Цифры года: чем запомнится 2016 год для рынка недвижимости Москвы

Иллюстрация: sangatstudio

Иллюстрация: sangatstudio

Для одних 2016-й стал годом скидок, для других — годом рекордных сделок, третьим он запомнился благодаря масштабным проектам. Пожалуй, главной темой уходящего года стали крайности рынка недвижимости — будь то колоссальные по площади проекты застройки ближнего Подмосковья или до смешного маленькие квартиры в новостройках. В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипично долгой рассрочки до стоимости самой дорогой квартиры в Москве.

На московском рынке жилья намечается серьезное затоваривание: к концу года в столичных новостройках скопилось 40,5 тыс. непроданных квартир и апартаментов общей площадью 2,84 млн кв. м. Это абсолютный рекорд для Москвы; за последний год объем предложения на первичном рынке увеличился на 6,7%, сообщает риелторское агентство Est-a-Tet. В Новой Москве ситуация не лучше: прямо сейчас на присоединенных к столице территориях в продаже находятся 11 тыс. квартир в новостройках.

Уменьшение площадей в новых квартирах — один из главных трендов 2016 года. В столице уже можно купить апартаменты площадью 16 кв. м, в Новосибирске и вовсе продается жилье площадью 8 кв. м. На таком фоне средняя площадь квартиры в новостройке Старой Москвы уменьшилась с 79 кв. м в 2010 году до 61 кв. м в 2016-м — то есть на 23% за шесть лет.

Циклопический проект жилой застройки разработала компания «Самолет Девелопмент». В поселении Молоковское Ленинского района Московской области девелопер решил построить жилой комплекс площадью 4 млн кв. м. Новый мегарайон станет соседом другого проекта «Самолет Девелопмент» под названием «Пригород. Лесное» площадью 3,5 млн кв. м — этот район занимает второе место по объемам в Московском регионе. Там же расположатся более мелкие проекты компании, в общей сложности девелопер решил возвести 9,5 млн кв. м недвижимости на территории в 915 га к юго-востоку от Москвы. Здесь нет и не будет метро, а ключевой транспортной магистралью является Каширское шоссе. Если планы «Самолет Девелопмент» осуществятся, строительные работы в Ленинском районе Подмосковья завершатся в 2029 году.

Покупатели жилья всегда любили рассрочку. Во-первых, у нее нет процентов — в отличие от кредита или ипотеки с двузначной процентной ставкой. Иными словами, человек заплатит именно столько, сколько прописано в договоре, без дополнительных отчислений посреднику. Во-вторых, рассрочку обычно предоставляет компания-застройщик — а значит, клиенту не нужно обращаться в банк и собирать десятки документов для одобрения кредита. Сейчас оплатить квартиру в рассрочку можно в 86,7% московских новостроек. Впрочем, не это главное. Наряду с привычными условиями по рассрочке в два-три месяца отдельные девелоперы начали предлагать рассрочку на семь лет — рекордный срок для столичного рынка недвижимости.

Несколько лет подряд цены на жилье в Москве безостановочно росли. К 2016 году эта тенденция осталась в прошлом: за год средняя стоимость столичного жилья упала на 10,2%. Красноречивее всего слом тренда выглядит в регулярном рейтинге Global Residential Cities Index международной брокерской компании Knight Frank, где Москва заняла 149-е место из 150.

Сделку года на рынке московского элитного жилья заключил неназванный гражданин России. В мае 2016 года секретный покупатель приобрел пентхаус в башне «Город столиц» делового центра «Москва-Сити» за $10,5 млн — рублевая стоимость по текущему курсу ЦБ равна 639 млн. Площадь рекордного лота составила 250 кв. м. Апартаменты находятся на 68-м этаже; продавцом выступил архитектор из Нью-Йорка.

Цена спроса и цена предложения — в 2016 году эти величины оказались безнадежно далеки друг от друга. Самым дорогим предложением на рынке московского жилья в уходящем году оказалась квартира площадью 415,5 кв. м в жилом комплексе Grand Prix House в Бутиковском переулке рядом с улицей Остоженка. Владелец этого лота рассчитывал выручить от продажи более 1,6 млрд руб. ($23,5 млн по курсу ЦБ на момент размещения объекта в экспозиции). Квартира появилась на рынке еще весной, но так и не нашла покупателя.

Почти весь год доля московских квартир, которые продавались со скидкой, балансировала около отметки 80–82%. Прорыв произошел в конце осени: в ноябре и декабре доля сделок с дисконтом достигла исторического максимума в 86%. По оценкам риелторского агентства «Инком-Недвижимость», на здоровом рынке процент скидочных сделок обычно равен 50–60%. В настоящий момент средний размер дисконта на вторичном рынке столичного жилья составляет 9,1%.

2016 год был богат на рекорды — но следующий год способен перекрыть эти достижения. По итогам года девелоперские компании Москвы получили разрешение на строительство 8,5 млн кв. м нового жилья в черте города. В 2017 году новый объем выйдет на рынок — и цены должны будут отреагировать. Для сравнения: в 2014 году на первичном рынке столицы в продаже находился 1,1 млн кв. м жилья, в декабре 2016-го — 2,6 млн кв. м.

Различные компании арендуют по 400–600 тыс. кв. м офисов в Москве в год, подсчитали в брокерской компании Colliers International. При этом уже сейчас на столичном рынке пустует более 2,5 млн кв. м офисной недвижимости, обнаружили аналитики. Несложные вычисления показали: при существующем темпе поглощения российской столице потребуется как минимум четыре года, чтобы заполнить все существующие в городе офисы. Между тем девелоперы продолжают возводить новые бизнес-центры — а расчеты Colliers International не учитывают ожидаемый прирост предложения