Л.Казинец: "Миф о рентабельности строительного бизнеса - большое заблуждение"

На фоне растущих цен на недвижимость в столице появляются заявления о том, что строители состоят в сговоре и искусственно повышают стоимость квадратного метра. Все жалуются на недостаток жилых помещений и качественной коммерческой недвижимости. Причем в первом случае нередко намекают на "отложенное предложение" - мифические квартиры, которые застройщики придерживают "под прилавком". Об особенностях российского и, в частности, московского рынка, качественной жилой и коммерческой недвижимости, а также отношениях между игроками рынка в интервью редактору "РБК-Недвижимости" Наталье Копейченко рассказывает президент корпорации "БАРКЛИ" Леонид Казинец.

- Леонид Александрович, строительный бизнес, особенно в России, неизменно связан с финансовыми и прочими рисками. И все же - есть и привлекательные моменты? Каковы они, с Вашей точки зрения?

- Единственный привлекательный момент в российском бизнесе – это возможность жить в своей родной стране и при этом зарабатывать деньги. Больше никаких плюсов от бизнеса в России я не вижу. Скажу больше: миф о том, что рентабельность строительного бизнеса в нашей стране очень высока, является большим заблуждением. За границей вы соберетесь реализовать строительный проект, на первом этапе вам будет достаточно небольшого начального платежа, так называемого "down payment", за который вы приобретете землю, а затем банк с удовольствием профинансирует – в кредит – все остальные затраты. В России банки очень неохотно идут на проектное финансирование. Проценты при этом гораздо выше, чем за границей. Требуется значительно больше первоначальных финансовых вложений. Поэтому доходность на собственные деньги (IRR) в России не соизмерима с западными проектами. Чтобы поднять стомиллионный проект на Западе, вам потребуется down payment в размере 7-10% от общей суммы, а в России – от 30 до 50%.

В итоге, даже если в России общая заработанная сумма будет значительно больше, с учетом стоимости денег и объема своих вложенных средств, доходность на собственный капитал вряд ли превысит прибыли, которые получают девелоперы на Западе. Недаром многие российские структуры сегодня начинают осуществление инвестиционно-строительных проектов за рубежом, а значит, уходят из России. У нас в стране и так почти ничего не производят. Строительство было последним благополучным сектором, где что-то создавали, и составляло, до недавнего момента, значительную часть национального валового продукта государства.

- Как известно, корпорация "БАРКЛИ" отдает предпочтение строительству элитного жилья. Чем Вы руководствовались при выборе сектора рынка?

- Мы не ориентировались на строительство исключительно элитного жилья. Просто сначала было мало собственных средств и их не хватало на реализацию больших проектов. Мы строили небольшие комплексы в центре города. Очевидно, что в этом секторе доходность на квадратный метр была выше, и так нам проще было начинать. Сейчас мы много работаем в бизнес-классе, строим бизнес-центры и крупные жилые комплексы класса "Б".

- Обратимся к жилой недвижимости. Некоторые эксперты считают, что из-за дефицита земли в центре столицы малоэтажные элитные строения вскоре уступят место многоквартирным небоскребам. Каково Ваше мнение на этот счет?

- Учитывая правила зонирования застройки и этажности в Москве, многоквартирные небоскребы в центре строиться никогда не будут. А вот малоквартирные жилые комплексы скоро уйдут с рынка первичных продаж. С каждым годом их будут строить все меньше и меньше. Поэтому уже сейчас в центре столицы возник дефицит жилых помещений. Объем вводимого жилья внутри Садового кольца через несколько лет станет минимальным. Люди будут вынуждены покупать квартиры на вторичном рынке, а у застройщиков единственно возможной схемой работы в ЦАО будет реконструкция старых зданий (при условии ее экономической целесообразности, в чем я сильно сомневаюсь). Так что, как сказал в свое время Марк Твен: "Покупайте землю, ее больше не производят!".

- Отражается ли этот дефицит земли на работе Вашей компании? Можете ли Вы сказать, что строите меньше или что в планах – снижение темпов строительства или уход из центра Москвы, например, в регионы?

- В центре столицы мы будем строить меньше, а в других частях Москвы, Подмосковья, в других регионах России все больше и больше. Строители будут нужны всегда, при любом сценарии развития экономики. Была бы шея, а хомут всегда найдется.

- Среди объектов корпорации "Баркли" – бизнес-центр в районе "Золотой мили", крупный многофункциональный комплекс "Баркли Плаза"... Собираетесь ли Вы расширять присутствие корпорации на рынке коммерческой недвижимости?

- Да. Мы сейчас проектируем и строим еще три больших торгово-административных комплекса общей площадью около 200 тыс. кв. метров. И собираемся начать проектировать еще 300 тыс. кв. метров в Москве и регионах.

- Эксперты в последнее время говорят о недостатке качественных помещений на рынке коммерческой недвижимости, в том числе – офисов. Согласны ли Вы с этим мнением?

- Согласен. Разрыв между спросом и предложением присутствует и в коммерческой недвижимости, хотя в секторе жилой недвижимости он больше. Все хотят жить и работать в лучших условиях. Это правильно. Это желание развивает экономику. Хуже, если потребности не растут. То, что вчера было пределом мечтаний, сегодня не вполне устраивает и хочется еще лучше. Нужно еще больше современных и офисов и квартир. Но возможности реальной ситуации не всегда поспевают за ростом спроса и тогда возникает дефицит и рост цен.

- Расскажите, пожалуйста, о механизме реализации городских заказов (здания прокуратуры, ОВД, налоговой полиции, спортивных комплексов). Почему их исполнение было поручено именно "Баркли"?

- Городскими заказами мы занимались в первой половине 90-х годов. Тогда правила заключения договоров были совершенно иными. Нам предлагали работу, а мы ее добросовестно выполняли, достаточно дешево и быстро. Корпорация "Баркли" пользовалась уважением у различных структур, которые занимались распределением городских, муниципальных и федеральных заказов. Со временем конкуренция на этом рынке стала очень жесткой. Норма доходности были небольшими, а работа с государственными заказчиками оставалась такой же сложной и во многом беспорядочной. Поэтому мы сочли, что количество нервов, которое мы тратим на то, чтобы работать на госзаказе, аналогично собственным проектам, но строительство на собственные деньги интереснее и ответственнее. Я предпочел сам принимать решения и сам нести за все ответственность. И не пожалел об этом. Это в чем-то более взрослый путь. Самому придумывать проекты, самому рисковать и добиваться своего. И знать, что без тебя этого дома не было бы вообще. Интересно работать учителем в школе, но своих детей растить интереснее, хотя тяжелее и ответственнее.

- Ощущаете ли Вы жесткую конкуренцию на рынке недвижимости, особенно в столице? Возможно ли, по Вашему мнению, партнерство между московскими фирмами-застройщиками?

- То, что московские компании-застройщики являются соперниками и жесткими конкурентами – абсолютная неправда. Большинство руководителей строительных компаний, особенно в Москве, - это люди, близкие по духу и мировоззрению, со схожей жизненной позицией. Мы - союзники, а не противники. Мы боремся не между собой, а с косностью системы, необязательностью собственного персонала, с несовершенством законов и тому подобными вещами. У нас общие противники, общие проблемы. Не то, что бы мы были как единая семья, но мы хорошо понимаем друг друга и всегда стараемся избежать конфликтов. Мы сотрудничаем, обмениваясь информацией о недобросовестных поставщиках или безответственных сотрудниках, которые подвели одну компанию и теперь могут это сделать с другой. Я никогда не возьму на работу сотрудника из строительной компании на серьезную позицию, не поинтересовавшись у его предыдущего работодателя, как он себя проявил на предыдущем месте работы. И так почти все в нашей отрасли. У нас существуют, и постоянно пополняются "черные" списки менеджеров, архитекторов и субподрядчиков, с которыми никто уже из серьезных компаний не будет иметь дело.

Если занимаешься делом - некогда отвлекаться. Хотя все, конечно все бывает, но все-таки, ссоры между серьезными компаниями - редчайшее исключения. Крупных компаний не много, и мы всегда предпочитаем не портить друг другу нервы. Зачем? Работы на всех хватит. Хватило бы сил и терпения.