Далеко-далеко в Москве. Как устроены районы на задворках столицы
Прямо сейчас в Старой Москве есть как минимум три района, где средняя стоимость однокомнатной квартиры колеблется около 4 млн руб. Речь идет об эксклавах — так называют участки города, со всех сторон окруженные другим регионом. В данном случае «другим регионом» выступает Московская область, опоясывающая районы Восточный, Молжаниновский и Внуково.
Три указанных района — не самые очевидные локации в черте Москвы. Многие жители столицы не воспринимают эти места как часть города, по привычке «прикрепляя» их к Подмосковью. Несмотря на расположение за МКАД и сильную оторванность от привычных районов столицы, Восточный, Молжаниновский и Внуково не имеют отношения ни к области, ни к Новой Москве. Молжаниновский входит в состав Северного административного округа (САО), Внуково включено в Западный округ (ЗАО), Восточный относится к ВАО.
Московская «прописка» не помогла ни одному из эксклавов: здесь строится мало жилья, нет мегапроектов уровня Москвы внутри МКАД. Редакция «РБК-Недвижимости» расспросила риелторов о том, как устроена жизнь в самых далеких районах Москвы, а также о том, есть ли какие-то перспективы у всеми забытых столичных окраин.
Восточный: дачи в черте Москвы
Восточный район находится в 3 км к востоку от МКАД по Щелковскому шоссе, но к самому шоссе не примыкает: между автомагистралью и эксклавом расположена деревня, входящая в состав подмосковной Балашихи. По иронии картографов, через Восточный проходит улица Западная — основная транспортная артерия, объединяющая весь район.
Восточный находится в 5 км от станции метро «Щелковская». Чтобы добраться до станции, жителям необходимо пересечь МКАД — и это не самая простая задача. «Из района нет альтернативного выезда в виде электрички, а шоссе является одной из наиболее загруженных вылетных магистралей Москвы. В районе практически нет рабочих мест», — констатировала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
«Район Восточный можно условно поделить на три примерно равные зоны, — рассказывает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. — Это территория станции водоподготовки, частный сектор, состоящий преимущественно из дач, а также жилая часть — в основном старая застройка типовыми четырехэтажными домами 1960–1970-х годов и типовые многоэтажные дома, возведенные в конце 1970-х».
Станция водоподготовки — это вся восточная оконечность района. Здесь насосы перекачивают воду из озера в водопровод. Южную часть эксклава формируют одноэтажные дома, и только на севере можно встретить многоэтажки. Отдельная локация — деревня Акулово, расположенная в 20 км к северу от района Восточный и отделенная от Москвы множеством населенных пунктов, среди которых Мытищи, Пушкино и Королев.
Несмотря на свою удаленность, Акулово входит в состав Восточного и также считается Москвой. Здесь не ведется строительство, а место выглядит типичным селом средней полосы России. Благодаря Акулову, разделенному на две неравные части Пушкинским районом Московской области, Восточный образует сразу три эксклава — рекорд для удаленных районов столицы.
Жители Восточного часто ездят в соседнюю Балашиху, так как внутри района недостаточно объектов инфраструктуры — не хватает магазинов, кинотеатров и других общественно важных зданий, рассказали риелторы. «Семь лет назад здесь началась масштабная реконструкция, — утверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. — Одноэтажный жилищный фонд постепенно ликвидировался, а на его месте появлялись жилые комплексы (например, в микрорайоне Янтарный), состоящие из современных монолитных и панельных домов».
Молжаниновский: пробки и Химкинский лес
Молжаниновский примыкает к подмосковному городу Химки и аэропорту Шереметьево — район находится на севере Москвы в нескольких км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Здесь самая маленькая плотность населения во всей столице: всего 161 человек на 1 кв. км. Этот результат стал следствием большой площади района — по размеру территории Молжаниновский на четвертом месте в Старой Москве. Значительную часть площади занимают Химкинский лес и всевозможные пруды.
Молжаниновский — единственный район Москвы, где нет собственного почтового отделения. Для получения и отправки писем местным жителям приходится ездить в соседние Химки.
Жилье в Молжаниновском может заинтересовать разве что летчиков и работников аэропорта, рассказали риелторы. При желании дойти до Шереметьева можно пешком. С тем, чтобы доехать до других локаций в Москве, возникнут сложности — от столицы район отделяет почти вечная пробка.
«Район обладает крайне плохой транспортной инфраструктурой — в наличии только железная дорога, — заявил заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Покупка квартиры в Молжаниновском гарантирует получение московской прописки, однако жилье в панельных домах с видом на Ленинградское шоссе, которое перегружено транспортным потоком, вряд ли можно назвать комфортным».
Современный Молжаниновский состоит из нескольких деревень, слившихся воедино, рассказали в «Азбуке Жилья». «Новостроек нет. В районе отмечаются проблемы с водоснабжением и канализацией, магистральный газ есть только в поселке Новоподрезково, — указал Владимир Каширцев. — Также эти места характеризуются плохой экологической ситуацией — по району, разрезая его на две части, проходит Ленинградское шоссе. Молжаниновский имеет обширные незастроенные территории, однако отмечены проблемы в части обеспечения инженерной инфраструктуры».
Помимо частного сектора, в Молжаниновском можно найти панельные дома советского периода. «Жители Молжаниновского точно воспринимают себя москвичами — этим районом столица не заканчивается, за ним находится Зеленоград, — считает Дмитрий Таганов. — В то же время район находится в первой зоне приближенности к аэропорту — самолеты летают без перерыва, из-за шума жить здесь не очень комфортно». По сведениям агентства «Бест-Новострой», в 2013 году в Молжаниновском хотели возвести 5 млн кв. м нового жилья, однако дальше разговоров эти планы не продвинулись: строительство не началось до сих пор.
Внуково: район-аэропорт
Район Внуково был московским эксклавом до 1 июля 2012 года. В этот день к столице присоединили два новых округа, и Московская область, ранее со всех сторон окружавшая Внуково, внезапно стала Москвой. Тем не менее Внуково остается эксклавом ЗАО и одним из наименее логичных районов Москвы. Достаточно сказать, что он разделен на две неравные части — поселок Толстопальцево с одноэтажными деревянными домиками и территорию аэропорта Внуково с примыкающим авиагородком. Между двумя фрагментами уместилось Боровское шоссе и несколько садоводческих товариществ.
Внуково — единственный аэропорт, который входит в административные границы Москвы. Шереметьево и Домодедово относятся к Московской области. Территория аэропорта занимает большую часть района Внуково и служит смыслообразующим пятном для всей окрестной территории: здесь находятся отели для пассажиров, жилье для сотрудников и даже памятник самолету
Району Внуково легче двух предыдущих влиться в городское пространство благодаря расположению внутри Новой Москвы, считает Владимир Каширцев из «Азбуки Жилья». «Внуково сейчас является практически центром Новой Москвы — это очень перспективный район со слаженной инфраструктурой. Относительно представленных выше районов цены во Внукове могут расти, так как он становится все более и более престижным», — убежден Алексей Бернадский.
Строительство во Внукове не ведется, однако в примыкающих районах ТиНАО девелоперы развили бурную деятельность. В «Бест-Новострое» знают о скором строительстве жилья на территории деревень Лапшинка, Пыхтино и Шельбутово, которые непосредственно граничат с аэропортом, но административно относятся к Новой Москве. «Открытие станции метрополитена, ветку которого тащат вдоль Боровского шоссе, улучшит доступность района общественным транспортом», — считает Владимир Каширцев.
Главным минусом Внукова риелторы назвали шум от взлетающих и прилетающих самолетов. «Все три района можно отнести к уже давно оформившемуся субрынку — ближайшие жилые районы к МКАД. По ценам они находятся ближе к Подмосковью, чем к Москве», — заключил Дмитрий Таганов.
Спрос и цены
Востребованность квартир в эксклавах серьезно ограничена из-за неудобного расположения районов, оторванности от Москвы и близости аэропортов. «Молжаниновский и Внуково могут вполне подойти работникам аэропортов Внуково и Шереметьево, а также сотрудникам логистических компаний, которые также базируются вдоль крупных шоссе и возле аэропортов. А вот в Восточном практически нет собственных предприятий, поэтому жители вынуждены ездить на заработки в Москву или в Балашиху», — объяснила Ирина Доброхотова.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Молжаниновском районе составляет 4,3 млн руб., в Восточном — 4 млн руб., а во Внукове — 4,1 млн руб. подсчитали в агентстве Est-a-Tet. «Эти районы будут пользоваться спросом среди покупателей, которым важен минимальный бюджет покупки», — считает Алексей Бернадский.
Сравнение стоимости жилья в районах-эксклавах Москвы с соседними городами Подмосковья