Идеальный заемщик: как убедить банк и получить ипотеку
Идеальный ипотечный заемщик — это человек, который соблюдает платежную дисциплину. Так идеального клиента охарактеризовали сразу несколько банков, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Однако перед тем как начать выплачивать взятый кредит, заемщику нужно убедить банк в своей надежности — иными словами, доказать, что вся сумма долга будет погашена полностью и вовремя. На этом этапе могут возникнуть сложности, которые способны спровоцировать отрицательное решение по кредиту. «РБК-Недвижимость» узнала у банков, которые работают на российском ипотечном рынке, как повысить собственные шансы на получение займа.
Долгая подготовка
В глазах российских банков человек формирует свою финансовую репутацию задолго до того, как впервые обращается за ипотекой, следует из комментариев банка «Зенит», Транскапиталбанка, Райффайзенбанка и ЮниКредит Банка. Первый параметр, на который банковские сотрудники обращают внимание при поступлении заявки, — это кредитная история. Банки могут проверить хронику предыдущих займов заявителя и его финансовую дисциплину: благодаря обмену информацией между организациями кредиторы в состоянии узнать, были ли у потенциального заемщика просрочки в прошлом, сообщили кредиторы. «Если клиент уже имеет опыт выплаты кредитов и умеет планировать свои расходы, то и обязательства по ипотеке не станут для него проблемой», — передали в ЮниКредит Банке.
У некоторых клиентов вызывает недоумение сама необходимость подобной проверки: зачем изучать прошлое потенциального заемщика, если банк все равно получает приобретаемую квартиру в залог? «Конечно, можно сказать, что банки защищены залогом — самой квартирой, но реализация залогов не является непосредственной деятельностью банков, они вовсе не заинтересованы этим заниматься», — ответил руководитель дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко.
Помимо кредитов, банки обратят внимание на вклады, открытые клиентом за последние годы.
«При рассмотрении заемщика, который пользуется депозитами, банки обычно применяют более лояльный подход, — указал руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. — Такой клиент абсолютно прозрачен: он регулярно пополняет свой депозит, [а потому] банк понимает, что у этого человека есть источник получения дохода, часть которого потом может быть использована для платежей по кредитам. Меньше сложностей при получении ипотечного кредита возникнет и у заемщика, оформившего ипотечный кредит в том же банке, где получает зарплату. Как правило, таким клиентам банки предлагают более выгодные условия получения кредита, например пониженную процентную ставку».
Какой должна быть зарплата
Вторым критерием после кредитной истории для банка становится фактический доход будущего заемщика. «Для того чтобы получить ипотечный кредит в Райффайзенбанке, заемщик должен иметь минимальный доход 20 тыс. руб., если он проживает в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Магадане, Сургуте или Тюмени. Для жителей остальных регионов достаточно 15 тыс. руб. ежемесячного дохода», — рассказал Морозов.
В других банках, опрошенных «РБК-Недвижимостью», минимальную величину зарплаты назвать отказались: по словам кредиторов, банки рассматривают каждую заявку индивидуально. «Для расчета возможности выдать запрашиваемую сумму кредита используются различные квалификационные коэффициенты», — отметила начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елена Ланько.
Формула расчета зависит от суммы кредита, ставки, срока, выбранной программы и других факторов, объяснили в ТрансКапиталБанке. «Можем посчитать такой пример: если в Москве вам надо взять 500 тыс. руб. по ставке 10,9% на срок 25 лет, то ваш ежемесячный доход должен составлять порядка 13,5 тыс. руб., а ежемесячный платеж при этом будет равен 5 тыс. руб. В регионах цифра ниже: чтобы на таких же условиях взять 300 тыс. руб., доход заемщика должен составлять 8 тыс. руб., а ежемесячный платеж при этом составит 3 тыс. руб.», — заявил Вадим Пахаленко.
Совместители и пенсионеры
Разницы между клиентами, которые получают всю сумму на одном месте работы, и заемщиками, чей доход складывается из различных источников, для банка нет, утверждают кредиторы. «Доход с основного места суммируется с дополнительным [только] при наличии подтвержденного дополнительного дохода», — предупредил Морозов. «Мы готовы рассматривать разные ситуации, включая нестандартные, и в ручном режиме подбирать возможные решения, — заверил Пахаленко. — Я знаю специалиста, которая ведет бухгалтерию сразу для нескольких компаний. Когда возникла необходимость взять ипотеку, проблем у нее не возникло».
В банке «Зенит» заверили, что рассчитывать на ипотеку могут и представители нестандартных профессий — к примеру, сотрудники развлекательных клубов или охранники. «Главное, чтобы доход был регулярным, а в случае увольнения клиент смог бы найти работу, позволяющую получать доход, сопоставимый с текущим», — разъяснили в банке.
В отдельных случаях препятствием может оказаться небольшой стаж работы на последнем месте. К примеру, в Райффайзенбанке ипотечный кредит может получить заемщик, проработавший не менее года, если данное место работы — первое для заемщика, либо не менее шести месяцев в одной компании при общем трудовом стаже не менее года. Еще один возможный вариант — три месяца в текущей компании при общем трудовом стаже не менее двух лет. Похожие ограничения накладывают в «Зените»: здесь соискатель должен быть трудоустроен на протяжении как минимум двух лет. В ТрансКапиталБанке минимальный трудовой стаж для одобрения ипотеки равен одному году. «Заемщик должен пройти испытательный срок на последнем месте работы, то есть проработать более трех месяцев, или предоставить справку о том, что принят без испытательного срока — в этом случае он должен проработать более двух месяцев», — раскрыла причину многомесячного «эмбарго» на ипотеку Елена Ланько.
Бывают и нестандартные ситуации. «У нас был такой случай: человек только сменил работу и еще не прошел испытательный срок, но его трудовая книжка убедила нас, что на всех предыдущих своих должностях он работал стабильно и подолгу, а уровень его компетенции гарантирует ему трудоустройство в любом случае. Мы можем пойти навстречу, если видим, что у клиента есть надежная и востребованная профессия, а также опыт долгосрочной работы в других компаниях», — заключил Пахаленко.
Наконец, пенсионный возраст также не является помехой: большинство банков выразили готовность работать с заемщиками до 65 лет. «Пенсионеры есть разные. Есть, например, военные, которые выходят на пенсию в достаточно молодом возрасте и могут потом продолжать карьеру в другой области. Они являются прекрасными заемщиками», — сообщили в ТрансКапиталБанке. В Райффайзенбанке и банке «Зенит» уточнили, что на одобрение кредита могут рассчитывать работающие пенсионеры. «Пенсионер может участвовать в ипотечной сделке и как основной заемщик, и как созаемщик при условии, что пенсионные выплаты являются дополнительным источником дохода», — объяснил Морозов.
Нестандартные способы убеждения
Помимо стандартной справки о доходах потенциальные заемщики могут представить банкам еще несколько аргументов в свою пользу. Первый аргумент — наличие детей. «У нашего типичного заемщика есть дети, — призналась Елена Ланько из банка «Зенит». — Для банка это плюс, особенно если детей двое, так как в этом случае заемщики часто направляют на погашение части задолженности по кредиту средства материнского капитала. Таким образом, подобные клиенты с меньшей долей вероятности выйдут в дефолт».
Второй аргумент — пассивные источники дохода. Таким источником может быть, к примеру, уже имеющаяся у заемщика квартира, которую он сдает в аренду: ЮниКредит Банк и Райффайзенбанк готовы учитывать прибыль от аренды в качестве стабильного дохода. «Наличие недвижимости в другом городе — это вопрос для обсуждения, — усомнился Вадим Пахаленко. — Насколько этот актив ликвиден? Речь идет о новой квартире в Санкт-Петербурге или о небольшом участке в глухих лесах? Если [вы думаете, что информация о недвижимости] поможет, то, конечно, обсудите с банком наличие у вас этой собственности».
Наименее действенный аргумент — рекомендательные письма от работодателя, констатировали в ТрансКапиталБанке. «К сожалению, для банка это не аргумент», — заявил руководитель дирекции ипотечного кредитования. Зато в банке «Зенит» готовы учитывать наличие у клиента патентов и грантов — Елена Ланько назвала эти бумаги в числе факторов, которые повышают вероятность положительного ответа от банка.
Тем не менее основным фактором все равно остается уровень зарплаты. По расчетам банков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», ежемесячный платеж по запрашиваемой ипотеке не должен превышать 50% от доходов семьи, а суммарная долговая нагрузка с учетом нежилищных кредитов, выданных другими банками, не может быть больше 70–80% от суммарного дохода.