Будет ли Москва испытывать нехватку офисных площадей

Несмотря на кризисную ситуацию во всем мире, в том числе и в России, рынок офисной недвижимости продолжает развиваться.

По итогам второго квартала 2008 года общий объем предложения составил порядка 7 млн кв. м, из которых на продажу выставлено порядка 1,95 млн кв. м против 1,3 млн кв. м в первом квартале, сообщают аналитики MAYFAIR Properties.

Предполагается, что в 2008 году в эксплуатацию будет введено порядка 2 млн кв. м офисных площадей. Однако аналитики компании MAYFAIR Properties прогнозируют изменение сроков ввода в эксплуатацию части анонсированных проектов ввиду прослеживающейся тенденции увеличения сроков строительства.

Основную массу предложения на продажу составляют офисы на востоке столицы – 23% от совокупного объема. Такая ситуация объясняется невысоким спросом на офисные объекты по данному направлению и, как следствие, некоторым накоплением вакантных площадей в ВАО. Также довольно значимый объем предложения фиксируется на севере и юге Москвы (16% и 12% соответственно) в связи с вводом в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости по данным направлениям.

Во втором квартале 2008 года несколько увеличилась доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов "А" и "В" – рост составил 1,1% и 2% соответственно. Также можно отметить увеличение сроков реализации объектов коммерческой недвижимости. По мнению сотрудников компании MAYFAIR Properties, данные явления обусловлены возросшим объемом предложения и, как следствие, увеличением конкуренции между экспонируемыми объектами, хотя о насыщении рынка пока говорить рано.

В сфере спроса по-прежнему, несмотря на разразившийся мировой финансовый кризис, наибольшую активность на рынке покупки и аренды офисных площадей в Москве проявляют компании банковского и финансового секторов (24%), что свидетельствует о довольно хорошем финансовом климате в России.

Анализируя структуру спроса на аренду офисных помещений по площади, следует отметить интерес к крупным офисам более 1500 кв. м, спрос на которые вырос во втором квартале вырос на 6%.

Нельзя не вспомнить и о таком событии, как кризис банковской ликвидности, сопровождавшийся ростом ставок по кредитам и ужесточением требований к заемщикам. Гораздо менее привлекательным стал арендный бизнес, так как из-за высоких процентных ставок по кредитам существенно увеличились необходимые инвестиции в покупку/строительство объектов, вследствие чего уменьшилась доходность от сдачи помещений в аренду, говорят аналитики консалтинговой компании RRG.

По данным MAYFAIR Properties, во втором квартале 2008 года продолжился умеренный рост арендных ставок и цен реализации. Рост арендных ставок на офисную недвижимость в среднем составлял 1,5–2% в месяц, таким образом, во втором квартале рост ставок на этот вид сделок составил 6–8% в зависимости от класса объекта. Рост за первое полугодие составил около 12–15%.

Средневзвешенная цена продажи во втором квартале 2008 года составила порядка 6740 долларов за 1 кв. м в год, что превышает аналогичный показатель за предыдущий квартал на 9,5%. Наибольшие цены продаж, как и прогнозировалось, наблюдались в пределах Бульварного кольца – 28 500 долл./кв. м.

До конца года на офисном рынке прогнозируется рост цен до 20–25%, за исключением объектов в пределах ЦАО в связи с диспропорцией между спросом и предложением, с тенденцией уменьшения последнего.

Рост рынка происходил в основном за счет повышения цены. Так, объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 41%, достигнув 35,85 млрд долларов, при этом общее количество и суммарная площадь экспонируемых объектов практически не изменились. Количество экспонируемых объектов за прошедший год составило 3268 единиц, в предыдущем году было почти столько же – 3281. Общая площадь предложений составила 6,253 млн кв. м, увеличившись лишь на 1%.

По мнению экспертов RRG, сегодня ощущается нехватка качественных офисных площадей и площадок под их строительство как в центре столицы, так и за его пределами. Кроме того, по их словам, географический охват спроса на офисные помещения расширяется, в том числе в район МКАД. В целом следует ожидать продолжения роста цен на офисные помещения, но уже с меньшими темпами, чем на протяжении 2006–2007 годов.

В течение года в офисном сегменте на рынок вышло 787 новых предложений, а общее количество экспонируемых офисов составило 1368 единиц, что на 5% превышает предложение офисов в предыдущем году, сообщают эксперты консалтинговой компании RRG. Суммарная стоимость офисных объектов составила 22,45 млрд долларов, ее рост за год – 43%. Общая площадь предложений практически не изменилась, увеличившись лишь на 1% и составив 3,51 млн кв. м. Средневзвешенная цена офисных объектов достигла уровня 6390 долларов за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой предыдущего года на 42%.

По данным исследования RRG, доля офисных площадей, приходящихся на центральную часть Москвы, за год снизилась с 16% до 13,5%. Соответственно, доля офисных площадей, приходящихся на периферийную часть Москвы, возросла – с 84% до 86,5%.

Общее количество выставленных на продажу офисных помещений в пределах Садового кольца за год составило 443 единицы. Суммарная стоимость предложения составила 6,081 млрд долларов, ее рост по сравнению с предыдущим годом составил 37%. Общая площадь объектов уменьшилась на 15% и составила 472 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена офисных объектов в центре столицы выросла на 61% и достигла уровня 12 873 доллара за квадратный метр.

Рынок офисной недвижимости вне Садового кольца вырос по всем показателям. Наибольший рост продемонстрировали общая стоимость предлагаемых объектов (+45%) и средневзвешенная цена (+40%). Общее количество и общая площадь экспонируемых помещений выросли незначительно, всего на 4%. Средняя площадь объекта практически не изменилась и составила 3290 кв. м, отмечают аналитики компании RRG.

Средневзвешенная цена офисных объектов вне центральной части столицы за год выросла на 40% и достигла 5383 долларов за квадратный метр.

Сегодня на рынке офисной недвижимости в наиболее выгодном положении оказались арендаторы, так как собственники готовы предоставлять более гибкие условия аренды. По мнению экспертов компании Blackwood, сейчас удачное время для поиска новых помещений или для пересмотра существующих условий аренды. Несмотря на то что из заявленных на следующий год 2 млн кв. м офисных площадей на рынок выйдет не более 500 тыс. кв. м, даже этот объем значительно повлияет на снижение ставок аренды. "Наступил благоприятный период для заключения длительных договоров аренды (сроком на 5–7 лет). Рынок офисной недвижимости входит в стадию, когда условия начинает диктовать арендатор", – считает Марк Форвард, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Елена Гусак