Почему рынок риелторских услуг законодательно не урегулирован
Наверняка любой человек, покупавший или арендовавший жилье на массовом рынке, может вспомнить свою историю, вызвавшую у него раздражение по отношению к риелторам. Почему этот рынок до сих по законодательно не урегулирован?
При покупке своей квартиры я выбирал предложения на онлайн-сервисе объявлений ЦИАН и столкнулся с одной довольно бесхитростной уловкой риелторов: чтобы создать иллюзию большого предложения и выгодной цены, на одно реальное объявление приходилось несколько фейковых с завышенной стоимостью. На их фоне «живой» объект выглядел очень привлекательно. Несмотря на то что я являюсь экспертом рынка недвижимости, меня продолжают удивлять изощренные инструменты, которыми пользуются российские риелторы.
По данным опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в 2016 году 35% россиян не доверяли агентствам недвижимости, а еще 41% затруднились четко определить свое отношение к этой профессии. Почему многие потребители относятся с недоверием к профессии и считают риелторов халявщиками?
Согласно мировым стандартам, отечественный рынок недвижимости еще довольно молодой — за всю историю России, включая советский период, массового владения частной собственностью в стране не существовало. И только последние 20 лет у нас стали совершаться рыночные сделки по купле-продаже жилья. В США, Англии или Германии рынок недвижимости насчитывает столетия, соответственно, в этих странах за многие годы выработаны как правила рынка, требования к профессии, так и функции специалистов.
В США брокеры занимаются продажей недвижимости и поиском клиентов, а оформление сделок на себя берут юристы и нотариусы. В России риелтор выступает в роли «и швеца, и жнеца»: ищет объекты и рекламирует их, организует показы недвижимости, ведет переговоры между продавцом и покупателем, частично или полностью берет на себя юридическое оформление сделки и ее техническую организацию (бронирование ячейки в банке, переговорных, регистрацию перехода прав собственности в Росреестре). Однако если в США риелтор несет ответственность (вплоть до уголовной) за результаты работы, то в России он, как правило, не отвечает ни за что. Максимальное наказание, которое может получить риелтор за недобросовестное поведение или непрофессионализм, — это негативная реакция клиента или попадание в черный список, размещенный на одном из профессиональных сайтов.
Другой очень важный аспект: в нашей стране нет профессиональной подготовки специалистов в сфере недвижимости. Зачастую в отрасль приходят люди с разным уровнем образования, культуры и нравственного воспитания. В США деятельность риелторов лицензируется, азам профессии нужно учиться и каждые два года подтверждать свою профпригодность на курсах повышения квалификации.
Другие несовершенства современного российского рынка недвижимости — невыплата комиссии, сбивание цен, воровство чужих баз — на Западе устраняются на законодательном уровне. Так, в Великобритании и США ответственность агентов недвижимости зафиксирована на законодательном уровне, за профессиональные промахи риелторы отвечают штрафами. В Германии, Испании, Латвии и Франции нотариусы несут большую ответственность, нежели риелторы, — на них ложится ответственность по сделке. В Германии, США и Франции агенты недвижимости обязаны иметь лицензии.
Все договоренности между собственником, клиентом и агентом фиксируются в контрактах, а за их невыполнение предусмотрены штрафы и ответственность. Кроме того, в США есть мультилистинговая система объектов, с помощью которой можно посмотреть историю сделок с недвижимостью и ее реальную стоимость. В России реальные данные по большой части сделок закрыты, и узнать, по какой цене на самом деле «ушел» объект, невозможно, если ты не сторона, приближенная к сделке.
Обратная сторона медали — сложившийся стереотип поведения клиентов, которые зачастую считают разве что не «делом чести» не заплатить риелтору и оптимизировать свои расходы по сделке. Это не добавляет прозрачности и организованности процессу.
В 2015 году президент России Владимир Путин на медиафоруме Объединенного народного фронта отметил, что «проблема в риелторской деятельности есть, на нее надо посмотреть, и этот рынок недостаточно зарегулирован». Но за прошедшие два года в правовом поле ничего не поменялось — законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» в апреле текущего года был отклонен Госдумой.
На мой взгляд, причин тому масса. Со стороны государства нет четко сформированной задачи, зачем и как регулировать эту сферу. Есть сопротивление возможному контролю со стороны риелторского сообщества. Наблюдается дублирование отдельных положений других федеральных законов, в частности 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
С другой стороны, профессиональное сообщество видит, что законопроекты, которые появлялись до настоящего времени, выглядели очень сырыми — к примеру, как последний проект № 1106182-6 ФЗ «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Недостаточно сформулирована ответственность риелтора, спорный способ организации СРО по числу членов и входному порогу в 30 тыс. руб. для Москвы — низкий порог, для регионов — слишком высокий.
Необходимо отметить, что любое нововведение обязательно повлечет за собой удорожание услуги, что в итоге ляжет на ее конечного потребителя, то есть продавца или покупателя.
Отдельного обсуждения заслуживает технология блокчейн, по своей концепции нацеленная на уменьшение участия посредников в сделках, в том числе и на рынке недвижимости. Я отношусь к данному факту с умеренным пессимизмом, так как основная часть сделок с привлечением участников рынка недвижимости происходит не по причине сложности регистрации сделок купли-продажи, а именно из-за сложности экспертизы и нежелания покупателя и продавца вести переговоры по финансовой составляющей сделки.
Несмотря на любые катаклизмы в политике и экономике современной России, рынок недвижимости всегда активен: люди покупают, продают, меняют квартиры, дома, дачи. И пока в данном процессе не наступит той самой прозрачности, о которой многие с упоением мечтают, это будет первоклассный плацдарм для участия непрофессиональных участников, а иногда и просто мошенников.
