Почему инвесторам из РФ стало невыгодно держать недвижимость в офшорах
Российское законодательство о контролируемых иностранных компаниях (КИК) довольно жесткое и лишает смысла учреждение офшорной компании. В этой связи для отечественных владельцев недвижимости пришло время обратить свой взор на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ) как альтернативу иностранной компании.
История этого вопроса берет начало из глубины советских времен, которые заложили определенный менталитет в головы нынешних собственников недвижимости.
Во-первых, это любовь к долларам США и иной «крепкой» валюте. Грустно об этом писать, но подавляющее большинство успешных бизнесменов не рассматривают рубль и все с ним связанное как средство долгосрочного сохранения капитала. Последствиями такого отношения стали валютные арендные ставки на российскую недвижимость (как правило, это квартиры внутри бульварного кольца Москвы и деловые центры класса А прайм) и инвестиции в зарубежную недвижимость.
Во-вторых, инстинкт самосохранения, который диктует своему хозяину желание найти «тихую гавань». Такой «тихой гаванью» принято рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость, в юрисдикциях, где право собственности свято охраняется законом и является основой государственного и общественного строя.
Перейду от основ, заложенных в советские времена, к нашей эпохе. С 90-х годов прошлого века бизнес в России активно использует иностранные юрисдикции (Британские Виргинские острова, Кипр, Панаму, Нидерланды, Лихтенштейн и другие страны) с целью минимизации налога на прибыль как с арендного дохода, так и с продажи недвижимости. В первом случае вся прибыль оседала на зарубежных счетах в банках, во втором случае использовался механизм продажи недвижимости через акции специально созданных обществ (в некоторых юрисдикциях при продаже акций налог на прибыль не уплачивается, НДС не предусмотрен вовсе). Все это хорошо работало с некоторыми нарушениями. Например, судебная практика в РФ приравняла договор купли-продажи акций (долей) организации, владеющей недвижимостью, к договору купли-продажи недвижимости, что создает обязанность по уплате НДС и налога на прибыль. Но при использовании так называемых «матрешек» некоторым удавалось проводить подобные сделки без ведома налоговых органов.
Все изменилось с выходом Федерального закона «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)» от 24.11.2014 № 376-ФЗ. Этот закон ввел налог на прибыль, взимаемый на территории России, для зарубежных организаций (даже образований, не являющихся юридическими лицами), отнесенных к КИК. Внедрение законодательства о КИК еще только набирает обороты, вносятся поправки в закон, накапливается правоприменительная практика. Но вектор законодателем задан. Государство поставило перед собой задачу не допустить, в частности, уклонения от налогов (налога на прибыль) на недвижимость, расположенную как в России, так и за рубежом.
Были и другие изменения. Кризисные явления в экономике, наблюдавшиеся с начала 2014 года, отразились на стоимости кредитования и доступности коммерческих кредитов для бизнеса, произошла резкая девальвация рубля. Все это делает актуальным альтернативные способы привлечения капитала, позволяющие получать ликвидность в рублях и не под высокий процент. Притом непрозрачные формы владения недвижимостью не позволяют ни получить кредиты, ни привлекать инвесторов, ни решать проблемы ликвидности недвижимости.
Все эти изменения, ограничения, трудности и проблемы создают благодатную почву для нового витка развития ЗПИФ в России.
Небольшое лирическое отступление. Законодательство и политика государства в отношении ЗПИФ также находятся в динамике. ЗПИФ в России появились в начале 2000-х годов с вступлением в силу Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 № 156-ФЗ. К окончанию второго десятилетия нашего века ЦБ РФ и законодатель, накопив богатый и положительный, и негативный опыт работы ЗПИФ, реализуют комплекс мер, направленных на недопущение использования ЗПИФ в качестве инструмента для маскировки дыр в балансах банков и механизма обмана инвесторов за счет наполнения ЗПИФ «мусорными» активами. Приведем свежее Указание ЦБ РФ от 05.09.2016 № 4129-У (находится на регистрации в Минюсте России), согласно которому в состав активов ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов не могут входить помещения в нежилых зданиях, сданные в аренду менее чем на 40% от полезной площади в течение одного календарного года. Таким образом регулятор борется с потенциальным обманом инвесторов: покупка коммерческой недвижимости без дохода, несущей лишь расходы (налог на имущество, коммунальные расходы и т. п.) — серьезная угроза для неопытных инвесторов.
Возвращаемся к основному предмету этой статьи — ЗПИФ. С одной стороны, государство закручивает гайки в части возможностей использования зарубежных юрисдикций, с другой стороны — осуществляет комплекс мероприятий по приданию еще большей прозрачности ЗПИФ.
События, которые сейчас происходят в политике и экономике нашего государства, создали серьезные предпосылки для того, чтобы российский бизнес обратил свой взор на ЗПИФ, которые способны решить многие насущные задачи для владельцев недвижимости, расположенной в России. Например, помогут привлечь дополнительный капитал за счет продажи паев фонда инвесторам. Или изменить структуру владения недвижимостью, которая, возможно, стала неактуальной из-за введения законодательства о КИК, то есть перейти с зарубежных компаний на ЗПИФ. Это позволит законно прозрачно минимизировать налог на прибыль. Стоит отметить, что при расформировании фонда инвестору все же придется заплатить налог на прибыль или НДФЛ. ЗПИФ дает лишь отсрочку на срок до 15 лет, также налог уплачивается с регулярных выплат накопленного дохода из ЗПИФ.
В завершение для владельцев зарубежных активов, проживающих в России, приведу цитату из Указания ЦБ РФ от 05.09.2016 № 4129-У: «В состав активов инвестиционных фондов, относящихся к категории комбинированных фондов, могут входить любые активы за исключение наличных денежных средств». Это открывает возможность для владельцев зарубежной недвижимости перевести ее из КИК в ЗПИФ. При этом нужно иметь статус квалифицированного инвестора, который легко достижим для профессиональных игроков рынка, как физических, так и юридических лиц.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
