Жилищный кодекс приводит граждан в недоумение

К 1 марта 2006 года жильцы домов, пока еще закрепленные за ДЕЗами, должны определиться с их судьбой. Жилищный кодекс предлагает три варианта управления: каждым жильцом самостоятельно; товариществом собственников жилья (ТСЖ); нанятой управляющей компанией. "Что лучше выбрать?" - постарался разобраться корреспондент "Вечерней Москвы".

Сам себе хозяин

Трудно представить, как это жильцы самостоятельно будут заключать договоры с Мосводоканалом, Мосгортеплом, Мосэнерго, но других-то поставщиков воды, тепла и электроэнергии в Москве нет. Значит, придут куда надо. А вот как они по отдельности наймут одну и ту же (иначе нельзя) компанию по вывозу мусора или "бабу Глашу" для уборки подъезда – это вопрос.

И все же Директор института "Коллективное действие" Карин Клеман считает, что эта форма управления самая выгодная, поскольку человек не оплачивает работу громоздкого аппарата ТСЖ или управляющей компании, сам становится участником договора с обслуживающей организацией, не отвечает за чужие неплатежи. В двух других случаях по новому Жилищному кодексу потребителем считается не жилец, а ТСЖ или управляющая компания! Значит, в суд не побежишь взывать к закону о защите прав потребителей, а если кто-то в доме не платит, тянуть за него лямку придется остальным. Иначе управляющая компания ("потребитель") может наказать всех жильцов.

С другой стороны, непонятно, как самостийные жильцы будут копить деньги на капремонт и другие общие нужды? Скидываться одноразово по случаю? Ведь бывает, что капремонт стоит, как целая квартира. А если доверить деньги, то кому? Карин Клеман предлагает использовать опыт одного дома в Астрахани, жители которого отказались от ТСЖ и переоформили дом в свое непосредственное управление, выбрав для этого "тройку": председателя, бухгалтера и казначея. Во избежание финансовых нарушений сберегательная книжка выписана на казначея, хранится она у бухгалтера, и на всякий случай оформлена доверенность на председателя.

Можно создать некоммерческое партнерство, которое открыло бы счет в банке только для содержания дома. Эта форма регистрируется в налоговом органе и стоит дешевле, чем регистрация ТСЖ (до 60 тысяч рублей, между прочим). Можно создать домовой комитет или комитет территориального общественного самоуправления (ТОС). Главное, что жильцы остаются формально самостоятельными.

А вот президент фонда "Коммунальная культура жизни" Андрей Щавелев считает, что такое управление в больших многоквартирных домах Москвы применить практически невозможно: вроде бы и по замыслу создателей Жилищного кодекса, этот пункт предназначен для малых – на 2–4–8 семей – домов, которых много в России. Там людям договориться между собой об оплате общих услуг гораздо легче. "Впрочем, почему бы не попробовать? Может быть, этот вариант как раз для самых дружных жильцов?" – задает вопрос Щавелев.

Среди нас, товарищей...

Итак, возможность моей самостоятельности в доме на 350 квартир отпадает. Тогда, допустим, создается ТСЖ и берет управление в свои руки... Помню, как тянулись руки на одном собрании – к председателю ТСЖ. Народ очень громко спрашивал, куда ушли средства на ремонт, на вывоз мусора и так далее. Действительно, правление решает, кому отдать заказ на те или иные услуги. А значит, можно отдать тем, кто сделает меньше, а откатит больше. В прошлом году в редакцию пришло письмо, подписанное сотнями жильцов дома, в котором создавалось ТСЖ. И кто же лез в руководители на мизерную зарплату? Да "молодая и наглая", по выражению авторов, самозванка, давно замеченная в махинациях с собранными деньгами (как-то так получилось, что она объявила себя старшей по дому). Другими словами: "среди нас, товарищи, есть такие товарищи, которые нам совсем не товарищи".

ТСЖ - палка о двух концах: большая часть работ по эксплуатации дома требует профессиональных знаний (строительных, инженерных, юридических, экономических и т. д.). Поэтому управление домом все равно передоверяется ДЕЗу либо частной управляющей организации, а товариществу остается только контролировать их деятельность.

Все же Андрей Щавелев за ТСЖ: "Если в доме создано товарищество, то оно и есть "верховное командование", а компания – только "оперативное". Когда руководитель ТСЖ – один из жильцов, к нему всегда можно обратиться, и проблемы решаются быстро". А Карин Клеман указывает, что теперь на ТСЖ "свалили" еще и сбор платежей.

В поисках компании

Как не нарваться на аферистов? Ведь для управления жилыми зданиями не предусмотрено даже лицензирование, и уже известны случаи, когда "шарашка" с уставным капиталом в 10 тысяч рублей пыталась взять в управление десятки тысяч метров жилья.

Доверить выбор управе? Сидите смирно по квартирам, и согласно кодексу после 1 марта управа проведет конкурс и назначит вам компанию. И ни о чем не надо думать – профессионалы все сделают за вас. Правда, большой вопрос, сколько они за это возьмут. Как считают эксперты, на управленческие расходы в таких структурах "размазывается" от 10 до 25% получаемых от населения средств. Плюс они требуют законную прибыль.

Правда, в кодексе написано, что власти должны через год провести новое собрание и поставить заново вопрос о выборе формы управления, но станут ли? В смысле, станут ли они это делать не так, как сейчас? Вот в Выхине-Жулебине управа предлагает людям единственную компанию "на выбор": бросили в почтовые ящики листовки, на которых остается просто поставить галочку против "Да" или "Нет".

Так что, скорее всего, будет нами управлять старый добрый ДЕЗ, только уже не государственный, а акционированный – частная компания. Со всеми вытекающими последствиями. Думаю, в подавляющем большинстве случаев именно этот "новый ДЕЗ" и победит на конкурсах.

Самое больное место нового кодекса – капремонт. Государство сняло с себя ответственность за услугу, которую мы оплачивали много лет авансом, а фактически она предоставлена так и не была. Хотя у московских властей есть опыт смягчения подобных "жестковатых" законов. И, насколько известно, они подготовили целый ряд поправок к кодексу, разработанному столь неуклюже. Надежда остается.