Партизанская война в тылу застройщика

Казалось бы, пригодных для застройки площадок в Москве становится все меньше, крупные застройщики и инвесторы известны поименно, случайному ненадежному инвестору получить права на реализацию проекта практически невозможно. Однако задержки строительства по-прежнему не редкость - в результате убытки несут все: застройщики, инвесторы и жители.

Ошибки обеих сторон

"Количество "недостроя" в столице с каждым годом сокращается. Масштабные, перспективные стройки доверяют известным строительным организациям с хорошей репутацией: "Мосфундаментстрой-6", "Интеко", "Главмосстрой", СУ-155, ДСК-1. Эти компании часто ведут проект как заказчики и инвесторы", - говорит заместитель директора управления по развитию новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Лариса Кулагина.

Тем не менее задержки в сдаче здания госкомиссии на рынке недвижимости в Москве, мягко говоря, не редкость. По словам руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, невыполнением обязательств и увеличением сроков строительства относительно первоначально заявленных грешат 60–70% компаний.

Серьезный срыв сроков строительства жилых домов чаще всего происходит по причине недостаточного финансирования строительства, когда компания выигрывает тендер, а денег на осуществление строительства не хватает. Кроме того, стройка может простаивать из-за непорядочности подрядчиков и субподрядчиков, которые могут с опозданием осуществлять поставку материалов, использовать силы своих рабочих на других объектах и пр.

По словам гендиректора ЗАО "МИАН-девелопмент" Анатолия Морозова, застройщики нередко сталкиваются с проблемами административного характера. "Во многих надзорных организациях идет активное перераспределение функций, и заключение договоров на подключение зданий к сетям занимает порой несколько месяцев. Что касается последствий затянувшегося строительства, то в случае срыва срока сдачи дома госкомиссии у застройщика могут возникнуть проблемы и с городскими структурами (предъявление штрафных санкций по инвестконтракту), и с дольщиками-соинвесторами, которые могут подать и в суд", - сетует Морозов.

Третейский суд

Кроме того, застройщики, согласовав практически все документы на строительство объекта, могут столкнуться с недовольными жителями района, где предполагается вести строительство, и дело часто доходит до суда. По словам управляющего партнера компании Blackwood Алексея Ковалева, протесты жителей окружающих домов могут задержать строительство, вплоть до заморозки.

Согласно существующему законодательству, жильцы должны быть "проинформированы надлежащим образом о сроках и объемах будущего строительства". Доказать в суде факт ненадлежащего информирования чрезвычайно сложно. Таким образом, если с документами и разрешениями у застройщика действительно все в порядке, юридической возможности прекратить строительные работы у протестующих фактически нет. "Жители могут лишь воспрепятствовать физически, устроив пикет, блокировать въезд транспорта и строительной техники, выдвигая вполне понятные претензии: инсоляция, проход к подъезду, грязь и шум от автомобилей, опасность для детей гулять во дворе рядом со стройкой, снос стихийных гаражей и пр.", - рассуждает Ковалев. По его словам, в таких случаях застройщик, как правило, договаривается с жителями: строит им дополнительную детскую площадку, красит подъезды и т. п. "Если протестующие объединятся и наймут независимую экспертизу, которая сможет подтвердить, что их права нарушены, задержка может затянуться. Но на деле это маловероятно. Жители могут отсрочить стройку, потрепать нервы застройщику, но результата не добиться", - отмечает Ковалев.

"Протесты против строительства происходят довольно часто, но обычно ни к чему не приводят, и строительство продолжается", - рассказывает руководитель аналитического отдела IRN.RU Олег Репченко. По его словам, проблемы у застройщиков могут возникнуть, если дело дойдет до суда или информация попадет в прессу.

Так случилось в 2001 году, когда компания "МИАН-девелопмент" приобрела участок на ул. Егерьская и разработала проект строительства. "Проект прошел необходимые согласования, имел заключение Мосгосэкспертизы, было полученоразрешение Архстройнадзора и административной инспекции на начало работ. В 2003 году планировалось начало строительных работ", - сообщает Анатолий Морозов.

Однако компания столкнулась с недовольством жильцов окружающих домов. По словам Морозова, основной претензией со стороны жителей было заявление о том, что после возведения нового объекта квартиры в их домах обесценятся. "В этом случае речь шла о муниципальном жилье, которое нельзя сравнивать с коммерческим домом бизнескласса. Несмотря на это, после многочисленных пикетов протест жителей был услышан правительством Москвы, которое выпустило распоряжение о прекращении строительства", - недоумевает Морозов.

Сегодня площадка до сих пор оформлена на застройщика, который продолжает платить арендные платежи, однако, по словам Морозова, правительством Москвы уже подобран участок, которым оно компенсирует компании сложившуюся ситуацию.

Что теряют застройщики

По мнению экспертов, убытки, которые несут компании в случае задержки строительства, могут быть весьма значительны. "Потери могут быть очень велики: это и прямые потери, например на аренде земли и процентах по кредитам, а также упущенная выгода. Это могут быть десятки тысяч долларов, а могут быть и миллионы. Все зависит от масштаба проекта и от того, сколько средств застройщик уже вложил к моменту задержки начала строительства", - рассказывает Дмитрий Попов.

С ним соглашается Олег Репченко. По его словам, среднюю величину убытков компаний назвать довольно сложно. "Каждая ситуация характеризуется индивидуальными особенностями, но компаниизастройщики несут большие потери в любом случае. Даже если им удается получить альтернативную площадку для строительства, новый земельный участок может быть хуже и менее прибыльным", - утверждает О.Репченко.

Кроме того, если виновным в задержке будет признан сам застройщик, существует ряд санкций, предусмотренных правительством Москвы. "В инвестиционных контрактах, которые заключаются на первичном рынке жилья, обычно предусматриваются санкции, связанные с неисполнением сроков окончания строительства, заявленных в контракте. Неисполнение обязательств со стороны заказчика или инвестора может привести к разрыву инвестконтрактов и наложению денежных штрафов", - сообщает Лариса Кулагина. По ее словам, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств права на объект могут быть переданы другому инвестору, который рассматривается как более благополучный.

Сложности возникают в случае, если в проекте есть физические лица, которые уже купили в этом доме квартиры. "Смена инвестора - достаточно длительный, болезненный процесс. Новый инвестор может уже получить права на объект, а судебные разбирательства по правам как юридических лиц - бывших собственников, так и физических лиц (что случается реже) могут еще продолжаться", - говорит Л.Кулагина.

При неблагоприятном решении может быть подана апелляция, затем кассационная жалоба, старый инвестор может посылать протесты по различным инстанциям - разбирательства и судебные процессы иногда длятся годами.

Антон Павлов