Денис Соколов: «Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы»

— MIPIM — крупнейшее деловое мероприятие в мире глобальной недвижимости. Каковы настроения инвесторов в 2016 году?

— В 2016 году мне показалось, что мы [Россия] полностью оторвались от мирового контекста.

— Что вы имеете в виду?

— Мы ушли в свое плавание. Мы обсуждаем кризис: то ли есть он, то ли его нет на российском рынке недвижимости. А вот, например, восточно-европейская повестка дня совершенно другая: «Рынок недвижимости сейчас развивается хорошо, но как избежать рецессии через десять лет?»

— Какие тенденции в инвестировании в недвижимость вы отметили?

— Я был на мероприятии Urban Land Institute, они говорят о том, что меняется вся концепция инвестирования. То есть инвестиции в прайм-объекты скоро станут уделом арабских шейхов, когда можно большие деньги закопать с минимальными затратами и усилиями, а потом стричь небольшие купоны с этого. Это нельзя назвать smart-money. Новая тенденция в том, что инвесторам теперь необходимо быть управляющими. И оперативно управлять, например, не офисом, где много ума не надо — сдавай в аренду, а сетью студенческих общежитий или медицинским кластером, к примеру. А это требует энергии, технологий и знаний, вот это — то, что становится наиболее актуальным для инвесторов в недвижимость.

— Что вы имеете в виду, говоря про рецессию через десять лет?

— Это не мировая рецессия, а локальная. У каждой страны есть свой цикл развития. Если заговорили про Восточную Европу… Перед Польшей, к примеру, стоит проблема, что делать с ростом ВВП на 3,5% в год. Это в принципе очень неплохо, но они понимают, что их собственные ресурсы обеспечат им развитие лет на семь-восемь, ну, может быть, на десять. И если они не будут сейчас менять экономику, в том числе и рынок недвижимости, концептуально, то через десять лет страну ждет испанский сценарий. Это неизбежно. И это та проблема, над которой они сейчас думают.

У нас в России другая ситуация. Мы сейчас, в принципе, не можем повлиять даже на то, что будет в 2017 году.

— А более глобальные рынки недвижимости, чем Польша, могут потянуть вниз другие рынки?

— С моей точки зрения, мировой рынок недвижимости сейчас находится в состоянии disruption — смены привычных парадигм. Все это связано с уберизацией (от названия компании Uber и одноименного приложения для поиска, вызова и оплаты такси или частных водителей) — переходом на новые технологии, которые смешивают все карты.

До последнего времени для мирового рынка недвижимости было принято следующее разделение. Европа, Америка — это стабильные рынки с низкой доходностью. Развивающиеся рынки, например страны БРИКС, всегда показывали более высокую доходность, но с повышенными рисками. А так называемые пограничные рынки — Иран, Африка и т. д., — как правило, демонстрировали непонятно какую доходность и с огромными рисками.

Сейчас получается, что рынки недвижимости стран БРИКС и других развивающихся рынков имеют доходность как в Европе, а риски в три раза выше. И это ломает весь менталитет инвесторов, всю систему глобальных инвестиций в недвижимость.

Раньше было: если хочешь инвестировать безопасно — в Европу, если хочешь больших доходов — в развивающиеся рынки, если у тебя какие-то геополитические соображения — в Африку. Сейчас развивающиеся рынки вообще «ушли с радара» — какой смысл вкладываться, например, в Россию, недвижимость которой, если повезет, может принести всего 5% годовых в валюте. То же самое с Китаем, где в моменте доходность немного повыше [чем в России], но в потенциале — только вниз. И вот все это кардинально меняет взгляд инвестора.

Это не кризис, это смена расстановки сил. На Россию [инвесторы] сегодня смотрят скептически не только из-за того, что у нас санкции и прочие «радости» жизни, а еще и потому, что сама идея инвестирования теперь — другая. Россия так или иначе является частью развивающегося мира. Вниз нас потянуло общее снижение интереса инвесторов к развивающимся рынкам.

— А что с Россией конкретно? Подробнее, пожалуйста.

— Понятно, что в России сегодня нет иностранных денег, иностранных инвесторов, потому что — санкции. Многие надеются, что санкции отменят, и тогда рынок недвижимости сразу пойдет вверх. Проблем здесь две, потому что: а) санкции не отменят и б) если даже и отменят, нет предпосылки, что мы заживем в той же самой системе, которая была до этого.

MIPIM-2016 показал, что в России сейчас — настоящий кризис идей. Обычная риторика любого нашего девелопера: «Да, времена трудные, но мой качественный проект всегда пойдет». И если каждый девелопер говорит о качественных проектах, тогда откуда берутся некачественные? Здесь одно из двух: либо девелоперы лукавят, либо называют качественным что-то другое.

Если смотреть на жилой рынок, меня удивляет такое легкомыслие девелоперов. Потому что у них начинается та же самая ситуация, которая уже происходит на рынке офисной недвижимости, который сейчас «щупает» дно спроса. Есть вероятность, что падение спроса ждет жилой рынок Московского региона. И при этом [у российских застройщиков] такое тотальное спокойствие: «Все будет нормально, все будет хорошо…» Я не понимаю!

— Какое место на карте мировых инвестиций в недвижимость занимает Китай?

— Китай, кстати, занимает невысокое место на карте мировых инвестиций. У страны очень большой внутренний рынок инвестиций, однако он в основной массе представляет собой «бумажные» проекты. Это такие проекты, которые часто перепродаются, но редко строятся и достраиваются. Это «рынок в себе».

В Китае в большинстве случаев объекты недвижимости не то что переоценены — не хватает даже фундаментального спроса на них. Как и в Москве, пустыми стоят гигантские площади коммерческой недвижимости.

Каких-то ожиданий, что этот рынок будет расти, в принципе нет. А тем, кто инвестирует в такие страны, нужен как минимум двукратный рост стоимости их объектов. Потому что 10%-ный рост с существующими в стране рисками им неинтересен.

— Притом что иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости стало меньше, они все-таки есть? Кто эти люди или компании?

— Кто готов сейчас инвестировать в российскую недвижимость? Это компании, у которых есть в России операционный бизнес. Для которых недвижимость — это не инвестиционный, не финансовый инструмент, а производственный актив. Это производственные компании. Они продолжают покупать коммерческую недвижимость, потому что она сейчас дешевая.

Та же самая история была в 1990-е годы. У нас было много иностранных компаний, купивших тогда в Москве особняки. И до сих пор ими владеют. Они не смотрят на этот объект как на какой-то финансовый актив, он им просто нужен для бизнеса.

— Что вы понимаете под высокими рисками для инвесторов в недвижимость в России?

— В первую очередь, это риск потери доходности. Допустим, завтра в России будут запрещены валютные ставки на аренду коммерческой недвижимости. Или вновь изменится система налогообложения. Что делать собственникам, которые заключили десятилетние договоры с арендаторами при инфляции в 20–30% годовых? Денег, которые они по договору получат с арендаторов, не хватит даже на поддержку здания в нормальном состоянии, не говоря про доходность.

Игнат Бушухин