Таблица: Knight Frank
Рост доли интернет-магазинов среди арендаторов складской недвижимости заметили и другие игроки рынка. «Сейчас мы, как и весь рынок в целом, наблюдаем резкий рост спроса со стороны компаний интернет-ретейла и транспортных компаний, их прирост по сравнению с сентябрем 2016 года составил 15%. Это подтверждают и последние наши сделки — расширение складских площадей текущего арендатора — компании Wildberries, сделки с компаниями OZON и Hoff. За это время среди наших арендаторов появились компания «ГлавДоставка», «А+логистик», «Байкал Сервис», увеличил свое присутствие текущий арендатор СК «Никольское» — компания «Деловые линии». В перспективе года мы ожидаем прирост в сегменте «онлайн-ретейла» не менее 10–15%», — сказал заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеб Белавин.
Складская недвижимость в регионах
Общий объем предложения складских площадей в городах-миллионниках России по итогам августа 2017 года составил 21,5 млн кв. м, подсчитали в Knight Frank. По данным компании, 60% складских площадей сконцентрирован в Москве — 12,8 тыс. кв. м, на регионы приходится 25% предложения — 5,5 тыс. кв. м, а на Санкт-Петербург — 15% (3,1 тыс. кв. м). Лидером среди российских городов-миллионников по уровню обеспеченности складскими площадями на 1 тыс. жителей стал Краснодар. На конец августа 2017 года в столице Кубани насчитывалось 700 кв. м качественных складских помещений на 1 тыс. человек, в Москве — 600, а в Санкт-Петербурге — 400.
«В городах-миллионниках России наблюдается дефицит качественных складов, но федеральные девелоперы опасаются строить там крупные комплексы площадью 100 тыс. кв. м. Текущая ситуация с низкими арендными ставками и ограниченный спрос создают для девелопера риск, что новые склады в регионах будут пустовать», — объяснил Вячеслав Рябов. Он отметил, что торговые и производственные операторы строят в регионах склады «под себя» по схеме built-to-suit или арендуют морально устаревшие здания.
Стоимость строительства склада по схеме built-to-suit за последние четыре года сократилась на 27,6% — до 23 тыс. руб. за 1 кв. м. По словам Вячеслава Рябова, консолидация разрозненных складов в пользу крупных технологичных логистических комплексов позволит онлайн-ретейлерам увеличить скорость обработки заказов, сократить объем брака и себестоимость продукции.
О том, что на сегодняшний день строить большие склады нет смысла, заявил в ходе конференции основатель и председатель совета директоров компании IDEAS4RETAIL, председатель правления национальной ассоциации сетевой торговли (НАСТ) Евгений Бутман. «Я скажу на примере своей компании — магазина игрушек Hamleys. После кризиса произошло затоваривание и объем товара в оптовом звене резко сократился, объем товара в ретейле также сильно уменьшился. Тогда я предложил вообще отказаться от складов и вести подсортировку товара прямо в магазине. Пока мы до конца не справились с этой задачей, но объем хранения значительно снизили, потому что это очень серьезная экономия. Я думаю, что сейчас многие ретейлеры прорабатывают вопрос отказа от складов. Ведь, помимо сокращения сроков окупаемости, на сегодняшний день резко сокращается объем товара. Поэтому я думаю, что большие склады строить не надо», — сказал Бутман.
Однако, по мнению директора по логистике Х5 Retail Group Дениса Шульги, из-за роста популярности онлайн-ретейла девелоперам надо отдавать предпочтение строительству крупных складов класса А. «Девелоперам необходимо строить большие склады под каждого клиента, но за восемь месяцев. Здесь важно осваивать технологический процесс строительства, делать его более гибким и масштабированным. Ведь на сегодняшний день любой запуск строительства складской площадки — это большой коллективный подвиг», — добавил Шульга.
Прогнозы
В связи с сокращением объема ввода новых площадей и минимальной долей спекулятивного девелопмента наряду со стабильным спросом доля вакантных площадей в Москве и области к концу года может сократиться до 10%, отмечают в Knight Frank. По данным компании, в структуре спроса существенных изменений не произойдет: сегменты розничной торговли и дистрибьюторов будут формировать основной спрос. Годовой объем арендованных и купленных складских площадей, по прогнозам Knight Frank, составит около 1 млн кв. м. При этом запрашиваемые ставки аренды до конца года сохранятся на прежнем уровне. Объем введенных в эксплуатацию складов в Московском регионе к концу года составит 400–500 тыс. кв. м, что является рекордно низким показателем. В 2017 году ряд крупных девелоперов приобрели земельные участки и заявили о планах по строительству складских комплексов, поэтому в 2018 году на столичном и подмосковном рынках недвижимости ожидается появление новых проектов класса А.
XII ежегодная конференция «Между Западом и Востоком» является крупнейшей площадкой, на которой девелоперы и потребители складов обсуждают текущую ситуацию на рынке складской недвижимости и возможные пути дальнейшего развития в существующих экономических условиях.
