А. Левитова: "Россияне в Нью-Йорке предпочитают новостройки с мраморным подъездом"

О рынке недвижимости США в интервью "РБК-Недвижимости" рассказывает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.

- В чем основная особенность рынка недвижимости Нью-Йорка?

- Рынок недвижимости Нью-Йорка существенно отличается от московского сложностью, большим разнообразием типов недвижимости и обилием прав и обременений, которые связаны с тем или иным объектом недвижимости. По-другому организован и сам процесс покупки - в каждой сделке кроме агентов со стороны покупателя и продавца участвуют юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.

Здания Нью-Йорка делятся на три основных типа. Большинство являются кооперативами - некоммерческими организациями, которые созданы для владения и управления домами. В таких домах владельцы квартиры оформляют собственность на нее, а владеют акциями, количество которых соответствует размеру квартиры. В зависимости от доли акций распределяются расходы на содержание здания и голоса для решении основных вопросов жизни дома. Для того чтобы купить эти акции, надо предъявить целый ряд документов, налоговые декларации США, а также открыто и подробно рассказать о себе. Чтобы вступить в кооператив, или, как его обычно сокращенно называют, кооп (см. ссылку на "Словарь нью-йоркского риэлтора" внизу страницы. - РБК-Недвижимость), вы должны иметь доход на территории Соединенных Штатов. Кроме того, к будущим жильцам предъявляются высокие требования - кооперативы могут отказывать любому человеку, который подает заявление. И, хотя в Нью-Йорке очень жесткие антидискриминационные законы, если ты не нравишься своим соседям, в кооператив вступить ты никогда не сможешь. Иностранным инвесторам в эти здания путь практически закрыт. Более того, местные инвесторы также не могут покупать квартиры в кооперативах - в большинстве таких зданий разрешено сдавать квартиры в аренду только после двух-трех лет собственного проживания.

Другой тип зданий - таунхаусы, трех-пятиэтажные дома без лифта, но с красивыми фасадами, которые раньше использовались для жизни одной семьи с прислугой, а потом в основном были разделены на несколько квартир, занимающих целый этаж или пол-этажа. Иногда такие здания продаются целиком. В зависимости от расположения они могут стоить от 5 до 20 млн долларов или больше в более престижных районах.

Помимо перечисленного, отличие рынка недвижимости Нью-Йорка от московского связано и со стоимостью квартир. К примеру, на Манхэттене (так как, когда мы говорим о Нью-Йорке, мы имеем в виду именно его), цены на квартиру с одной спальней здесь начинаются приблизительно от 550 тыс. долларов. При этом достаточно иметь 50% нужной суммы наличными - остальные средства можно получить в качестве ипотечного кредита. Получить финансирование инвестору достаточно легко.

- А почему вы говорите только про Манхэттен? В других районах города россияне вообще не покупают недвижимости?

- Конечно, покупают. Просто если мы говорим об инвестициях, то люди заинтересованы в возможности легко и гарантированно сдать в аренду то, что они купили, и получать доход. Это касается и жилой, и коммерческой недвижимости. И чаще всего речь идет о Манхэттене, потому что это популярно и престижно.

Регионы интереса россиян - это в основном Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. В остальных регионах США россияне покупают недвижимость из-за каких-то частных интересов. Есть, например, некоторое количество «нефтяных русских», которые работают в Хьюстоне и покупают там недвижимость.

- Вы сказали, что американский рынок несравнимо открыт по сравнению с российским. Информационно. В России, допустим, нельзя понять, чем человек владеет и где он живет. Как реагируют наши соотечественники, когда сталкиваются с такой открытостью?

- Очень болезненно, не хотят ничего о себе рассказывать. Если у россиянина есть возможность купить недвижимость за наличные средства и нет необходимости раскрывать значительную информацию о себе, то, как правило, он приобретает недвижимость на имя компании и предъявляет о себе минимум информации.

- А другие категории клиентов бывают у агентств из России? Люди, которые интересуются другой недвижимостью, не такой дорогой?

- Менее чем о полумиллионе долларов тяжело говорить. У нас есть некоторое количество людей, которые рассматривают мелкие бруклинские квартиры для собственного проживания и не намереваются их сдавать. Есть небольшая категория клиентов - люди, которые приобретают что-нибудь за 100-200 тыс. долларов во Флориде. Там на эту сумму можно купить квартиру в новом доме на берегу океана, но таких квартир там очень много. Предложение многократно превышает спрос, большинство квартир перепродаются банками или заемщиками, которые не могут больше платить по кредиту. Все это, как правило, большие риски. Вы рискуете, что соседи не смогут или не захотят оплачивать счета за содержание дома, и вам придется за них платить, что у здания не будет достаточно денег на оплату собственного обслуживания: работы лифта, уборки мусора и т.д. Флорида - все еще опасное место.

- Сколько стоят риэлторские услуги для россиян?

- В США очень эффективная система организации брокерского рынка: вознаграждение брокеру платит продавец, и это вознаграждение делится пополам между агентом покупателя и агентом продавца. Стандартное вознаграждение - 6%. То есть, россияне начнут платить своим риэлторам только тогда, когда столкнутся с необходимостью продать свою недвижимость. В случае покупки необходимо оплачивать лишь услуги юриста. В Нью-Йорке, например, нельзя приобрести недвижимость без юриста, а в Техасе - можно. Но мы не рекомендуем людям покупать недвижимость без юриста и налогового консультанта в любом случае.

- В вашем агентстве есть московский и американский офисы. Насколько распространена такая практика в российских компаниях?

- Мы были первыми, кто открыл свой офис в Нью-Йорке, чем очень гордимся, и считаем, что мы и в Москве, и в Нью-Йорке оказываем услуги на одинаково высоком уровне. Других компаний, имеющих собственные офисы и в Москве, и в Нью-Йорке, нет.

- На кого ориентирован ваш бизнес в Нью-Йорке?

- В Нью-Йорке мы ориентированы на иностранных инвесторов, в основном европейских. Более 80% наших клиентов - итальянцы.

- А какой офис приносит больший доход?

- Московский офис - гораздо больше: здесь больше людей, он старше. Нью-йоркский несколько меньше: работают 12 брокеров, но мы постоянно развиваем американский бизнес.

- Какие требования предъявляют россияне к недвижимости в США?

- Россияне в Нью-Йорке, как и в Москве, предпочитают новые здания старым. Если поговорить с коренным жителем Нью-Йорка, то он скажет: "Я хочу жить в довоенном доме с высокими потолками". Это все равно что жить в Москве в дореволюционном доме с деревянными перекрытиями, без подземного гаража, но с настоящей лепниной, с красивым фасадом. Именно в таких домах хотят жить настоящие ньюйоркцы. А россияне в Нью-Йорке предпочитают новостройки с мраморным подъездом, с подземным гаражом, с бассейном и услугами. То есть россияне хотят новое, не ценят исторический интерьер, историю здания, очень редко интересуются тем, что там было раньше, но ценят дизайн, вид и расположение.

- Существует ли обратный спрос на недвижимость?

- Обратный спрос есть, но он исключительно русский. В Нью-Йорке живет 800 тыс. выходцев из Советского Союза. Среди них есть и москвичи - россияне, у которых осталась какая-то недвижимость в России. Этим людям нужно вступать в наследство, управлять, продавать, сдавать свою недвижимость, поэтому они обращаются к нашим специалистам. Что касается спроса среди американцев без российских корней... К нам несколько раз приходили на консультацию потенциальные арендаторы, рассматривающие возможность переезда в Москву, и ни разу - потенциальные покупатели. В связи с ростом рисков на московском рынке недвижимости и высокими ценами, когда за миллион долларов можно купить одинаковую по площади квартиру и в Москве, и в Нью-Йорке, большинство людей выбирают Нью-Йорк в качестве площадки для инвестиций. Но те иностранцы, которые все-таки покупают квартиры в Москве, не являются настоящими иностранными покупателями. Это люди, которые давно живут и работают в Москве (с 1992-1993 годов), и их уже сложно назвать иностранцами в полном смысле слова - Москва является для них местом и центром жизни.

Беседовал Игнат Бушухин