О. Штода: "Вознаграждение УК составляет приблизительно 1% от арендной ставки бизнес-центра"

Директор по развитию и маркетингу BlackStone Keeping Company Ольга Штода в интервью "РБК-Недвижимости" раскрывает секреты общения управляющих компаний с владельцами бизнес-центров.

- Какие виды услуг, помимо технической эксплуатации и комплексного управления объектом, может предоставлять управляющая компания (УК) своим клиентам?

- Спектр услуг УК достаточно разнообразен - проведение аудита объектов, технический надзор, ввод в эксплуатацию, приемка инженерных систем и многое другое. Стоимость таких работ в основном зависит от запрашиваемого собственником объема услуг, продолжительности работ, количества задействованного персонала и его занятости.

- Что выигрывает собственник при передаче управления объектом УК?

- Если собственник ориентируется на грамотное управлением объектом, которое отвечает законодательным нормам эксплуатации, специфике инженерного оборудования, требованиям арендаторов, то, конечно, передав управление объектом профессиональной УК, он сможет значительно сэкономить.

- А за счет чего произойдет экономия?

- За счет использования УК автоматизированных программ, которые имеют эффект при управлении несколькими объектами общей площадью от 150-200 тыс. кв. м. Так называемый "эффект масштаба" срабатывает, когда речь идет о расходных материалах, работе с подрядными организациями и т. д. Не стоит забывать, что иметь высококвалифицированный персонал в рамках отдельных объектов экономически не всегда нецелесообразно.

- Каким образом сегодня происходит оплата услуг управляющей компании?

- Сейчас на рынке применяются три основные схемы оплаты. Первая - фиксированное вознаграждение, вторая - когда к фиксированной части добавляется процент от арендных платежей, и третья - когда вознаграждение напрямую зависит от заполняемости объекта.

- Расскажите более подробно об этих вариантах. Чем они различаются, и когда применяется та или иная схема оплаты?

- По фиксированному вознаграждению оплата производится из расчета 1 кв. м арендопригодной площади и может варьироваться в пределах от 2 до 10 долларов.

- От каких факторов зависит эта градация?

- Во-первых, от класса объекта - чем выше класс, тем выше вознаграждение. Во-вторых, от площади - чем больше объект, тем ниже вознаграждение в расчете на 1 кв. м. И, наконец, от значимости конкретного объекта для УК. Но бывают и случаи, когда управляющие компании готовы максимально снизить свое вознаграждение, чтобы выйти на новый географический рынок, который считают для себя стратегическим, или на новый, более высокий, класс объектов, который повысит статус компании и расширит ее портфолио.

- А при каких условиях к фиксированному вознаграждению добавляется процент от арендных платежей? О каких числах идет речь?

- Процент от аренды добавляется при условии, что управляющая компания занимается комплексным управлением, а не только технической эксплуатацией объекта. Ориентировочно это прибавление 1%, плюс 10% от непрофильных доходов, которые инициирует УК, - сдача рекламных площадей в аренду, сдача в краткосрочную аренду мест общего пользования для проведения мероприятий, предоставление дополнительных услуг пользователям объектов и т.д.

- При условии, когда вознаграждение напрямую зависит от заполняемости объекта, каково соотношение  сданных площадей и оплаты услуг  УК?

- Если объект заполнен только на 60%, то и вознаграждение в текущем месяце будет составлять 60% от суммы вознаграждения, согласованной сторонами за обслуживание целиком заполненного и функционирующего здания.

- Если говорить только о вознаграждении и не говорить об эксплуатационных затратах, что является ориентиром для стоимости вознаграждения?

- Ориентир всегда - арендная ставка объекта. Вознаграждение УК составляет приблизительно 1% от арендной ставки бизнес-центра. Например, при арендной ставке 700 долларов за 1 кв. м в год УК получит 7 долларов за 1 кв. м в год. Соответственно, если площадь объекта 25 тыс. кв. м, то вознаграждение УК составит 175 тыс. долларов в год.

- А существует ли предел, ниже и выше которого вознаграждение быть не может?

- Разумеется, если объект небольшой, то вознаграждение УК составит около 5% от арендной ставки, а если площадь объекта превышает 100 тыс. кв. м, то вознаграждение может быть и на уровне 0,5%.

- Расскажите о работе с операционными бюджетами. Какие есть варианты и чем они различаются?

- Существует два варианта работы с операционным бюджетом: Open Book и Closed Book. В системе Open Book УК согласовывает с собственником предельно детальный операционный бюджет и в течение года по нему работает. Если управляющая компания экономит деньги в рамках данного бюджета, то они в конце года возвращаются собственнику или проводится корректировка последующих периодов оплаты. Имеется в виду, что если у УК заключен долгосрочный договор на управление, то к концу года уже есть определенная  сэкономленная сумма. Таким образом,  при  согласовании бюджета на следующий год, чтобы не переводить собственнику обратно деньги, полученные УК ранее в качестве предоплаты на обслуживание объекта - эксплуатационные расходы в первом квартале уменьшаются пропорционально на эту сумму.

При Сlosed Book  разрабатывается  бюджет и согласовывается общая сумма затрат на эксплуатацию. УК работает в рамках данного бюджета, но при этом в конце периода перерасчет и возврат средств, при их экономии, не происходит.

- Возможно ли заранее понять, насколько эффективно УК сможет управлять объектом в рамках бюджета?

- Да, возможно. Для этого стоит детально ознакомиться с объектом и с бюджетом, по которому в настоящее время происходит работа.

- А что означает «детально  ознакомиться с объектом»? Проведение аудиторской проверки?

- Да, верно. УК проводит аудит по нескольким направлениям: сперва оценивает общее состояние объекта, состояние инженерных систем и оборудования, существующие процедуры и правила на объекте, затем проводится оценка организационной структуры управления объектом (рассматриваются уровни ответственности, полномочий, подчиненности и взаимоотношений собственника, офиса управления, технических служб, подрядных организаций). Кроме того, проводится анализ действующих на объекте сервисных договоров (выполняемый объем и стоимость работ, сервисных планов,  целесообразность данных договоров), системы контроля качества услуг, процедур по работе с заявками арендаторов, а также оценка существующей вспомогательной и обслуживающей инфраструктуры объекта.

- Но ведь проведение аудита - платная услуга. Насколько охотно собственники соглашаются на это? Или вы делаете исключение для своих потенциальных клиентов?

- Действительно, любой аудит по определению должен быть платным. Однако если УК заключает договор на управление, это означает, что специалисты этой компании уже достаточно изучили объект для того, чтобы разработать бюджет на его управление, который, в свою очередь, устроил собственника. Необходимый аудит объекта в подобных случаях УК проводит бесплатно, так как задача - убедить собственника в необходимости привлечения внешней управляющей компании. И уже после тщательно проведенного аудита управляющая компания разрабатывает мероприятия по оптимизации затрат на содержание объекта и годовой операционный бюджет.

- В каких случаях УК может отказаться от работы с клиентом?

- Если собственник в своем штате имеет одного инженера и одного завхоза и совсем не хочет задумываться о вопросах соблюдения законодательства и требований нормативно-правовых документов, например, по охране труда и промышленной безопасности, то профессиональная УК не сможет предоставить конкурентоспособный бюджет. Более того, профессиональная УК вряд ли будет брать объект, если изначально понимает, что в рамках такого бюджета, на который ориентируется собственник, качественно управлять нельзя ни физически, ни юридически.

- Как сделать верный выбор в отношении УК? Ведь сегодня на рынке не один и не два игрока...

- Следует провести тендер, успешность которого во многом определяет грамотно подготовленное техническое задание и результаты которого позволят в итоге сравнить сопоставимые предложения от разных УК. Разумеется, компаниям, которые участвуют в тендере, необходимо предоставлять максимально подробную информацию об объекте, его технических характеристиках и инженерном оборудовании.