Миллион долларов за элитный особняк в Подмосковье

Или как девелоперы продают коттеджи премиум-класса в кризис

Загородная "элитка", возможно, пострадала от кризисных явлений не так серьезно, как другие сегменты жилой недвижимости, но ущерб и в этом секторе очевиден. Для того чтобы реализовать проекты и закончить начатые объекты, застройщикам поселков премиум-класса приходится идти на снижение цены, менять концепцию проектов, а при серьезных финансовых затруднениях и вовсе замораживать строительство.

Положение дел

На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости Подмосковья насчитывается около 35 элитных загородных поселков, находящихся на стадии первичных продаж. Такие цифры приводят в своем исследовании, посвященном анализу рынка элитных загородных поселков, аналитики компании Blackwood. По данным компании IntermarkSavills, около 30% строящихся поселков находятся на высокой стадии готовности (сдача запланирована на конец 2009-го - начало 2010 года), порядка 50% - на начальной (построено менее 25% запроектированных объектов), остальные готовы примерно наполовину. Пять проектов премиум-класса полностью заморожены, в них не ведется ни строительство, ни продажи.

Несмотря на то что в большинстве своем элитные поселки продолжают хотя и медленно, но строиться, с вводом на рынок новых проектов элитного класса пока никто не торопится. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в связи с начавшимся осенью 2008 года кризисом новые проекты, относящиеся к элитному сегменту, в течение 2009 года на рынок не выходили, что связано с высокими инвестиционными рисками при реализации проектов данной категории. Однако, как рассказывает Дмитрий Халин, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills, в текущем году продажи все-таки начались в четырех новых проектах премиум-класса. Среди них "Резиденция "Рублево", "Ноттинг Хилл", "Сосновый остров", "Катина горка". "За исключением первого проекта, это небольшие клубные поселки", - отмечает эксперт.

Девелоперы ищут выход

Хотя эксперты отмечают некоторую активизацию покупательского спроса на рынке элитных поселков, продать даже один объект сегодня - задача не из легких, и девелоперу приходится находить новые способы выживания на рынке. К примеру, некоторые застройщики, чтобы сохранить проект в кризис и увеличить количество продаж, перепозиционируют объект - переводят поселок из одного класса в другой (из элиты в бизнес). Но, по мнению экспертов, среди элитных поселков такое случается крайне редко. Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, дает этому несколько объяснений. "Во-первых, в нынешних условиях нет понимания, что произойдет с российской экономикой в ближайшее время. Во-вторых, такой переход может испортить репутацию девелопера. Кроме того, есть моральная ответственность девелопера перед клиентами, которые купили участки ранее. К тому же оставшиеся вложения в объект, необходимые для продолжения строительства, не столь велики по сравнению с первоначальными", - говорит он.

Однако некоторые девелоперы все-таки корректируют первоначальные проекты. Как рассказывает Дмитрий Халин, в ряде поселков (например, "Графские пруды") застройщики расширяют продуктовую линейку проектами более компактных домов (в районе 300-350 кв. м). В других поселках уменьшаются размеры землеотводов. "Например, в поселке "Летова роща", где реализуются участки без подряда, произведено разукрупнение ряда землеотводов с 40 до 20 соток", - сообщает эксперт.

Основная масса застройщиков старается заполучить клиента не путем перемены концепции первоначального проекта или снижением классности объекта, а солидными скидками. По информации Дмитрия Халина, в ряде крупных поселков премиум-класса по сравнению с докризисным уровнем цены снизились на 50-70%. "В результате средние бюджеты опустились до 1,3-1,5 млн долл. за объект, что соответствует ценовому уровню бизнес-класса", - утверждает он.

Однако такие скидки не проходят безболезненно для девелопера; чтобы выстоять в условиях ценовой коррекции, приходится идти на сокращение затрат на строительство. По словам Алексея Коротких, сегодня удешевление строительства объектов может составлять от 30% по сравнению с докризисной стоимостью: "Это стало возможно за счет общего снижения цен на строительные материалы (незначительно изменилась стоимость лишь в тех поселках, для которых строительные материалы закупались за рубежом), а также стоимости работы подрядчиков". Отметим, что непрофессиональные застройщики пытаются сэкономить на качестве, используя дешевые материалы.

Другое направление девелоперской экономии - наружная отделка. Довольно часто за заявленную цену покупателю предлагается упрощенный вариант наружной отделки. Страдает в кризисных условиях и инфраструктурная составляющая поселков. Как рассказывает Мария Литинецкая, на сегодняшний день девелоперы элитных загородных поселков могут сократить затраты, отложив строительство заявленной ранее инфраструктуры или сократив ее первоначально заявленные объемы.

Цены продолжат плавное снижение

Удивительно, но летом рынок загородной недвижимости оживился. Причин такого явления, по оценкам экспертов, несколько. Во-первых, люди перестали ожидать еще больших скидок. Во-вторых, сами девелоперы перестали "жадничать" - сделали цены более приемлемыми и соответствующими сегодняшним реалиям, скорректировав прайс-листы. По мнению Дмитрия Халина, в осенние месяцы продолжится не только оживление рынка и рост числа сделок, но и плавное снижение цен. "До конца текущего года средние цены в данном сегменте понизятся на 5-10% к текущему уровню", - считает он. На сегодняшний день явных предпосылок к снижению интереса покупателей к объектам элитной загородной недвижимости не видит и Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, вероятнее всего, сохранится тенденция вымывания наиболее ликвидных объектов, которая связана с тем, что в ближайшее время выхода новых проектов в данном сегменте не планируется, а "наиболее привлекательные объекты, несмотря на кризис, раскупаются".

Ольга Петрова