"НДВ-Недвижимость": итоги года на рынке офисной недвижимости г. Москвы

Предложение

Основными тенденциями прошедшего 2010 года на рынке офисной недвижимости Москвы являются снижение объемов ввода и перенос заявленных сроков сдачи объектов, рост спроса и ценовых показателей рынка. Объемы поглощения офисных площадей уже во 2-ой половине года превысили объемы ввода.

По данным аналитического департамента компании "НДВ-Недвижимость" в IV квартале 2010 года были сданы в эксплуатацию порядка 11 бизнес центров и многофункциональных комплексов - на рынок офисной недвижимости Москвы вышло чуть более 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Рост арендопригодной офисной площади рынка в IV кв. 2010 г. составил около 194 тыс. кв. м. Объем нового строительства в IV кв. 2010 г. уменьшился на 14% по сравнению с предыдущим кварталом, однако на 27% выше IV кв. 2009 г. Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в этот период,  являются МФК "Легенда Цветного", 2-я фаза МФК "Город Столиц", БЦ "Линкор", БЦ "Таурус", БЦ "Каланчевская Плаза". В ряде построенных бизнес центров в ноябре-декабре 2010 г. начала работу госкомиссия, однако, они так и не были сданы до конца года - БЦ "Трио", БЦ "Дом Парк Культуры". В нескольких объектах ведутся финальные работы по отделке фасада или внутренней отделке - МФК "Imperia Tower", БЦ "Diamond Hall", БЦ "Gelios Country".

В целом объем ввода офисных площадей в IV кв. 2010 г. является типичным для "посткризисного периода стабилизации", он сопоставим с уровнем квартального ввода середины 2009 - 2010 гг., однако значительно меньше докризисного уровня 2008 г.

Еще одной ощутимой тенденцией на рынке было укрепление децентрализации офисной недвижимости Москвы: в объеме нового предложения за 2010 г. преобладают площади в объектах, расположенных за Третьим транспортным кольцом (ТТК) - 44%, а площадь новых объектов между Садовым кольцом (СК) и ТТК составляет 39%. Доля новых БЦ и МФК, расположенных внутри Садового кольца минимальна и составляет 17% в общей структуре вводимых объектов. Таким образом, с учетом объектов, введенных в 2010 г., наибольшая доля в общем объеме предложения офисных площадей сосредоточена за ТТК - 50,2%. В зоне СК - ТТК расположено 33,4% площадей, а внутри СК предложение офисных площадей составляет 16,3% рынка.

Наибольшая доля в общем объеме нового строительства за 2010 г. приходится на площади класса "А" - 59%. Доля объектов класса "А" в общем объеме ввода за исследуемый период является рекордно высокой для московского рынка. В основном она обеспечена крупными бизнес центрами БЦ "Домников", БЦ "Preo 8", 2-я фаза МФК "Город Столиц", МФК "Легенда Цветного", БЦ "Линкор", БЦ "Марр Плаза". Также большое количество введенных объектов относятся к классу "В+" - 32%. Доля объектов класса "В-" является крайне низкой в сравнении с предыдущими годами - всего 9%. Данная структура ввода по классам объясняется тем, что основная часть проектов этих БЦ была запланирована в докризисный период на этапе активного роста рынка.

Экономическая ситуация посткризисного периода внесла коррективы в развитие рынка офисной недвижимости. В первую очередь это касалось объектов, выходящих на рынок в 2010 г.: новое и возобновленное строительство, в первую очередь, включало в себя высококачественные офисы класса "А" в пределах ТТК. Именно такие объекты были более интересны инвесторам и девелоперам, отвечали требованиям кредиторов.

Таким образом, значительный перевес объектов класса "А" в объеме нового строительства способствовал изменению структуры рынка: доля объектов класса "А" и "А+" по итогам 2010 г. составила около 29% объема рынка, увеличившись на 3 пп по сравнению с 2009 г. При этом доля офисных площадей классов "В+" и "В-" уменьшилась на 2 и 1 пп соответственно.

В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце 2010 г. составил около 12,4 млн кв. м. Таким образом, на сегодняшний день на 1000 человек экономически активного населения столицы приходится около 2 тыс. кв. м. Что значительно меньше среднеевропейского значения данного показателя, который составляет порядка 6,5 тыс. кв. м на 1000 человек экономически активного населения. Учитывая, что большинство объектов, сдача которых объективно ожидалась в конце 2010 г., из-за технических и/или административных проблем не были введены в эксплуатацию, с высокой долей вероятности можно прогнозировать большой объем ввода в начале 2011 г.

Стоит отметить, что почти все масштабные объекты, часть которых была введена в эксплуатацию в этом году, а часть планируется ввести в 1-ой половине 2011 г., являются "размороженными" проектами, строительство которых было приостановлено в период кризиса.

 Всего на 2011 г. заявлено порядка 22-х объектов суммарной общей площадью около 1,2 млн. кв. м. Учитывая статистику ввода предыдущих лет (в 2010г., например, было введено порядка 65% объектов из заявленных), можно предположить выход на рынок в 2011 г. порядка 800-900 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что сопоставимо с уровнем ввода в 2010 г. Учитывая небольшое количество новых проектов, заявленных на 2011-2012 гг. в кризисный и посткризисный периоды, перенос сроков и задержка ввода построенных и/или размороженных объектов будет способствовать более равномерному росту предложения на рынке и ускорению снижения доли вакантных площадей.

Спрос

С начала 2010 г. спрос на качественную офисную недвижимость начал постепенно повышаться и уже во II квартале отмечался положительный тренд. А во второй половине 2010 г. уровень поглощения вырос почти в 2 раза по сравнению с началом года. Увеличение количества сделок на рынке было продиктовано стабильностью экономики и ростом доходов бизнеса. Кроме того положительное влияние на сокращение вакантности оказывают ограниченные объемы нового строительства, которые в последних кварталах 2010 г. были значительно меньше объемов поглощения.

Уровень вакантных площадей в офисах класса "В" начал постепенно снижаться еще с конца 2009 года, и эта тенденция продолжилась в 2010 году. В итоге в IV квартале доля свободных площадей в сегменте офисной недвижимости класса "В" в среднем составила порядка 12%. При этом на протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса "В+" были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента. В объектах класса "В-" уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.

Со II квартала 2010 г. можно констатировать постепенный рост спроса на объекты сегмента «премиум». Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса "А", уровень вакантных площадей в этом сегменте за год снизился на 7 пп и составил около 20% в конце года. Данная тенденция отражает отложенный спрос на объекты с центральным расположением и высококлассной отделкой.

Однако, говоря об уровне вакантных площадей в 2011 г., аналитики компании "НДВ-Недвижимость" прогнозируют постепенное сокращение доли вакантных площадей как в сегменте "А", так и "В" классов, при условии, что ввод новых площадей будет сопоставим с 2010 г. Причем более активными темпами, в соответствии со структурой спроса и предложения, будет снижаться вакантность в объектах, расположенных в пределах Садового кольца. Что касается размера арендуемой площади, то наиболее востребованным форматом по итогам 2010 года являются помещения площадью от 200 до 500 кв. м - 33%. На сегодняшний день рынок демонстрирует изменение в структуре спроса по сравнению с кризисным 2009 г.: доля спроса на помещения менее 200 кв. м уменьшилась на 7 пп, и увеличилась на 3 пп доля спроса на помещения более 1000 кв. м.

Ценовая ситуация на рынке

Позитивные тенденции экономики и рост спроса на рынке офисной недвижимости способствовали повышению арендных ставок и цен продажи, а также отказу собственников успешных объектов от скидок, акций и специальных условий. Небольшая положительная динамика в 1-м полугодии 2010 года сменилась достаточно уверенным ростом во второй половине года. В итоге в годовом исчислении средние арендные ставки выросли на 24% в объектах класса "А" и на 20% в объектах класса "В".

Прежде всего, на повышение цен повлиял высокий уровень спроса при умеренном уровне ввода новых объектов. Максимальной коррекции в большую сторону подверглись арендные ставки на помещения в уже введенных бизнес центрах, расположенных в пределах Садового кольца, с выполненной высококачественной отделкой. Однако и по некоторым объектам, находящихся на завершающих стадиях строительства, было зафиксировано небольшое повышение ставок аренды. Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждались отказом собственников успешных объектов от снижения арендных ставок во время переговоров и от различных уступок арендаторам. В объектах класса "В" средние арендные ставки также продемонстрировали рост, который во многом связан с уходом с рынка наиболее дешевого ("кризисного") предложения. На фоне сравнительно невысокой конкуренции ввиду ограниченного ввода площадей данного сегмента собственники удачно расположенных объектов, пользующихся спросом у арендаторов, повышали арендные ставки.

Однако необходимо подчеркнуть, что на рынке еще достаточно велико количество невостребованных объектов, в которых арендных ставки в 2010 г. не выросли, и собственники готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов. Например, уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса "В" и "В+", расположенных в зоне МКАД, остается высоким, и арендные ставки здесь существенно ниже среднерыночных.

Выводы и прогнозы

Умеренный объем нового строительства офисных площадей в 2010 г. и перенос сроков ввода ряда масштабных объектов на 2011 - 2012 гг. в условиях недостатка новых проектов будет способствовать более равномерному росту рынка и ускорению снижения доли вакантных площадей.

Постепенное восстановление экономики и ускорение роста ряда макроэкономических показателей во 2 половине 2010 г. способствуют дальнейшему повышению спроса на качественные офисные площади. Уровень поглощения на рынке за год вырос практически в 2 раза.

На протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса "В+" были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента.

К концу года произошла активизация отложенного спроса на объекты с центральным расположением и качественной отделкой. К концу года доля объектов класса "А" в общей структуре поглощения на рынке существенно возросла.

Активизация спроса и повышение уровня поглощения офисных площадей способствуют снижению вакантности и конкуренции на рынке, а также возобновлению ряда приостановленных проектов и постепенному запуску новых.

Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса "А", уровень вакантных площадей в этом сегменте несколько снизился по итогам года.   В объектах класса "В-" уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.

При оценке новых проектов в посткризисный период девелоперы и инвесторы стремились минимизировать риски и удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, они отдавали предпочтение объектам класса "А" и "В+" с центральным месторасположением.

Так как существенная часть планируемого ввода в 2011 - 2012 гг. является размороженными проектами кризисного периода, то объем и структура ввода (как по классу, так и по локации) будут схожи с прошедшим 2010 г.: ограниченные объемы ввода, преобладание высококлассных объектов внутри ТТК.

Простимулированные ростом спроса, арендные ставки также выросли по итогам года, как в объектах класса "А", так и в объектах класса "В". Повышение ставок в объектах класса "А" связано со значительной активизацией спроса на офисы сегмента "премиум" (особенно во 2 половине 2010 г.). Рост ставок в объектах класса "В" во многом объясняется уходом с рынка в 2010 г. наиболее дешевого ("кризисного") предложения.