Ажиотаж по сценарию
Для многих уже очевидно, что цены на жилье в Москве зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. "Сегодня доля "инвестиционных" квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30% (в основном это объекты бизнес-класса)", – отмечает руководитель аналитической службы агентства недвижимости "МИАН" Алексей Кудрявцев.
Достаточно сравнить стоимость квадратного метра в Москве и Подмосковье. Несмотря на то что здания строятся из одних и тех же материалов, а на "согласование" тратятся почти одинаковые суммы (по словам заместителя гендиректора "Треста-26" Михаила Ситникова, они составляют до 40% бюджета), московский метр остается вдвое дороже подмосковного.
Самой главной целью спекулянтов является рост цен, который стимулируется несколькими способами, прежде всего – созданием иллюзии ажиотажного спроса через СМИ. Дальнейший рост цен "подогревают" и покупки инвестиционного жилья, искусственно увеличивающие спрос (классический пример – приобретение квартиры на "нулевом" этапе строительства и продажа ее после сдачи дома в эксплуатацию, с выручкой 30–60%).
В США участниками этой игры стали миллионы граждан. Известно, что за последние 10 лет цены на жилье в США стабильно шли вверх (рост составил 65%). За это время кредиты стали доступнее, а ставка ФРС ниже: в результате почти 90% жилья было куплено в кредит, по удобным программам subprime (в 2007 году их доля достигла 40%).
Заработать на недвижимости было просто. Стоило только взять кредит, подождать всего несколько месяцев, когда цена вырастет, и перепродать. В результате спекулянты получали деньги, намного превышающие суммы, взятые в кредит. Весь рынок "держался" на постоянном росте цен. Но после повышения ставки ФРС до 5,25% в связи с инфляцией на мировых рынках рост цен на жилье остановился. Ипотечные ставки выросли до 6,4%, владельцы инвестиционной недвижимости начали быстро избавляться от активов: на рынок были выброшены миллионы квадратных метров, которые стали стремительно дешеветь.
Подобная ситуация сегодня складывается и на российском рынке, за тем лишь исключением, что большинство инвестиционных объектов покупается не по ипотеке. По словам руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, приобретение спекулятивных (или инвестиционных) квартир стало особенно популярным в 2003 году, когда доллар – основной инструмент сбережения накоплений – начал падать. Необходимость найти иной способ сохранения средств заставила людей вкладывать деньги в недвижимость.
Но цены не могут расти до бесконечности. По оценке МВФ, 40% "ценовых гонок" на жилищном рынке заканчивается провалом, который длится в среднем 4 года и выражается в падении цен на 30%. Например, в 1926 году в 4 раза снизились цены на жилье во Флориде, утратившей инвестиционную привлекательность. А в 1991 году цены вдвое снизились в Японии из-за резкого снижения темпов роста экономики и неспособности людей выплачивать кредиты.
Сегодня многие любят приводить в пример эти драматические истории, говоря, что падение цен ждет и Россию.
Например, представитель бюро недвижимости "Агент 002" Руслан Барабаш утверждает, что в последние несколько месяцев со столичного рынка начали уходить частные инвесторы. "Это может быть связано с тем, что они нашли другие активы (например, недвижимость за рубежом) либо опасаются возможного падения цен", – говорит он.
Отчасти с этим согласен и Олег Репченко, заявивший в недавней передаче РБК-ТВ, что число инвестиционных квартир в Москве приближается к критической массе и что "к концу года на рынке может произойти коррекция".
Однако большинство представителей российских риэлторских и консалтинговых компаний полностью отрицают даже минимальную возможность "коррекции" цен. "Заявлять об этой тенденции неправомерно, – утверждает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. – По законам рынка, высокий рост и низкое предложение не могут вести к падению цены".
Подобную тенденцию отрицает и руководитель управления маркетинга и развития "КОНТИ" Елена Калинина: "Инвесторы, которых устраивает нынешняя доходность рынка в 10–12%, никуда не уходят".
"Наблюдается обычная ситуация "охлаждения" рынка, когда наиболее осторожные инвесторы могут выставлять квартиры на продажу в связи с сезонными тенденциями. Но прогнозы "обвала" рынка некорректны", – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
В сложившейся ситуации покупателям, не успевающим за безумным ростом цен, остается надеяться только на помощь государства. Например, именно благодаря вмешательству государства рост цен на жилье в Латвии пошел на спад (банк страны существенно ограничил условия выдачи кредитов). А квартиры экономкласса в Швеции перестали расти в цене с тех пор, как правительство освободило от налогов компании, участвующие в строительстве дешевого жилья.
Однако, сколько бы сегодня ни говорилось о программе "Доступное жилье", очевидно, что власти вряд ли в ближайшее время решат наболевшую проблему. Слишком уж высоки прибыли строительного бизнеса. Екатерина Васёва-Мирская