Ипотека, конкуренция, реновация: что качнет маятник цен на жилье в Москве
2017-й стал для участников рынка не столько годом перемен, сколько их предвестником. Те ветры, что ощутили на себе девелоперы, риелторы, покупатели, продавцы и даже граждане, не планировавшие ничего делать со своей недвижимостью, — пока только легкие сквозняки, настоящие перемены ожидают нас в предстоящие три года. Чтобы составить обстоятельное мнение по поводу происходящего и как-то структурировать для себя события, пришлось обратиться и к хроникам СМИ за ушедший год, и к мнению коллег.
Покупатели
Основными характеристиками покупателя 2017 года можно назвать требовательность к продукту, ориентацию на торг, рациональность, экономию. И если первые два пункта — естественное последствие превышающего спрос предложения, то последние два уже стали ментальной чертой, которая воспитана не одним кризисом прошлых лет.
Мы видим, что срок выбора покупателем объекта увеличился чуть ли не вдвое (это справедливо по отношению к первичному и вторичному рынкам). В большинстве случаев люди покупают квартиры для себя, потому что инвестиционные покупки в высоком сегменте перестали быть привлекательными на фоне стабильных цен, широкого ассортимента новых продуктов.
Владение недвижимостью пока не обременительно (хотя новая система расчета налогов уже привела к дополнительным расходом на ее содержание), но если раньше объекты могли служить россиянам источником дохода, то сейчас становятся тем, чем и должны быть — просто жильем.
Инвесторы
Одной из причин сокращения на рынке инвесторов стало исчезновение с премиального и элитного рынков экспатов. Если раньше они составляли 70% арендаторов рынка элитной аренды и в меньшем, но ощутимом количестве охотно приобретали недвижимость в инвестиционных целях, то на фоне нестабильной экономической и политической ситуации предпочли завершить свою деятельность в России.
Что касается россиян, то после перехода на проектное финансирование инвестор исчезнет с первичного рынка недвижимости как класс, ведь пока основная возможность приобрести объект по цене ниже рынка — это купить его на этапе котлована.
Один из недавних трендов в высоком сегменте — растущий спрос на готовые объекты под ключ. На этот тренд откликнулись не только застройщики, но и инвесторы нового образца (и на загородном, и на городском рынке), которые обладали своими мощностями и связями в строительной сфере.
Они выкупали у столичных застройщиков объекты под отделку или участки земли в поселках на загородном рынке и либо делали ремонты и меблировали квартиры, либо строили дома, повышая таким образом стоимость и привлекательность продукта. Но и этот бизнес теперь окажется под большим вопросом. В Минстрое уже готовится законопроект о запрете продажи жилья без отделки.
Ипотека — инструмент покупки
На фоне небывалого прироста новых проектов продажи тоже идут бодрыми темпами. Задуматься заставляет то, что побуждает население к покупке не растущее благосостояние, а, напротив, неуверенность в будущем, желание законсервировать сбережения в надежных активах и вовремя предложенная ипотека. Снижение ипотечных ставок на протяжении всего 2017 года не могло не привести к росту ипотечных покупателей. Рост ипотеки за 2017 год составил 25% (около 2 млн кредитов на сумму около 2 трлн руб.).
Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в России рассчитана на то, чтобы к 2030 году порядка 60% населения могли купить жилье на кредитные средства (по оценкам властей, число заемщиков будет увеличиваться до 1,6 млн в год). Уже сейчас большинство банков выдает кредиты по сниженным ставкам (до 9,25%) и с минимальным первоначальным взносом (10%), у родителей двух и более детей появилась возможность взять кредит под 6% по субсидии. Но хорошо ли это?
Некоторые участники рынка высказывали опасения, что при малых объемах строительства неадекватно доступная ипотека повлечет за собой рост цен на рынке недвижимости. Это утверждение спорное, потому что снижение объемов пока туманная перспектива, но есть и другие сценарии развития событий. Количество просроченных в 2017 году долгов по ипотеке всего порядка 3%. Однако если в долгосрочной перспективе это количество начнет расти в условиях неразвивающейся экономики, рефинансировать кредиты будет значительно сложнее, учитывая растущее количество заемщиков (вспоминаем ипотечный кризис в США в 2007 году). Население, массово обремененное долгами, даже позитивное явление, но в условиях растущей экономики. В условиях стагнации — негативное, и особенно беспокоит его массовость.
Застройщики
2017 год стал рекордным по количеству новых проектов. С начала года в Москве ввели в эксплуатацию около 8 млн кв. м недвижимости, из них чуть более 3 млн кв. м жилья. Более 30 проектов вышли на премиальном и элитном рынках столицы. В июне зафиксирован рекорд по объему предложения на рынке новостроек, который превысил 2,7 млн кв. м. Но можно ли такую активность на строительном рынке назвать симптомом прекрасного самочувствия экономики? Скорее, эти условия были созданы искусственно, как и спрос с помощью ипотеки.
Застройщики, вышедшие сегодня на стройплощадки, будут вынуждены завершить свои проекты, даже если истощат собственные финансовые резервы. При этом на фоне запланированного перехода на проектное финансирование невозможность привлечь «бесплатные средства» дольщиков без сильных партнеров (в лице тех же банковских структур) мало кто из них сможет продолжать строить.
Тем временем процесс банкротств, начавшийся еще в 2014 году, и не думал останавливаться. С 2016 года в Москве и Подмосковье обанкротились 20 застройщиков, в феврале 2017 года рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) сообщило, что 149 застройщиков в России находятся в одной из стадий банкротства. Лидером по количеству банкротов являются Москва и Подмосковье (25,7% от всех регионов на октябрь 2017 года).
Кроме того, по данным участников рынка на тот же период, 46% запланированных к вводу жилых новостроек не сданы в срок, а в текущем году ожидается, что еще порядка 30% не будут сданы вовремя.
Что продают риелторы
На фоне жесткой конкуренции застройщики стали вести гибкую ценовую политику, предлагая покупателям лояльные программы покупки жилья в рассрочку, скидки и акции. Это, безусловно, положительно сказалось на росте количества сделок — за 2017 год, по данным Росреестра, в столице зарегистрировано 54,2 тыс. ДДУ против 35,6 тыс. годом ранее.
Что бывает, когда один сегмент оттягивает на себя спрос от других? Первичный рынок жилья стал серьезным конкурентом вторичному, что привело к стагнации последнего. Но уже сейчас ситуация начнет выравниваться — стандартные объекты первичного и вторичного рынков в массовом сегменте конкурируют, и по цене объекты вторичного рынка начинают выигрывать.
Конечно, активность показывает самый дешевый сегмент (в бюджете до 6 млн руб.), поскольку здесь происходит корректировка цен в сторону снижения. При этом снижение ставок привело к росту ипотечных сделок и в этом сегменте, их доля превышает 40%. Пугающий процент, если вдуматься, не правда ли?
Реновационное будущее
Существенный объем ввода жилья ожидается в связи с программой реновации. По заявлениям властей, одна из причин запуска этой программы — невозможность произвести капитальный ремонт в хрущевках и их бесперспективность (через десять лет их все равно придется сносить). Программа рассчитана на 15 лет, под снос определено порядка 5,2 тыс. домов (350 тыс. квартир), освободившиеся площадки будут застраиваться новым жильем.
Параллельно вводятся новые СанПиНы по инсоляции и плотности населения в Москве. Норма инсоляции составляла три часа в день, а теперь, согласно новым нормативам, снижена до двух с половиной. За счет такого нововведения городская застройка будет уплотняться на 6–10 м ближе к детским площадкам, запланированным между зданиями (изменения будут действовать во всей России).
Кроме того, этажность будущих строений превысит нынешнюю. Очевидно, что городская застройка подрастет и уплотнится. По словам мэра Москвы, при строительстве жилья по программе реновации около половины всего объема планируется продавать по рыночной стоимости (что приведет к еще большему затовариванию рынка).
Некоторые полагают, что с приходом такого крупного игрока в лице государства на рынок стандартного жилья застройщики уйдут в более дорогие сегменты. Но для того чтобы развить качественный проект премиального класса, им понадобится куда больше средств, чем для строительства ЖК экономкласса в Подмосковье на средства дольщиков.
Не значит ли это, что застройщиков в принципе останется не так уж много, объемы вводимого жилья сократятся — и тогда сценарий с растущими ценами вполне сможет реализоваться?
