболее благоприятных тенденций, которую мы наблюдаем с начала 2011 года, - это возвращение ипотеки на загородный рынок. Сейчас порядка 10-15% сделок совершается с использованием ипотеки, тогда как с начала 2009 года и весь 2010 год таких почти не было. Вторая тенденция, тоже позитивная, - это существенное увеличение спроса на участки с подрядом. Если ранее было много обращений от клиентов на покупку участков без подряда, то в этом году ситуация изменилась - количество таких запросов снижается, клиент хочет приобретать уже готовый продукт. И третья тенденция, не самая положительная - это существенный рост цен на строительные материалы и комплектующие. В связи с этим мы прогнозируем рост цен на дома до 10% начиная уже со второго квартала текущего года.
- Что, по-вашему, главное при выборе загородного дома?
- Лично для меня это соединение множества важнейших факторов: экология (включая строительные материалы), единство архитектурного стиля, гармонирующего при этом с окружающей природной средой (лесом, водоемами и т. д.), комфортное соседство, привычный круг общения, развитая инфраструктура, соотношение цены и качества, юридическая безопасность и ряд других. Могу добавить, что свой выбор я остановил на поселке "Графские пруды" (см. фотогалерею) - может быть, потому что свои поселки мы строим, как обычно строят "для себя", и там я нашел возможность удовлетворить все свои потребности. Хотя не только свои, но и остальных членов семьи - это тоже немаловажный момент. Поэтому нужно искать дом до тех пор, пока не найдете вариант, удовлетворяющий индивидуальные потребности вашей семьи, чтобы в доме было комфортно всем домочадцам.