Сносные кварталы: как изменит районы Москвы застройка на месте пятиэтажек
В Москве 14 мая запустили голосование на сайте «Активный гражданин» за включение домов в программу реновации или исключение из нее. Всего в предварительный список для голосования попало около 4,5 тыс. домов. Жители пятиэтажек должны сами решить их судьбу до 15 июня 2017 года.
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила столичных риелторов, как повлияет квартальная застройка на месте пятиэтажек на инфраструктуру этих локаций, что на их месте можно построить и сколько будет стоить жилье в новых домах, если бы они реализовывались на открытом рынке. Все адреса взяты из официального перечня на сайте мэрии Москвы. При оценке влияния новой застройки редакция предположила, что жители домов проголосовали за их снос и в ближайшее время их демонтируют, а освобожденные участки застроят.
Столичные риелторы оценили застройку кварталов с пятиэтажками в трех районах Центрального административного округа (ЦАО): Пресненском (22 дома в районе улице Подвойского), Таганском (четыре дома на Нижегородской улице), Красносельском (два дома на Каланчевской улице). Также риелторы оценили застройку крупного квартала (16 домов) в районе Марфино (СВАО).
Красносельский район
В Красносельском районе (ЦАО) в предварительный список попало всего восемь домов. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила оценить экспертов компании «Миэль-Новостройки», как повлияет снос двух пятиэтажек на Каланчевской улице. Эти дома находятся в центре, в непосредственной близости от Комсомольской площади и Казанского вокзала, а с другой стороны — очень близко подходят железнодорожные пути, которые создают постоянный повышенный шумовой фон.
«Если отталкиваться от того, что новые дома будут занимать такое же пятно застройки, но вырастут до 17 этажей, то общая площадь составит 18 тыс. кв. м. При этом в районе строить жилье такого же класса невыгодно», — считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Учитывая, что, помимо всех недостатков, участок находится в ЦАО, есть возможность вывести на рынок проект в нижнем сегменте бизнес-класса, добавляет она.
На данный момент плотность микрорайона невысокая, так как мало жилых домов. Но из-за того что преобладают офисно-деловые объекты, социальная инфраструктура недостаточно развита — в пешей доступности от жилья находится только одна школа и несколько детских садов.
Рост этажности домов, безусловно, приведет к увеличению населения, а следовательно, к повышенной нагрузке на существующие социальные объекты, если в рамках реновации не будут построены новые, прогнозирует Наталья Шаталина. По ее мнению, со строительством двух новых домов дополнительной нагрузки на транспортную инфраструктуру не произойдет: в пешеходной доступности расположена станция метро «Комсомольская», и часть жителей будет пользоваться общественным транспортом.
На данный момент в районе, в связи с тем что нет подходящих мест под застройку, на первичном рынке предлагаются исключительно апартаменты бизнес-класса — «Волга», «Басманный,5», Klein House, Loftec. Чтобы успешно продавать квартиры в этих домах, нужно на старте выходить со стоимостью квадратного метра в диапазоне 220–230 тыс. руб., считает Наталья Шаталина.
Таганский район
В Таганском районе в предварительный список для голосования попали всего четыре дома на Нижегородской улице. По словам руководителя департамента проектов компании Est-a-Tet Владимира Богданюка, инфраструктурное окружение Нижегородской улицы очень развито, рядом находятся образовательные учреждения (дошкольные и школы), дом культуры, аптеки, рестораны, фитнес-центры, продуктовые магазины и торговый центр.
«Поэтому снос и строительство новых домов вряд ли дадут существенный толчок к появлению новых инфраструктурных проектов, так же как и не окажут особой нагрузки на существующий транспортный поток», — считает он.
По оценке Владимира Богданюка, на месте этих домов возможно строительство порядка 30 тыс. кв. м нового жилья из расчета максимальной разрешенной высоты строений не более 75 м и средней плотности по районам столицы. Местоположение позволяет строительство жилья бизнес-формата, однако более актуальным здесь будет комфорт-класс, считает он.
На сегодняшний день стоимость предложения квартир на вторичном рынке на Нижегородской улице, по данным Est-a-Tet, составляет в среднем 200 тыс. руб. за 1 кв. м, на первичном — 190 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, если смотреть в ценах сегодняшнего дня, стоимость предложения в новом проекте бизнес-класса на начале строительства в этом месте может составить от 250–280 тыс. руб. за 1 кв. м, в проекте комфорт-класса — от 170 тыс. руб. за 1 кв. м, резюмирует эксперт.
Пресненский район
Специалисты риелторской компании «Бест-Новострой» рассмотрели крупный квартал с пятиэтажками (в основном серия I-515) в Пресненском районе (ЦАО) Москвы. В предварительный список голосования по программе реновации в локации, ограниченной ТТК, Звенигородским шоссе и Стрельбищинским переулком, попало 22 блочных дома примерно 1962 год постройки.
Указанные дома на улице Подвойского располагаются вдоль ТТК и достаточно близко к нему, что может повлиять и на качество новой застройки, убеждена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В то же время она считает, что здесь будет строиться коммерческое жилье повышенной комфортности, так как это ЦАО. В данной локации возможна качественная квартальная застройка бизнес-класса (с высотностью 10–17 этажей), где большинство новых корпусов не будут близко располагаться к ТТК, но приобретут хороший выезд на него и на Шмитовский проезд, добавляет она.
Безусловно, нагрузка на все системы в этой локации возрастет, так как для окупаемости программы реновации необходимо возвести нового жилья в два-три раза больше, чем существующие объемы пятиэтажек, прогнозирует Ирина Доброхотова.
На первичном рынке цена зависит от уровня проекта и стадии строительной готовности. Если предположить, что это будет бизнес-класс и старт продаж, то минимальный бюджет покупки возможен на уровне 7–8 млн руб. за «однушку» с последующим ростом стоимости на 20–30% после ввода здания в эксплуатацию, отмечает Ирина Доброхотова. Сейчас на вторичном рынке на этих улицах жилье в пятиэтажках, по данным «Бест-Новостроя», стоит столько же: однокомнатные — от 7,2 млн руб., двухкомнатные — от 8 млн руб.
Марфино
Эксперты риелторской компании «Метриум Групп» рассмотрели квартал в районе Марфино (СВАО), ограниченный улицами Академика Королева, Кашенкин Луг и Ботанической. В предварительный список для голосования здесь вошли все панельные и кирпичные пятиэтажки (16 домов), насчитывающие порядка 1,3 тыс. квартир. Всего в Марфине в сносной список включено 43 пятиэтажки.
При квартальном методе застройки на их месте можно возвести жилой комплекс, состоящий из башенных корпусов от 17 этажей и выше суммарной площадью 140–150 тыс. кв. м, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее оценке, в данной локации можно реализовать как проекты бизнес-класса, так и массовый проект, но более ликвидным будет жилой комплекс комфорт-класса со стартовой стоимостью 150–160 тыс. руб. за 1 кв. м. К моменту завершения строительства средняя цена в данном проекте может достигнуть 190 тыс. руб. за 1 кв. м.
«В этом случае собственники пятиэтажек могли бы получить квоту в строящихся домах, а остальные квартиры можно реализовать на рынке. Если же девелопер задастся целью возвести ЖК бизнес-класса, то для переселенцев понадобится отдельный жилой дом. Принимая во внимание относительно небольшой размер участка, это может негативно сказаться как на формировании концепции проекта бизнес-класса, так и на качестве жилья для собственников хрущевок», — отмечает Мария Литинецкая.
По прогнозам эксперта, плотность заселения микрорайона с высокой вероятностью вырастет в 1,5–2 раза. Тем не менее данная локация обладает хорошей сетью социальных учреждений, которая, скорее всего, справится с возросшей нагрузкой. Единственное исключение — образовательные учреждения, которых может не хватить, считает Мария Литинецкая.
Снос пятиэтажек: найдите свой дом на карте
