Кадры, цены, альтруизм: какие вызовы сегодня стоят перед девелоперами
Аналитика и прогнозы на рынке недвижимости все чаще напоминают гадание на кофейной гуще. Что стало — понимают все. Что будет — не знает никто. Осенью, в начале делового сезона, всегда было принято подводить предварительные итоги года и давать прогнозы. Считать по осени цыплят.
Начну с внутренней кухни — рынка труда в сегменте недвижимости. Общаясь с коллегами, констатируем: начался колоссальный передел на рынке труда, броуновское движение. Кого-то увольняют — нет денег. Другие уходят сами на большие зарплаты — туда, где деньги есть. Приходят третьи — вообще с других рынков, для которых «недвига» — мутная вода. Одни компании увольняют маркетологов, другие — ищут коммерческих директоров с функцией маркетинга, при этом спрос на тех, кто показывает последние год-два результаты по продажам. Думаю, в ближайший год одни старые звезды засияют ярче, другие будут забыты. Появятся новые, которые принесут на рынок мысли, идеи, креатив. Думаю, что рынок труда в нашем сегменте до конца 2016-го и в первой половине 2017-го ждет настоящий передел, нас еще многие удивят и, возможно, обескуражат.
Теперь про главное на рынке — предложение, спрос, цены.
С предложением мы сделать ничего не сможем, как бы мы ни стенали по поводу конкуренции и размазывания спроса по проектам — новые проекты выходят и будут выходить, пока выдаются разрешения. А они будут выдаваться, поскольку нужно отчитываться об объемах ввода. Власти Москвы выдали разрешения на строительство 35 млн кв. м недвижимости. В Подмосковье объем ввода квадратных метров за девять месяцев вырос на 2 млн кв. м — это целый город за год построили! В Москве объем ввода жилья пока отстает от области, но проектов в стройке на территории столицы сейчас более 40 — это значит, что через три-четыре года столица догонит область по объемам строительства. Такие колоссальные масштабы отнюдь не значат, что все сейчас с проектами выступили, а потом пять лет никаких новых не будет. Интерес инвесторов присутствует, в Москве и области много новых площадок, их предлагают на рынке, есть довольно удачные, хотя много и переоцененных. К тому же транспортное развитие мегаполиса (то же МЦК), строительство новых станций метро, развязок, позволяет покупателям по-новому посмотреть на ту или иную локацию. Вообще, вся эта история с развитием общественного транспорта в Москве, да и в области — МЦК ведь во многом на областных жителей рассчитано — пока не в полной мере оценена игроками на рынке недвижимости. В Москве фактически появилось новое транспортное кольцо — и как альтернатива, и как дополнение к метро. Это, безусловно, точка роста для рынка недвижимости, и только единицы наших коллег по рынку вовремя «оседлали» эту тему.
Относительно цен — что угодно могут говорить скептики, но застройщики будут их поднимать неминуемо, закрывая глаза на эластичность спроса и прочие экономические и маркетинговые термины. Да, объем предложения растет, но и себестоимость строительства тоже растет — по нашим оценкам, за полтора года она поднялась на 15%. Не совсем понятно, как многие держались 2015–2016 годы, продавая на грани себестоимости, но резервов для ценовой конкуренции больше нет. Скидки на рынке новостроек кончились.
Теперь про больную мозоль — спрос. Хочется спросить коллег: а не слишком ли мы жалуемся? Вспомните 2008 год — тогда за пару месяцев умерло все и сразу. Какое там размывание спроса — не было спроса, температура у него была чуть выше, чем у трупа. Сейчас мы полтора года уже говорим, что спрос сократился, но он есть. Да, он волнообразен, он то оживает, то затихает, то опять вдруг — рывок. Не вполне объяснимый. Приходят старые потенциальные покупатели, берут сразу две-три квартиры. Менеджеры по продажам спрашивают: что стало причиной принятия решения? Созрели. Просто созрели.
Считаю, что у спроса четыре ноги. Первая — нормальная ситуация на рынке труда, уверенность людей в том, что они не окажутся безработными. Вторая — снижение уровня инфляции, когда каждый новый квартал реальные доходы если не растут, то хотя бы не сокращаются. Третья — процентные ставки в пределах 10% по ипотеке. И конечно, соотношение спроса и предложения. К сожалению, пока мы по всем показателям в ожидании лучших времен. Думаю, что такая ситуация сохранится до 2020 года, и если какая-то одна из «ног» будет здоровой, остальные три больных не дадут рынку войти в состояние баланса.
Но отложенный спрос реализуется все равно, просто он размазывается в локации не по двум-трем проектам, а по пяти-семи, причем на разных стадиях строительства. Здесь мы возвращаемся к теме увеличения объемов строительства: чем больше проектов, тем сильнее это размывание, тем меньше достанется каждому отдельному проекту. Давление конкуренции будет нарастать.
Казалось бы, чем выше конкуренция, тем выше качество продукта, ведь в борьбе за покупателя оно должно постоянно улучшаться. В строительстве этот принцип не работает. Быть качественным — дорого. Быть конкурентоспособным за счет качества, а не за счет цены — сложно. Чем сложнее продукт, тем он дороже. А покупатель выбирает своим карманом. Или даже желудком. Он выбирает по цене, поэтому мы видим это снижение стоимости лота, эту мелкую нарезку квартир-пеналов. Мы видим упрощение, удешевление, скатывание куда-то к индустриальному домостроению, но в красивой упаковке брендинга, нейминга и отличающихся от соседей фасадов. А как быть с командами, идеями, добавлявшими и еще пока пытающимися добавлять на рынок тот самый прогресс, создавая продукт, на который хотелось равняться, за которым хотелось тянуться? А если вспомнить про все те новшества по паркингам и первым нежилым этажам, требования к инсоляции, поправки в 214 Федеральный закон, которые удорожают каждый метр независимо от его (обещанной или реальной) концептуальности? Ведь, по сути, из-за всего этого единственная пока открытая для всех реальная отрасль экономики остается одной из самых незащищенных. Я бы даже сказал беззащитных — ни с точки зрения прав дольщиков, а с точки зрения прав бизнеса. Основное право которого — все же прибыль, а не социальный альтруизм.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
