На краю пропасти: как рынок коммерческой недвижимости пережил этот год
Рынок коммерческой недвижимости России расстался с иллюзиями еще в 2015 году, и в 2016-м этот сегмент замер на краю пропасти: еще шаг вниз и — волна банкротств, замороженных строек, просроченных кредитов. Отрасль, привыкшая к высокой доходности, оказалась в ситуации, когда 1 процентный пункт (п. п.) отделял от возможного банкротства. Действия регулятора носили дестабилизирующий характер — чего только стоят угроза законодательного запрета валютных ставок и закон о торговле.
Но совместными усилиями собственников и банков ситуацию удалось стабилизировать. Более того, арендаторы в полной мере использовали возможности обеспечить себя в долгосрочной перспективе качественными площадями. В Москве, по предварительным данным, в 2016 году арендовано и куплено 1,5 млн кв. м офисов против 1,25 млн кв. м в 2014-м и 2015-м.
Рост количества сделок на фоне снижающихся ставок говорит о зрелости рынка, о его способности к адаптации. Рынок коммерческой недвижимости стал полноценной и устойчивой отраслью экономики страны, способной не только быть драйвером экономического роста, но и абсорбировать внешние шоки.
В четвертом квартале 2016 года ожидания игроков рынка были вознаграждены. По предварительным данным, эквивалентная арендная ставка на московские офисы (средняя взвешенная по площади величина из рублевых ставок и долларовых ставок, пересчитанных в рубли по курсу на день сделки) составила 22,25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, притом что в третьем квартале этого года она равнялась всего 19,5 тыс. руб.; минимальная ставка на уровне 18,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год зафиксирована в первом квартале 2016-го. Фактически можно говорить о новом цикле роста ставок на московские офисы. Этот тренд будет доминировать и в 2017 году: мы полагаем, что средние ставки на офисы классов А и Б в 2017 году составят 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Также наметилось, хоть и незначительное, снижение доли свободных площадей. Особенно это заметно в классе А, где вакантность снизилась с пикового значения в 26% на целых 3 п. п. Скорее всего, снижение продолжится и в 2017–2018 годах, причем не только за счет роста поглощения, но и по причине вывода с рынка неликвидных офисных площадей и их перепрофилирования.
В 2016 году произошел еще один важный сдвиг. В России коммерческие пространства всегда были качественнее общественных: торговые и бизнес-центры формировали новое представление о том, что такое благоприятная среда; общественные, муниципальные пространства редко могли похвастаться сравнимыми характеристиками. Однако именно в 2016 году стараниями урбанистов и муниципальных властей ситуация развернулась. Пешеходные зоны, парки и улицы сегодня задают новый стандарт среды. Даже несмотря на всю критику со стороны эстетствующей публики, горожане с радостью приняли плоды реконструкции. И сегодня на фоне этого благолепия даже торговые центры, особенно построенные десять лет назад, выглядят бледно. Общественная городская среда бросила вызов коммерческим пространствам.
В ближайшие годы коммерческий сектор недвижимости Москвы будет отвоевывать утерянные позиции. Мы уже видим спрос на креативные подходы к развитию проектов. На смену спекуляции на растущем рынке недвижимости приходят индивидуальные стратегии.
Но главное — отрасль должна выйти из состояния усталости и получить новый импульс для развития. Для недвижимости, в отличие от других отраслей, таким импульсом может стать стагнация в экономике, когда можно начать планировать на долгий срок, не опасаясь плохих новостей и краткосрочных шоков.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
