Восток научит торговаться любого покупателя квартиры

Новостройки ВАО по-прежнему не в чести у столичных покупателей. Ни скидки, ни акции спрос не увеличивают. Это значит, что грядет атака на покупателей из регионов.

Почему гости столицы так активно приобретают квартиры в новостройках на юге и востоке Москвы, догадаться несложно. Главная причина — они относительно дешевы по сравнению с остальными предложениями в других округах. У иногородних покупателей зачастую нет выбора: продажа даже хорошей трехкомнатной квартиры в том же достаточно раскрученном Екатеринбурге дает оборотные средства лишь на однокомнатную в столице. Да и то не исключено, что придется обращаться за кредитом.

Но почему москвичей не тянет на Восток? Что, не хватает предложений? Ничего подобного, если взять телефон, сделать несколько звонков, то можно с изрядной долей уверенности утверждать, что сегодня не проблема купить в новостройке ВАО квартиру любого метража по ценам порядка $3–3,5 тыс. за 1 кв. м. Но только дешевизны объекта оказывается недостаточно для того, чтобы Восточный округ полюбили коренные москвичи. Они не рассматривают восток города как вариант при проведении альтернативной сделки на вторичном рынке либо псевдоальтернативной на первичном рынке (например, когда продается своя "двушка" и приобретается хорошая "трешка" в новостройке: чистой альтернативы не получается, потому что мешает прописка — приходится прибегать к ломбардным залогам своей собственности и продавать ее лишь после получения регистрационных документов на новый объект).

Год назад я провела среди своих знакомых мини-опрос: если абстрагироваться от стоимости приобретаемого объекта, то в каком округе нашего любимого города они хотели бы жить. Получилась забавная картина: среди абсолютных аутсайдеров, которых не назвал ни один респондент, оказались Восточный и Центральный округа. Насчет центра комментарии вполне простые и понятные: там нельзя жить, потому что нечем дышать. С чем можно только согласиться.

А вот причины неприязни к Восточному округу разнообразнее. Плохой имидж района можно условно поставить на первое место. Округ считается "больно пролетарским". На втором месте — большое количество пятиэтажек. На третьем — слишком много разного рода крупных рынков. Далее по списку весь букет мыслимых и немыслимых, а иногда и надуманных проблем, которые волнуют потенциальных покупателей жилья в столице. Среди них — ужасающая транспортная ситуация, неразвитая социальная инфраструктура, мало мест для отдыха, в особенности около водоемов, неудовлетворительный социальный состав проживающих, напряженная криминогенная обстановка.

На самом деле, на Востоке все не так плохо, но предубеждение против него среди москвичей существует. Понятно, что моя выборка была не репрезентативной: большинство моих знакомых — в основном люди одного возраста, с приблизительно одинаковым достатком, похожими увлечениями и взглядами на жизнь.

И тем не менее. Это тридцать человек, которые, не сговариваясь, одинаково рассуждают о минусах проживания на востоке города и практически не находят в нем плюсов. Это тридцать человек, которые не хотят покупать квартиру в новостройке ВАО ни за какие минимальные деньги. Потому что этот район им не нравится. Потому что они не хотят тут жить. Потому что они даже не рассматривают возможность получать прибыль от инвестиций в жилую недвижимость этого округа, так как убеждены, что такого же мнения придерживается большинство москвичей. Видимо, застройщики чувствуют эти настроения покупателей и частных инвесторов. Могу ошибаться, но с каждым прошедшим кварталом становится все очевиднее, что объемы нового жилищного строительства в ВАО падают. Точнее, уменьшается количество новостроек, поступающих в продажу. Поскольку социальное жилье в округе возводится как раз ударными темпами.

Ведь что остается делать городским властям? Земля-то под застройку тут никому особо не нужна. А социальное жилье, где ни построй — всегда найдется кого в него поселить. Только не понимают власти (или понимают, но только уже ничего поделать не могут), что такой подход не лучшим образом отражается на имидже округа, а коммерческое жилье здесь рискует остаться не проданным.

Наталья Мартынова

Из первых уст о ВАО:

Дмитрий Таганов

Руководитель аналитического отдела корпорации "ИНКОМ":

— Условия реализации двух домов, которые расположены в пределах одного округа и возведены по одному и тому же типовому проекту, могут разительно отличаться. Так, в Восточном округе квартиру в новостройке И-155 можно приобрести как в Гольянове (на ул. Камчатской, на границе национального парка Лосиный остров и рядом с Гольяновским и Бабаевским прудами), так и в Кожухове (на ул. Татьяны Макаровой, приблизительно в 5 км от МКАД). В первом случае 1 кв. м обойдется покупателю приблизительно в $3200, во втором — примерно в $2200.

Можно привести и более "полярные" примеры: так, в ВАО реально найти новостройку со средней стоимостью 1 кв. м как $7100 (Сокольники, ул. Шумкина, индивидуальный проект), так и $2100 (на ул. Татьяны Макаровой, Кожухово).

Таким образом, анализируя ликвидность новостроек на востоке Москвы, правильнее говорить не обо всем округе, а об отдельных его районах. Панельные новостройки в реконструируемом районе Северное Измайлово (недалеко от станции метро "Щелковская") в настоящий момент предлагаются по цене $5700 за 1 кв. м — это значительно выше стоимости жилья даже в соседних кварталах. Подобные примеры трудно вписываются в единые ценовые схемы.

Лидерство ВАО по объемам предложения на первичном рынке тоже требует оговорок. В настоящий момент почти четверть всех предлагаемых московских новостроек находится в этом округе. Но если учесть, что больше половины реализуемых на Востоке домов расположено в Косино-Ухтомском (Кожухово), то на долю районов, находящихся внутри МКАД, остается 10–12% общемосковского объема "первички".

Такая цифра уравнивает ВАО с другими округами, где показатели, по нашим оценкам, составляют от 5% (ЮВАО) до 17% (ЗАО) всех московских новостроек. При таком раскладе не может быть и речи о переизбытке предложения во "внутримкадной" части ВАО.

Если говорить о новых кварталах в Косино-Ухтомском (Кожухово), то они отличаются ценовой доступностью и в настоящий момент распродаются очень хорошо. Реализация этих новостроек не потребует от застройщиков каких-либо специальных акций и скидок.

Борис Флексер

Руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" инвестиционно-девелоперского холдинга "МИЭЛЬ":

— Не могу согласиться с утверждением, что ВАО не в чести у покупателей. Самый востребованный район на востоке Москвы — Сокольники, но сейчас там нет масштабных проектов. Люди, живущие в определенном районе, его "патриоты", хотели бы оставаться в привычной среде, поэтому готовы приобретать недвижимость в уже знакомом месте. Даже для них недостаточно того количества новостроек, которое сегодня предлагается в этом районе.

Кроме того, спросом пользуется микрорайон Кожухово, который тоже относится к ВАО. Нельзя забывать и о популярности Реутова, который формально относится к Московской области, но при этом непосредственно примыкает к ВАО. Цены на жилье в этом городе выше средних показателей по Подмосковью.

Основная проблема Восточного округа — транспортная доступность. Шоссе Энтузиастов, Рязанский и Волгоградский проспекты сильно загружены, но правительство Москвы принимает меры для улучшения транспортной ситуации. Разгрузить крупные дорожные артерии должно четвертое транспортное кольцо, строительство которого начнется в ВАО. Уже сейчас ведутся работы по расчистке территории вдоль кольцевой железной дороги, где будет проложен первый участок новой магистрали.

Петр Машаров

Генеральный директор "Сentury 21 Еврогруп Недвижимость":

— Действительно, с начала 2007 года большинство риэлторских компаний начали сокращать отделы реализации привлеченных новостроек. Некоторые инвестиционные компании просто-напросто передали свои объемы выкупленных площадей риэлторским фирмам. Причина одна: себестоимость реализации перевалила за порог 2–3%, за эту комиссию работают профи. На хорошо растущем рынке не нужно было до копеек просчитывать рекламный бюджет, эффективность рекламных акций, правильно определять цену реализации и дисконтные программы.

Это касается не только ВАО: очень высока конкуренция в каждом округе Москвы и в Подмосковье — в городах-спутниках. Действительно, девелоперы увеличивают бюджеты рекламных кампаний за счет северных городов, но кардинально ситуацию этим изменить нельзя. Рынок все расставляет по своим местам, и проекты, которые были грамотно просчитаны еще перед началом реализации, не буксуют на месте, а, хотя и неспешно, продаются.

Политика скидок не всегда приводит к нужному результату, поэтому крупные застройщики прибегают к ней достаточно редко и ненадолго. Покупатель, который видит, что цена на объекте уменьшилась, не будет спешить с приобретением, он подождет: вдруг цена упадет еще больше. Поэтому обычно застройщики предпочитают давать скрытые скидки: кто-то дарит к квартире машиноместо, кто-то в приобретенной квартире делает ремонт.

Наталья Мартынова