Выбираем район: что нужно знать о Марфине перед покупкой квартиры
Риелторы называют район Марфино (СВАО) одним из самых неосвоенных застройщиками. В первую очередь они связывают это с размерами района: Марфино входит в тройку самых маленьких в столице (меньше только Савеловский и Арбат). «Малое количество проектов в реализации обусловлено, прежде всего, небольшим размером района и его замкнутыми границами: с запада он ограничен железнодорожным полотном, с востока — парковой зоной Останкино, Главного ботанического сада и территорией Тимирязевской академии», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
На первичном рынке в районе нет жилых проектов, здесь строится только два апарт-комплекса, уточняет Владимир Каширцев. По данным его компании, средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 154,3 тыс. руб., а предложения — около 2,5 тыс. кв. м, или 116 квартир (апартаментов). На вторичном рынке жилья района Марфино, по данным риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», на середину лета 2017 года средневзвешенная стоимость находится на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв. м, а объем предложения — около 150 квартир.
Если сравнивать общий бюджет покупки квартиры, то средняя стоимость однокомнатной на первичном и вторичном рынках в Марфине составляет соответственно 3,2 млн и 6,3 млн руб., отмечает Владимир Каширцев. По его словам, низкая стоимость новостроек достигается предложением большого количества маленьких по площади апартаментов — в среднем от 18 до 24 кв. м.
«С точки зрения покупательского восприятия, этот район имеет как сильные, так и явные слабые стороны. С одной стороны, он хорошо расположен географически — недалеко от центра и не у МКАД. Кроме того, Марфино граничит с огромным «зеленым островом», состоящим из Ботсада и Останкинского парка. Как на территории района, так и поблизости нет никаких производств, на 90% он жилой», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Жилой фонд района Марфино, по оценке риелторов, достаточно разнообразный, здесь представлены и пятиэтажные панельные и кирпичные дома, и брежневские девятиэтажные панельные, и некоторое количество относительно новой застройки. «В целом это представитель «середняков». Покупатели жилья — в основном жители либо этого же района, либо соседних. Так, в первую волну сноса пятиэтажек многих жителей хрущевок переселяли из Бутырского района в Марфино, и большинство переселенцев были очень довольны. Но нельзя не отметить, что многие жители Марфина при покупке жилья стремятся найти более удобный район с точки зрения транспортной доступности», — кооментирует управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
По престижности район находится в середине риелторского рейтинга, поскольку с одной стороны граничит с тремя железнодорожными ветками и промзонами, но с другой прилегает к крупной лесопарковой зоне, отмечает Мария Литинецкая.
Инфраструктура Марфина
Район Марфино географически имеет замкнутые границы. Он ограничен Октябрьской железной дорогой, Савеловским направлением МЖД и МКЦ, а также территорией Главного ботанического сада РАН вдоль Ботанической улицы. Однако, несмотря на свое географическое положение (недалеко от ТТК), Марфино обладает плохой транспортной доступностью. «Прямых магистралей, связывающих район с ТТК, МКАД или вылетными магистралями, нет. Автомобилистам приходится выбираться из района по второстепенным улицам, нередко запруженным в часы пик», — поясняет Мария Литинецкая.
Не легче приходится и жителям района, которые привыкли пользоваться метрополитеном. До ближайших станций метро («Петровско-Разумовская» и «Фонвизинская») большинству жителей Марфина приходится добираться «народными тропами» через железнодорожное полотно ленинградского направления. Повезло только жителям северной части, расположенной в непосредственной близости от метро «Владыкино» и одноименной станции МЦК. В связи с тем что доступность района от метро плохая, основной транспорт — общественный и автомобильный, отсюда серьезные проблемы с парковками. На некоторых улицах автомобили паркуются в несколько рядов.
Таким образом, проблемы с транспортной доступностью района обусловили его низкую привлекательность с точки зрения массового покупателя, резюмирует Мария Литинецкая. «Тем не менее клиентская аудитория бизнес-класса вполне может заинтересоваться районом, но на сегодняшний день предложений в этом сегменте для них нет», — говорит эксперт. В период кризиса 2008–2009 годов здесь планировали реализовать проект «Марфино», который изначально задумывался как жилой комплекс бизнес-класса, однако кризис внес свои коррективы — и был реализован ЖК комфорт-класса, вспоминает Мария Литинецкая.
Из недостатков района Владимир Каширцев отмечает небольшое количество школ и детских садов. «Также особенностью района является низкая обеспеченность его населения торговыми площадями: небольшое количество качественных продуктовых сетевых магазинов, а также товаров длительного потребления. Помимо этого, в районе почти нет концептуальных точек общественного питания (кафе, ресторанов)», — дополняет он.
В силу небольших размеров обеспеченность района социальной инфраструктурой невысокая. В Марфине действуют два высших учебных заведения, два колледжа, шесть государственных и два частных детских сада, а также две государственные школы, одна из которых (№ 1494) входит в рейтинг лучших школ столицы, а также кадетская школа-интернат № 6 «Московский Георгиевский кадетский корпус». Также здесь есть две поликлиники, спортивно-технический центр «Останкино» с бассейном, Останкинский парк, Главный ботанический сад РАН.
Новостройки района Москвы Марфино
Первичный рынок в Марфине, по данным риелторов, на сегодняшний день представлен только двумя проектами новостроек — Cleverland и «Восток». Оба относятся к формату апартаментов комфорт-класса. «Данные проекты примечательны тем, что они предлагают самый низкий бюджет покупки в пределах МКАД», — считает Мария Литинецкая.
Объем предложения на первичном рынке района составляет около 2,6 тыс. кв. м, средняя цена «квадрата» — 154,3 тыс. руб., а бюджет покупки — около 3,3 млн руб. В целом, по оценкам компании «Миэль», она ниже, чем во многих соседних районах (в Останкинском — 159 тыс. руб. за 1 кв. м, Бутырском — 180,5 тыс. руб., Тимирязевском — 260 тыс. руб.). Ниже цена только в Отрадном (148,1 тыс. руб. за 1 кв. м).
Проекты, апартаменты в которых реализуются на первичном рынке
