Чем обернется снос пятиэтажек в Москве для ипотечных заемщиков
РБК опросил 15 ведущих ипотечных банков, чтобы узнать их планы в отношении переоформления залогов по ссудам на жилье в идущих под снос пятиэтажках. Как показал опрос, только треть из них (ВТБ24, Абсолют Банк, «Возрождение», «Уралсиб», ЮниКредит Банк) согласились раскрыть свое видение взаимодействия с заемщиками в этом вопросе. В Сбербанке и Связь-Банке отказались от комментариев, остальные опрошенные банки не ответили на запросы предметно.
Официальной статистики, сколько именно квартир в подлежащих сносу хрущевках обременены залогом в пользу банков-кредиторов, нет. Такое жилье банки кредитовали и кредитуют не слишком охотно, говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. Несмотря на это, на квартиры в 8 тыс. пятиэтажек, подлежащих сносу по новой программе ликвидации хрущевок, приходится порядка 3% ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья в Москве, высказал экспертную оценку представитель банка из топ-10. Впрочем, проверить эту цифру невозможно: данные по вторичному рынку жилья по регионам ЦБ не раскрывает. Но даже этими указанными 3% дело может не ограничиться. В связи с квартальным принципом сноса под него могут попасть не только пятиэтажки, но и панельные девятиэтажки, указывает собеседник РБК.
Ключевой момент при сносе кредитного жилья — своевременное переоформление залога. Если этого не произойдет, риски возникают как у банка-кредитора, так и у заемщика, указывают опрошенные РБК банкиры.
Жизнь без обременения
Ст. 41 закона «Об ипотеке» предусматривает, что если в связи с действиями муниципальных властей право собственности залогодателя (заемщика) на предмет ипотеки прекращается, то ему предоставляется другое имущество и, соответственно, ипотека распространяется на него.
Впрочем, происходит это не автоматически, договор залога необходимо переоформлять. При этом, как указывает адвокат, президент Гильдии юристов недвижимости Олег Сухов, многое будет зависеть от условия первоначального кредитного договора.
Сухов рекомендует заемщикам в кредитных договорах изучить пункт об утрате предмета залога и условий. Также в договоре могут быть указаны и условия (сроки и форма) уведомления банка и страховой компании о предполагаемом сносе жилья и способе компенсации предмета залога.
Если все это прописано в договоре, действовать надо по инструкции, а если нет, то в каждом конкретном случае вопросы решаются в индивидуальном порядке, поясняют юристы. «Мы будем менять предмет залога, оформлять новую закладную. При этом заемщик обязан, согласно договору с ЮниКредит Банком, уведомить банк об «утрате предмета залога», — указывает глава юридического департамента ЮниКредит Банка Наталья Окунева.
«Заемщиками должен быть осуществлен поиск нового залога, который должен быть оформлен соответствующим образом», — говорит Сухов.
По письменному заявлению собственника и с согласия банка заключается договор, определяющий переход права собственности на другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению, уточнил Павлов из Абсолют Банка. «В данном договоре указывается, что в связи с заменой предмета залога при регистрации договора одновременно государственной регистрации подлежит и обременение нового жилья залогом в пользу банка, а также составляется закладная на новый объект залога», — поясняет он.
Если между исчезновением старого и оформлением нового залога прошло достаточно много времени, то ключевым риском для заемщика становится требование банка о досрочном погашении кредита, предупреждает партнер юридического бюро Замоскворечье Дмитрий Шевченко. Согласно закону «Об ипотеке» залогодержатель (банк), если его интересы не в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного погашения кредита и обращения взыскания на имущество заемщика.
Игнорировать банк или затягивать процесс переоформления залога юристы заемщикам не рекомендуют. «Своевременное переоформление — наиболее рациональное решение для обеих сторон. Если заемщик не согласится на замену предмета ипотеки, суды, вероятнее всего, встанут на сторону банков», — поясняет партнер F1 Legal Фарид Бабаев.
Дополнительные расходы
Еще один серьезный риск для заемщика, связанный с заменой предмета залога, — дополнительные расходы. Так, в «Возрождении» в случае замены залога в связи со сносом дома будут взимать расходы по оценке нового предмета залога. В настоящее время размер данной комиссии составляет около 5–6 тыс. руб., а устанавливает его оценочная компания. Плату непосредственно за замену залога в банке обещают не брать.
При этом банкиры указывают, что извлечь какую-либо выгоду из замены менее качественного залога на более качественный (ветхое жилье будет заменено на новое, потенциально более дорогое) у заемщиков не получится: условия займа (ставка, срок, сумма) меняться не должны, так как в данном случае новый кредит не выдается, а меняется лишь залог. «Мы будем сохранять сроки и сумму кредита», — говорит Наталья Окунева.
Выгода от предоставления банку в новый залог более качественного жилья возможна лишь при продаже недвижимости как заемщиком, так и кредитором (например, при осуществлении процедуры взыскания), пояснила она.
Банки тоже рискуют
Опрошенные РБК юристы отмечают: в связи с тем, что переоформление документов занимает время, причем в каждом конкретном случае индивидуальное, риски возникают не только у заемщиков, но и у самих банков.
По правилам ЦБ, необеспеченная ссуда более рискованная. «Утрата первоначального залога и оформление прав собственности на другой залог могут не произойти одновременно, что может привести к необходимости доформирования банками резервов под необеспеченные ссуды, указывает Дмитрий Шевченко из «Замоскворечья». «Программа сноса пятиэтажек повысит риски дополнительных расходов на резервы для банков, связанные с утратой объекта залога в случае сноса дома», — соглашается первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. Возможно, для минимизации рисков банкам могла бы помочь специальная госпрограмма выкупа предметов залога в сносимых домах, добавляет Дмитрий Шевченко. Впрочем, о такой программе власти ничего не сообщали.
Страховка от риска
Риски утраты обеспечения, а как следствие — и заинтересованности заемщиков в погашении займа, банки хорошо понимают. В этой связи они сами принимают превентивные меры. К ним относятся как дополнительное уведомление заемщиков о возникающих рисках, так и жесткие требования к заемщикам информировать банк о судьбе залогов.
Многие банки уже просят клиентов о необходимости в краткие сроки обращаться в банк после получения уведомления о сносе зданий лично при посещении отделения или в письменной форме своему кредитному менеджеру, а также через различные каналы, в том числе через Facebook. «Клиенту нужно не позднее десяти дней с даты получения уведомления сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении (предоставляемое взамен жилое помещение, земельный участок, денежная компенсация и пр.)», — сообщил представитель пресс-службы ВТБ, уточнив, что это стандартное условие по ипотечным займам банка. В банке «Возрождение» также указывают, ссылаясь на условия договоров, что у клиентов есть обязательство информировать их в десятидневный срок о получении уведомления о сносе дома.
Впрочем, требование к заемщикам об информировании банка — скорее перестраховка, считает Антон Павлов. «Если жилое помещение находится в залоге у банка, уведомление (правовой акт об отселении и сносе дома) уполномоченный орган исполнительной власти направляет и собственнику жилья, и банку», — отмечает он.
Еще одним побочным эффектом в ситуации тотального сноса пятиэтажек в Москве может стать резкое ограничение или и вовсе прекращение кредитования банками граждан на покупку жилья в такого рода жилом фонде, считает Игорь Жигунов: «Теперь банки, скорее всего, не будут рассматривать в качестве объектов кредитования жилье, потенциально попадающее под действие новой программы сноса».
При участии Анастасии Криворотовой