С.Козловский: "Рынок коттеджей ожидает кризис перепроизводства"

Рынок загородной недвижимости, привлекающий девелоперов небывалой прибыльностью проектов, с каждым днем испытывает все больше трудностей с реализацией. Спрос на единицу предложения неуклонно падает, при этом в Подмосковье новые коттеджные поселки растут как грибы, что обостряет конкуренцию. О том, что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшее время и какова стратегия одного из главных игроков этого рынка – корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", в интервью корреспонденту RBC daily Ольге Сичкарь рассказывает ее президент Сергей Козловский.

– Какова главная характеристика происходящего сейчас на рынке загородной недвижимости?

– Очень жесткая конкуренция, которая усиливается с каждым днем. Когда мы в 2001 году выходили на рынок загородной недвижимости, в продаже было 20 поселков. Теперь их около 200. Еще около 40 появится в продаже в следующем году. Раньше существовал отложенный спрос, когда люди ждали продукт, еще не появившийся в продаже, и таким образом создавалась очередь. У девелоперов, приходивших на рынок, могло создаться впечатление, что столь высоким спрос будет постоянно. На сегодня отложенный спрос в значительной мере исчерпан. Текущий спрос гораздо меньше – он представлен вновь поступающими покупателями и теми, кто меняет старый коттедж на новый. Таких не так уж много. Рынок коттеджей затоварен, основная масса домов уже сейчас реализуется с большим трудом, и эта ситуация будет усугубляться. Спрос на единицу предложения станет еще меньше. Поэтому впереди участников ждет очень серьезная конкуренция. Выдержать ее смогут немногие.

– Откуда такой парадокс – в Москве квартир не хватает, а рядом, за городом, не хватает покупателей?

– Во-первых, загородный дом, в отличие от квартиры, – это покупка второго спроса. Во-вторых, Подмосковье не ограничено в количестве земли, как столица. Сейчас почти все подмосковные колхозы приватизированы и находятся в частной собственности. Земли повально переводятся из разряда сельскохозяйственных под жилую застройку. Поэтому такого ажиотажа и такого роста цен, как в столице, на рынке загородной недвижимости в обозримом будущем не будет. А потом, у нас не все миллионеры, чтобы покупать коттеджи. Коттеджная линейка неполная: 65% составляют предложения классов люкс и премиум, очень мало предложений в категории "бизнес", а экономкласса практически нет.

– Почему же девелоперы фактически не занимаются возведением столь востребованных коттеджей стоимостью до 500 тыс. долл.?

– Скажу за свою компанию, про остальных могу только предположить. Мы слишком много прошли на пути создания поселков премиум-класса. Коттеджи – это индивидуальный товар, даже в секторе экономкласса их нельзя сделать массовым продуктом, значительно удешевив производство. Трудозатраты на поселок экономкласса не намного ниже, чем на поселок более высокого класса, а прибыль несоизмерима. Зачем строить недорогие поселки, если у нас есть возможность строить дорогие? Поэтому мы не занимаемся и, скорее всего, никогда не будем заниматься экономклассом. Другие девелоперы, возможно, думают так же, как мы. Кроме того, ситуация с появлением на рынке именно дорогих поселков сложилась исторически – многие организации начинали строить их для себя и заодно возводили ряд домов на продажу, чтобы получить прибыль. Рано или поздно начнут строить и дешевые поселки. Свободная ниша никогда не пустует долго.

– Вы ожидаете кризиса на рынке загородного жилья?

– Кризис перепроизводства наступит уже в следующем году. Его приближение чувствуется сейчас по спросу. Мы проводим мониторинг рынка в целом, и, согласно нашим данным, в этом году спрос упал в два раза по сравнению с прошлым. Точнее, количество клиентов стабильное, но предложений стало гораздо больше. Дальше ситуация обострится. Но обвала цен не произойдет. Просто в значительной части поселков продажи встанут. В них будет крайне сложно продолжать строительство, ведь для этого привлекаются реинвестированные средства – средства частных лиц, покупателей. Когда относительный спрос опустится ниже точки безубыточности, у застройщиков будет два выхода – они либо должны будут искать деньги помимо реинвестированного капитала, либо продавать проекты другим компаниям.

– Кто может быть заинтересован в покупке таких недостроенных поселков?

– Думаю, продать такие проекты будет проблематично, потому что гораздо логичнее приобретать землю и строить с нуля то, что тебе нужно, чем достраивать за кем-то. Но такие девелоперы появятся. Сейчас происходит консолидация строительных активов. Это приведет к тому, что крупные строительные компании столицы будут расширять сферу деятельности. Они осваивают массовое строительство в Подмосковье и регионах, а вслед за тем займутся и коттеджным строительством. Все крупные компании, которые сейчас работают в Москве, будут стремиться занять свою нишу за городом.

– Насколько кризис повлияет на цены?

– Нельзя говорить обо всем рынке, например, что цены снизятся в целом на 15% или 20%. В случае с каждым конкретным поселком цены изменятся по-разному, в зависимости от ситуации с продажами в нем. Думаю, наиболее успешные девелоперы оставят цены на месте. А остальные будут вынуждены снижать их.

– То есть вы утверждаете, что вам на свои поселки цены снижать не придется?

– Мы позаботились о том, чтоб кризис нас не коснулся. Мы выработали свою собственную концепцию поселка. Изучая покупательский спрос, мы пришли к выводу, что человек ищет не просто дом за пределами мегаполиса, а какой-то особенный ландшафт, в окружении которого он хочет жить. Чтобы создать именно такие условия, на территориях своих поселков мы проводим серьезные перепланировки: высаживаем рощи, делаем озера. Кроме того, мы считаем, что в элитных поселках не должно быть массово посещаемых инфраструктурных объектов. Ничего, кроме элитного жилья и мест рекреации. В наших последних проектах инфраструктура находится за пределами поселка, в 5 минутах ходьбы или езды. Мы выделили 100 га под строительство инфраструктуры городского типа, которая будет обслуживать несколько поселков.

– Что нам мешает приблизиться к европейской схеме, когда в пригород перебирается большая часть жителей мегаполиса?

– Для Москвы процесс переселения достаточно нов, поэтому я думаю, что это у нас впереди. Спрос сдерживает и неразвитость ипотеки для загородного строительства, и значительная нехватка инфраструктуры. Не хватает школ, больниц, супермаркетов, фитнес-центров, по сути – всего. Инфраструктура всегда развивается вслед, так как бизнесмены не строят впрок магазины, рестораны, больницы. Поэтому сначала местность плотно обживается, как это происходило на Рублевке. Процесс будет долгим. К европейской схеме мы придем, но еще не скоро.